房屋专项维修资金管理风险分析及对策

随着我国住房制度改革的不断深化，居民的居住环境，居住质量得到了极大改善。由于房屋产权的多元化，房屋售后问题及房屋维修养护的后滞性矛盾突出，尤其是公共设施维修养护资金无法保障，屋顶漏雨、屋外墙面脱落、电梯停运、下水管道跑冒等问题一度成为社会矛盾的焦点，甚至成为影响社会稳定和谐的因素。建立完善与其住房制度相适应的房屋专项维修资金管理制度，为房屋共用部位、共用设施设备提供资金保障，势在必行。

目前，全国多数城市已建立维修资金统一监管制度，对房屋专项维修资金进行规范管理。随着住房建设规模不断加大，维修资金管理工作量急剧增长。资金监管中潜在的风险相应加大，归集、存储、增值、使用等管理环节漏洞逐步表现出来。

一、风险分析

（一）归集覆盖面广，易发生资金交存不到位的情况

出于多方利益关系和侥幸心里，一些开发建设单位和购房人利用各种关系干预资金的归集，出现资金少交、缓交甚至不交的情况。此外，个别工作人员在办理维修资金交存业务时，未认真复核交款金额、查验交款票据，出现资金错交、漏交的情况。目前，全国已经出现的典型案例有：南通市房产管理局管理人员违规办理专项维修资金归集手续，造成未归集的资金达1690万元，利息损失34万元。（摘自：2009年1月23日东方早报）

（二）账户划拨环节多，易发生账目错误或挪用的情况

一笔维修资金从交存到最终分户入账，要经过资金结算、转移、记账到户等诸多环节，涉及开发建设单位、业主、产权部门、专户管理银行、维修资金管理机构等不同单位和个人，流转环节多，管理主体复杂。其中任何一个环节出现漏洞，容易为不法分子钻空利用，造成资金挪用、账目错的现象，使业主利益蒙受损失。目前，全国已经出现的典型案例有：北京市金华园项目、广州市翠湖山庄项目均发生专项维修资金被开发商非法挪用、截留的情况，挪用资金数额都超过百万元。（摘自：网易新闻中心、房价网）

（三）资金管理规模大，易发生违规增值的情况

新建商品房维修的后滞期基本为5年。在此期间，资金往往要在专户中沉淀数年之久，甚至超出一般国债的发行时间。某些管理部门及个人利用资金长期沉淀的特点，利欲熏心，违反国家规定，进行基金、债券甚至股票等风险投资，将业主的专项维修资金置于高危监管状态，一旦失控必然造成资金大量缩水甚至流失。目前，全国已经出现的典型案例有：2007年5月，上海市房屋维修资金管理中心违规投资，利用专项维修资金炒股，经媒体曝光后，震惊全国！（摘自：搜狐新闻）宁波市维修资金管理中心管理人员利用职务便利，多次擅自挪用专项维修资金购买的国债进行短期国债回购融资，其委托的证券公司破产致使巨额资金流失！（摘自：网易新闻中心）

（四）业主及企业公共责任淡薄，使用环节易发生资金套取的情况。维修资金属于业主所有，用于物业保修期满后，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，任何单位和个人不得挪作他用。但在维修资金申请使用过程中，物业服务企业、施工企业等单位联合业主委员会，借维修之名套取资金。这些违法、违规行为造成维修资金的损失，无法满足今后房屋维修和更新、改造，直接损害广大业主的切身利益，影响社会的和谐、稳定。

二、规范资金安全运行的几点建议

（一）提升科技管理水平

以信息技术为支撑，运用强大的网络技术，构建维修资金网络监管服务体系，将原来分散的权力统一搬到“网”上运行，把法律法规和政策规定固化到每一个业务流程中，设立刚性的操作标准，严格界定每一步操作权限、时限，最大限度的减少自由裁量权，有效约束和规范资金监管行为。实现对维修资金归集、管理、使用、增值、退还、查询等关键环节的精细化管理和全程监控，有效控制资金运作中的权力风险、操作风险，畅通监管机制的运行，确保公共资金的安全。

例如，天津启动了专项维修资金管理系统，通过与全市归集网点、专户管理银行建立数据专线，开通维修资金收缴通道，网上传输房管系统产权数据、维修资金交存数据，实现在商品房合同备案这一重要环节锁定维修资金交存关口，网络全程记录、监控窗口工作人员票据查验等关键流程，有效杜绝漏交、迟交现象的发生。在使用监管上，将制定方案、业主确认、办理备案、开户划款、竣工验收和决算核减六个步骤上网流转，按照相关规定设置核查方式，形成网上报件、审核、划拨，将“权力审批”变成了“程序核查”。同时，将维修工程实施中的工程监理、工程审价、招标管理三个关键点，纳入网上重点监控内容，对维修工程的质量、造价及施工单位的选择进行程序监督，有效避免了维修工程监管流于形式。

再如，厦门研发了维修资金网上业主投票表决信息系统。业主凭个人维修资金卡号和密码登陆表决信息系统进行投票，只要掌握卡号及密码就视同业主本人或授权人，解决了业主个人身份的准确识别问题，化解了业主与物业企业或业委会之间因书面表决意见的真伪而带来的纷争，同时解决了部分投资型业主或海外业主其真实意见难以收集的难题。

（二）开通社会监督渠道

通过开通门户网站、寄送账单、印制发放政策问答等方式，接受购房业主及相关企业的监督。购房业主可及时了解房屋专项维修资金管理最新政策规定、最新行业动态，随时查询维修资金是否及时划转到账，是否合理计息，是否按维修方案分摊核减。能够避免因信息不对称引发欺诈、违规用权及渎职行为的发生，从根本上维护了业主的切身利益。

据了解，为增强专项维修资金管理透明度，进一步完善专项维修资金管理信息公开制度，从2006年起，天津市每年都通过委托邮寄方式向已交存专项维修资金的业主寄送结存单，该结存单载明了上年专项维修资金账户余额、利息收入、使用金额等内容。通过结存单，业主不仅能够及时了解自己房屋专项维修资金的交存、使用情况，还可以通过结存单上刊载的政策知识问答，清楚地掌握维修资金管理的各项法规政策、办事程序及企业、业主普遍关心的热点问题。

（三）完善内部监管制度

从立法、制度建设、人员配备等方面入手，夯实基础管理，全面规范专项维修资金的归集、使用及管理。例如，长沙市建立了一整套专项维修资金会计核算模式，加强内部牵制。一是抓好关键人，如归集、使用部门负责人和财会部门负责人，同时控制关键岗，如会计、出纳、使用审批岗、资产负责人等；二是把握关键点，如审批程序、资金调度、交接手续、电脑操作密码等。确定专项维修资金执行的审批权限制度，严格控制超审批权限的资金支出。专项维修资金的使用必须严格规定执行，对每一笔资金的动用需要有正式的申请报告，经规定程序、单位领导审批后方可使用；三是管紧关键物，如重要发票、银行票、印鉴等。建立健全票据管理制度，完善票据领用程序，建立票据销票销号制度，责任落实到领票人，管理落实到每张票。