房地产企业成本控制工作初探

摘要：本文首先对房地产行业的有关情况进行了简要介绍，在对其成本结构进行分析的基础上，对如何做好房地产企业的成本控制工作进行了讨论与总结。

关键词：房地产企业 成本管理 成本控制

一、引言

为限制房价的持续上涨，保障房地产行业的良性发展，政府近几年出台了一系列调控政策，可以说，房地产行业的暴利时代已经一去不复返，未来的市场竞争日趋激烈。这样的时代背景下，如何做好成本控制工作，对房地产企业的生存和发展而言就变得越来越重要。

二、房地产企业项目成本的组成

一般而言，房地产项目成本主要包括以下几方面内容：

（一）直接成本：主要包括土地费用、项目工程的前期费用、工程费用。

（二）间接成本：主要包括财务费用、管理费用、税费以及销售费用。

从成本的自身属性来看，财务成本、管理费用和土地费用在项目前期即可大体确定，波动幅度较小，可控性较低。而营销成本、工程成本及项目前期费用则会因各种因素的影响而出现较大变化，需要采取相应的、有效的措施对其进行压缩和控制。

三、如何做好房地产企业的成本控制工作

（一）土地费用的管理与控制

土地费用包括土地使用权在内的各类补偿费、拆迁费及土地契税等，它一般占项目成本总数的30%。土地使用权一旦获得，其成本就会确定，直至项目结束也不会发生太大变化。

就现阶段情况看，土地大多通过拍卖方式获得，其价格主要通过对未来售价的预期值确定。对于土地价格，不能将目光放在单价上，楼面地价才是房地产成本的最终反映。所以对土地费用估算时，应参考有关容积率的要求，使分析结果更准确。总的来说，对于土地费用的控制应采取以下策略：

1、拍卖或公开招标地块。注意做好项目可行性研究及市场分析，了解竞争对手相关信息，做到客观、准确投标。同时，采取投标策略，做好与相关部门的公关工作，中标后在签约和履约过程中，尽可能争取对付款、交地、开发有利的条件，使土地成本进一步降低。

2、旧城区改造地块。与相关政府部门积极协商，尽量争取优惠政策，最好交税能获得一定程度的返还。设计允许的条件下，最大程度提高土地容积率，以便使土地费间接降低。

（二）项目前期费用的管理与控制

前期费用指监理费、规划设计费、报建费、招投标费、勘测费等，约占项目成本总数3～5%，其中，设计费是项目前期费用的主要组成部分，应从以下几方面控制：

1、招标控制。无论是项目的一般性装修设计，还是整体规划设计，都应尽可能采取招标方式，优化性价比。

2、保障设计质量。正式开展设计工作前，应明确与设计相关的各类经济指标参数，避免后期变化导致重新设计。同时，也可以将设计费用与设计质量挂钩，从而对设计单位起到约束和督促作用。

3、限额设计。房地产企业应在确保项目整体质量的情况下，实行限额设计，对与项目成本关联较大的节点设计、混凝土含量、钢筋含量、桩基基础造价等进行严格限制，以免因设计人员过分追求工程质量而导致项目造价的不必要提升。

（三）工程成本的管理与控制

房产企业的工程成本主要由发包工程成本、物资成本、配套成本等构成，约占项目成本总数40%。其中发包工程及物资成本是工程成本的主要内容，应通过以下措施控制：

1、项目规划和设计阶段，应结合相似工程的经验数据及市场定位，对市场销售进行合理预期。同时，对成本控制目标不断修正和调整，以便成本控制工作更科学、合理、有效。

2、在材料采购、工程发包过程中，应坚持采用招标的方式，并对各发包工程编制标底，让报价的评议工作有据可循。同时，对招标工作实行严格的管控，使质优价廉的承包商能够脱颖而出，更好的实现成本控制目标。

3、建立成本控制预警机制

在项目实施的不同阶段根据情况对成本控制目标进行确认和调整，以便对项目成本变动趋势预测的基础上，采取针对性控制措施，消除各种变化因素导致的成本控制工作效果波动。

（四）项目营销成本的管理与控制

项目营销成本是项目销售过程中产生的各类费用，主要包括推广费、广告费、售楼处费用等内容，约占项目成本总数的4～7%。制定并执行严格的费用预算制度和市场推广计划，进一步完善营销成本控制的招标体系，对广告制作的有关内容及流程不断完善，力争做到质优价廉，从而更好地完成项目营销成本的控制任务。

（五）项目管理成本的管理与控制

项目管理成本是项目部为组织、管理项目的各项开发和经营活动所产生的成本费用，约占项目成本总数2%，主要包括行政成本和人力资源成本。行政成本控制根据年度管理费用指标分摊到各部门，同时将费用使用情况作为各部门考核指标。人力资源成本则根据项目发展及规模，对人员配备方案合理规划，使人力资源成本预算更准确。根据经验，对项目管理成本的管控主要应建立在树立全员成本控制的基础之上，以便使费用的监控更加全面。

（六）项目财务成本的管理与控制

项目的财务成本主要是指税务成本和资金成本，其数额约占项目成本总数10%。想做好财务成本的管控，必须及时做好与政府相关部门的沟通与联系，在熟悉与税费有关的法规政策的基础上，尽可能争取优惠政策，将税费成本压缩到最低。另外，要做好企业的资金规划，以便充分发挥房地产企业在资金统筹方面的优势，保障项目资金的供求平衡。

四、结语

房地产企业的成本控制是一项系统性的工作，不仅需要企业管理层人员具有开阔的眼界、高度的智慧，也需要高效率成本管理团队的支持，只有在形成现代企业管理制度的基础上，做好制度的完善和贯彻落实，对各项成本费用进行严格控制，才能取得良好的运营效益，使企业在激烈的市场竞争中站稳脚跟，获得长期的、健康的发展。

参考文献：

[1]张莹璞.房地产开发过程中的成本控制[J].建筑设计管理，2010，（3）

[2]杨旭辉.浅析房地产开发企业建筑成本控制[J].建筑设计管理，2010，（2）

[3]张媛媛，王银生.房地产项目设计阶段的成本控制[J].财会研究，2011，（15）