新塘地区城中村旧村改造设计方案

摘要：根据市委、市政府的工作部署，新塘地区城中村纳入了广州市旧村改造范围。本文对新塘地区城中村旧村改造设计方案进行了详细的介绍。

关键词：城中村；旧村改造；规划范围；改造范围

中图分类号：TU984 文献标识码：A

引言：通过现状调研，新塘城中村改造范围现状住宅和物业建筑质量较好，但是整体缺乏规划，建筑无序，建筑密度高，建筑间距小，建筑环境差。旧厂房建筑质量一般。本次新塘城中村选择整体改造模式，即改造范围内整体拆迁，以资金平衡方式复建安置住宅和集体物业，确定融资区，融资区按价值最大化原则招拍挂融资。安置地块涉及的市政道路及绿化实施应由新塘城中村改造三个主体单位共同实施。由于迎亚运工作时间的要求，并且新塘村未达到改造要求的村民同意率，新塘村在二期改造；因此，市政道路及绿化实施由第一阶段改造主体新塘公司和新合公司先行承担，第二阶段新塘村改造时应进行补偿。融资地块中涉及的市政道路及绿化由开发商负责实施。

1.项目概况

新塘城中村位于天河区东北部，紧邻广州高新技术产业的标志性工程—广州科学城和天河软件园，对外交通便利，广深高速和大观路穿新塘公司而过，距离广州市中心区——珠江新城约10公里，距离广州奥林匹克中心约2.5公里，是广州东部地区的重要交通节点之一。根据市委、市政府的工作部署，新塘地区城中村纳入了广州市旧村改造范围。在天河区区委、区政府高度重视、全力推进下，2009年5月22日新塘村旧村改造工作正式启动。本次改造范围总用地132.39公顷，扣除规划市政道路、绿化用地45.5公顷，净用地面积86.89公顷。新塘公司、新合公司为响应市区政府关于城中村改造的号召，本次改造总用地67.60公顷，但是由于满足规划要求，大观路及两侧绿化带、广深高速公路两侧绿化带、东圃绿化带、高压走廊控制绿化带、市政设施共计用去了25.62公顷用地，占改造总用地的37.9%。

2.改造原则及思路

（1）符合城市规划原则

（2）居民自愿原则

（3）保障村集体、公司和居民利益原则

（4）政府财政不投入原则

（5）以控规为指导，合理布局村、公司居民住宅和物业用地。

（6）利用城中村土地收益增量支持改造，预留大观路、防护绿地等城市发展需要的空间。

（7）保障村、公司居民和集体的合法经济利益及发展权益。

（8）改善居住环境，传承历史文化，延续文脉。

3.规划范围与改造范围

本次规划范围为新塘公司、新合公司和新塘村用地，北起中华墓园、南至基督教堂、东至谭村，西至天河软件园。

由于历史原因，新塘村和新塘公司、新合公司用地界线模糊，相互在对方用地中存在建筑，根据现状土地测量和房屋产权确认情况，确定本次新塘城中村改造范围总用地面积132.39公顷，其中新塘公司、新合公司改造范围的用地面积为67.60公顷（包含旧厂房改造用地9.1公顷）；新塘村改造范围总用地面积64.79公顷。新塘公司、新合公司位于科学大道以南、大观路以东地块的瓦窑岗地块，总用地面积为19.22公顷，自建农场以来先后被越秀区、白云区、城郊公社、东圃公社、市农场局、天河区等行政单位管辖，各时期都在该范围建有物业，现状物业为岭南职业技术学院校区及学生宿舍、公司职工宿舍、村民自建宅基房等，用地单位构成复杂，建筑物比较整齐，经改造意向征询，大部分居民暂时不赞成进行全面改造，因此本次规划作为整治范围，根据迎亚运要求整治立面，远期更新改造。

4.现状建筑概况

4.1建筑质量现状

通过现状调研，新塘城中村改造范围现状住宅和物业建筑质量较好，但是整体缺乏规划，建筑无序，建筑密度高，建筑间距小，建筑环境差。旧厂房建筑质量一般。

4.2建设强度

改造范围内现状建筑大多数在5层以下，总建筑面积达180.71万㎡，建筑密度45.4%，现状容积率为1.36。

4.3公共服务设施现状

改造范围内现状公共服务设施有村委会、菜市场、大观学校、文化站、两个幼儿园、新塘社

4.4市政公用设施现状

改造范围内现状市政公用设施主要位于大观路两侧，有新塘加油站、中国石油加油站、大观加油站和广州市自来水公司大观加压站四处，其中自来水公司大观加压站保留。区卫生服务中心和新塘小学等，基本上可以满足现状公司居民的日常生活需要。空间上除大观学校位于广深高速以南、大观路西侧外，其余公共服务设施都集中在广深高速已北、大观路西侧的区域内。

4.5历史建筑现状

现状新塘城中村改造范围内有上村简氏宗祠、鹏渊简公祠、惠吉简公祠、赞亭简公祠和文庙，总建筑面积为2154.84㎡，均位于大观路以西、广深高速以北的用地内，与现状整治过的水池、广场和球场结合布置，具有一定的保留价值。

4.6周边环境

改造范围紧邻岑村机场，用地开发有限高区要求，从村和公司周边区域近年最新建设或已批建设的建筑高度看，广深高速以北、大观路以西区域建筑达到78.6米（广州高程）（见附件3），广深高速以南、大观路以东区域建筑高度达到89米（珠江高程）（见附件2）。

5.改造规划方案

5.1改造周期

考虑到改造范围改造规模大，且由于改造工作启动于亚运前，受亚运影响拆迁后有一段时间不能正常施工，因此整体回迁年限比一般要久，考虑改造范围建设周期按照三年策划。

5.2分期计划

根据改造的急迫性、改造的难易程度及可行性，本次改造分两个阶段，第一阶段为新塘公司、新合公司，第二阶段为新塘村，首期启动区结合广州市“亚运”工程建设，将新塘公司、新合公司在广深高速以北、大观路两侧50米范围用地，广深高速两侧50米范围用地，广深高速以南、大观路两侧地块作为拆迁范围，先行拆迁改造。

5.3用地规划

5.3.1土地利用

根据功能发展建议及村、公司居民回迁安置和融资需要，改造范围内用地包括村和公司居住用地，村和公司物业用地，拍卖融资用地，同时结合控规预留广深高速公路和高压走廊防护绿地。因此本次改造范围规划用地性质主要为居住、商业、绿地和城市道路用地。

5.3.2用地布局

改造范围总用地132.39公顷，扣除规划市政道路、绿化用地45.5公顷，净用地面积86.89公顷。新塘公司、新合公司为响应市区政府关于城中村改造的号召，本次改造总用地67.60公顷，但是由于满足规划要求，大观路及两侧绿化带、广深高速公路两侧绿化带、东圃绿化带、高压走廊控制绿化带、市政设施共计用去了25.62公顷用地，占改造总用地的37.9%，这无形中减少了两个单位原有的土地面积，增加了该地区的绿化用地，新塘公司、新合公司对这个地区的改造作出了很大的让步。另外，由于机场控高的原因，也使该地区的土地没有达到有效利用，规划的容积率低于其他村城中村改造的容积率。由于公司缺乏资金，返还的留用地一直没有开发利用，造成公司经济发展滞后。因此用地规划不但要考虑村民的回迁安置，也要充分考虑公司未来的发展。

根据前述改造范围功能和改造规模，并结合周边环境、历史用地情况、上层次规划，因地制宜，确定改造范围总体用地布局，尽量做到规整、协调、便利。

提升大观路两侧的商业功能，沿大观路和广深高速公路两侧布局商业用地，用作村、公司物业复建及融资，其余区域布局居住用地，用于村、公司居民回迁及融资项目。在旧村西侧布局消防站用地，在科学大道以北、紧邻大观路布局110KV变电站用地。

5.4历史文化保护规划

规划注重新塘公司、新合公司和新塘村历史人文的留存和文脉的延续，原址保留原居住地内的四座祠堂和佛爷庙，围绕祠堂、庙宇形成新社区的公共活动空间。

6.结语

作为“城中村”改造在满足居住功能的基础上，结合广州市的有关政策和市场要求赋予部分用地新的功能，充分体现了其土地价值。通过改善城中村居住条件，实现城乡环境的融合，消除城乡差异，实现改造范围村民、居民、併民同等待遇，全体居民安居乐业。通过释放城中村土地价值，促进了村集体和公司经济产业升级，实现了其经济增效和居民增收。以村和公司居民安居乐业、经济发展和配套公共设施建设为重点，充分尊重群众意愿，兼顾各方利益，综合开发建设，将其改造成为设施完善、环境优美、文明有序的新型城市社区，提升地区整体品质。