产权式酒店卷土重来

[被投资客看作“香饽饽”的产权酒店，早已经接二连三地倒下，骤然成了“烫手山芋”。但时隔几年，一种类似的“返租”的新产品――产权式酒店，又在地产市场露头。其销售者声称，业主投资这种新品，可以享受每年10%左右的投资回报。]

“世界历史上没有通过抑制需求来达到价格下跌的先例。在未来3到5年内，在这种房地产宏观调控下，房价至少涨1倍。”这是上海易居房地产研究院发展研究所所长李占军日前在全国产权酒店合作发展论坛上阐述的观点。

酒店得租金包你稳赚

“12年半就可以收回成本。”重庆戴斯大酒店2号楼的售楼顾问何燕试图让购房者相信，投资产权式酒店是一笔稳赚不赔的生意。“目前酒店中仅剩最后一套可供投资的房型。这套60平方米左右的房子售价90万，每平方米单位面积价格为15000元。周边高档住宅的套内价格，亦不过六七千元左右为由。”

“套内面积还是建筑面积都不重要，你也不必担心价格问题。买酒店的人都是为了投资，我们是按你的总投入比例每年返还8%左右的收益。”何进一步称，这样的收益，会每年分季度打到客户的账上。首次签合同后，可以获得半年的收益，以后按季度支付。

据何燕介绍，目前酒店已进入最后的装修阶段，今年8月1日准备开业。所以，此时购房亦无优惠可言，必须支付全款，且不能办理按揭。

这是一种返租经营形式。”重庆大学经济与工商管理学院副院长蒲勇健明确表示，以“产权式酒店”为名的经营模式，已为越来越多的开发商所利用，并以其承诺的高额投资回报，迅速蔓延开来。

所谓“产权式酒店”，就是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。产权式酒店是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者。每一个客房都各有独立的产权，投资者一般并不在酒店居住，而是像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报。同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。

我国的产权式酒店10年前源于海南省，目前全国的产权式酒店项目已发展到了200多个。北京周边地区目前已有六七个产权式酒店项目。一位不愿意透露姓名的律师透露，如今，在全国范围内已经掀起了一股产权式酒店投资的热潮，相关的诉讼案也将越来越多。由于国内还没有相关法律规范产权式酒店投资，投资者必须具备相当的风险意识。

开发商准备进军产权式酒店

据了解，目前的重庆地产市场上，已有海兰云天等数家地产企业旗下的酒店，在以此模式进行销售。这些酒店物业背后的开发商，以各种宣传方式，试图让购房者相信，买酒店就像买基金一样，是一种投资理财产品，而且是旱涝保收的投资产品。

戴斯大酒店2号楼的销售顾问称，在他们那里购房，可以享有在5年和10年时两次原价转让的权利。在两份不同时间印制的宣传资料上，都同样以42平方米户型为例制作了“投资案例分析”。

其中一份以“个人私产酒店”为题的广告资料称，“按照市场行情，五星酒店的长包房年租金6万元，预计平均月租金为119元/平方米。”当时的房屋“销售参考价”为1.2万元/平方米，预计年总回报率为“11.90%”。

而另一份题为“投资型产权酒店”的宣传资料称，该42平方米的房型参考单价为14000元/平方米，投资报率降至10.4%。该资料还称，业主“置业即与重庆戴斯大酒店签订委托协议，租金收益及免费入住权有约10%的超高回报率，10年左右可收回投资。”

对此，该项目置业顾问表示，由于项目一经推出，就卖得不错，所以价格也自然水涨船高。目前仅剩咨询的一套房子可供购买。

按获得的该楼楼层平面图和其销售部门提供的“销售参考单价”计算，该楼可获得的资金在2亿元左右。

据了解，其它几个类似的“产权式酒店”物业也有不错的入账；还有一些开发商因楼市低迷，也准备进军该行业；在永川等郊县也出现了产权式酒店的销售方式。有业内人士判断，整个行业涉及的资金量在10亿元以上。

高额返租伴随高风险

产权式酒店以“返租”为卖点，并称可以让经营者快速回笼资金并稳定盈利。但其是否会重蹈“农改超”因无法兑现高额返租承诺最终崩盘的覆辙，正成为各方关注的焦点。“这应该属于开发商变相融资的一种手段。”6月19日，重庆大学房地产学院教授陈德强在接受记者采访时称，这种价格很高的酒店物业以承诺返租来促销，这与几年前风行一时的“农改超”模式极其相似。

“不过，两者之间也有不同，就是产权式酒店可以办理产权。”陈德强同时表示，产权式酒店开发商绕过了“农改超”小摊位无法办理产权这个障碍。其与购房者签订的协议、以及在协议中所承诺的后续回报，都属于投资行为。但这种打着高额返租旗号的回报承诺伴随着极高的风险――购房者购买产权式酒店的风险，肯定高于普通物业产品。

蒲勇健也表示了相同的观点，他称，自己曾接触过相关的运营商，这些运营商在推销相关产品时，往往一味地向投资者承诺高回报，却不会在商业广告中指明期中所含的风险。他认为，由于产权式酒店物业的销售价格普遍奇高，并面向社会公开发售，在目前股市低迷的情况下，其融资能力甚至超过了某些金融产品。于是，一些实力较小的开发商纷纷意图涉足这种产品。蒲勇健表示，到目前为止，他尚未发现一例以返租回报形式经营超过10年以上的物业项目，所以无法断然判定这种产品是否必然伴随欺诈；不过我们至少可以发现，在国内，因无法支付购房者约定租金而崩盘的商业地产，却已有不少。

业内人士：消费者权益难以保障

除经营风险外，在法律方面，产权式酒店亦有隐忧，据了解，建设部曾在2002年7月公布的《商品房销售办法》中明文规定，开发商不得以承诺固定回报作为销售手段。但目前在渝的许多产权式酒店开发商都承诺，其投资回报率在10%左右。

一地产业内人士称，在商业地产销售中，承诺固定回报是违反国家规定的，属于变相集资或变相融资。一旦出现法律纠纷以后，由于国家尚无这方面的法律规范，业主的合法权益将很难得到有效的维护。据其介绍，由于没有相关的法律制度对产权式酒店加以约束，导致开发商在制订合同时，往往会尽可能地朝有利于自身的方面着手，合同也不规范。结果往往是，在消费者权益受到损害时，却没有相应法律的保障，处于交易中的弱势地位。

对于购房者的投资风险，蒲勇健认为，产权式酒店在“开发商在与购房者签订合同后，银行、购房者、承担返租的公司三方均存在巨大风险；而一旦崩盘，风险责任则由银行和购房者承担。”他认为，目前市场上存在的超过8%的高额返租形式，大都存在着严重的风险，“一旦管理方经营不善，购房者便无法得到之前允予的回报。”“虽然重庆目前暂未发现有产权式酒店卷款而逃的情况，但在国内已经出现了多起类似案件。”蒲勇健表示，在相关法律尚未完善之前，如果政府相关部门的行政监管又缺失的话，产权酒店是先进还是陷阱，也就在一念之间。