我国产权式酒店的发展现状

时间:2022-07-01 08:43:58

我国产权式酒店的发展现状

摘要:产权式酒店是一种将房地产业、饭店业和旅游业有效结合在一起的新型投资模式。近年来产权式酒店风靡全国各地,受到众多消费者的青睐,已经形成一定的市场规模。但目前我国产权式酒店还处于初步发展阶段,并呈现出自身的特点。

关键词:产权式酒店 现状 特点

产权式酒店是指开发商将酒店客房分割成独立产权单位出售给投资者,投资者通常不在酒店居住,而是将客房委托给酒店管理公司出租经营,以获取年度客房利润分红,同时获得由酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权,另外投资者拥有客房的所有权,该权利可以转让、赠与、抵押、继承等。

1.我国产权式酒店的起源

产权式酒店起源于上世纪60年代,而我国在上世纪90年代才引进产权式酒店。1999年底,由积压楼盘改造而成的海南皇冠假日滨海温泉酒店率先进入海南产权式酒店市场,成为了我国第一家产权式酒店。海南皇冠假日滨海温泉酒店一经推出市面,就受到大批消费者的热烈追捧,揭开了我国产权式酒店的帷幕。

2.我国产权式酒店的发展历程

我国产权式酒店的发展一共经历了四个阶段,即探索阶段、破冰阶段、井喷阶段和理性阶段。

2.1探索阶段(1993年―1999年)

海南省的开发商为了盘活积压房产,从国外引进产权式酒店的概念,将积压房产发展成产权式酒店,诞生了我国第一家产权式酒店―海南皇冠假日滨海温泉酒店。随后,海南开发商陆续推出了三亚东方花园酒店、万华大厦、兰梦家园这几家产权式酒店,但这些酒店均以失败告终。

2.2破冰阶段(2000年)

2000年海航集团收购了海南的康乐园大酒店,并将它建设成产权式酒店,在北京、上海、广州进行销售,取得了理想的销售业绩。从此,产权式酒店的概念开始引起各地开发商的关注,吸引了不少开发商进入这个行业,我国产权式酒店行业开始步入快速发展的进程。

2.3井喷阶段(2001年―2003年)

2001年,世界最大的分时度假交换公司―美国国际分时度假交换公司(RCI)宣布在北京成立中国第一个办事机构,这标志着产权式酒店正式进入我国市场。2001年1月,广州首家产权式酒店―广州远洋商务大厦产权式酒店推出了38套产权客房,不到一个月的时间就全部售出;2001年4月,浙江临安钱王大酒店推出的94间产权客房在短时间内迅速售罄;北京金色假日产权酒店刚开盘不久,400多套客房中已经有200多套成功售出;北京晶都国际酒店在20天内就售出了100多套客房,销售额高达1亿元。

2003年起产权式酒店逐渐向我国其他直辖市及省会城市蔓延,产权式酒店如雨后春笋般涌现。大量开发商参考海南的做法把积压多年的烂尾楼改造为产权式酒店,同时,我国开始出现了海南华夏之旅、泰达度假、中安达和天伦度假等一批分时度假服务公司。我国产权式酒店行业已经进入快速发展时期。

然而,由于种种原因,2001年至2003年推出的产权式酒店,多以失败告终。其失败原因有四点:一是开发商动机不良,产权式酒店多由积压的房地产改造而成,开发商只是为了盘活烂尾楼,尽快把楼房售出回笼资金,目的并不是长远发展产权式酒店;二是开发商盲目开发,不考虑当地旅游度假条件和市场需求结构,没有经过科学的可行性分析,并且缺乏酒店运营经验,管理水平低下。三是当时旅游度假风气尚未在我国盛行,度假旅游还未形成规模,我国还不具备发展产权式酒店的市场环境。四是我国消费者对产权式酒店的概念仍未了解和接受。

2.4理性阶段(2004年)

2004年,我国产权式酒店重新发展起来,我国再次迎来了一个大规模投资开发产权式酒店的热潮。产权式酒店开始蔓延至二三线城市,发展更加迅速,新酒店接连开张,具中国新闻网资料显示,2004年我国产权式酒店增长率高达220%,全年增长了近120家产权式酒店,增长数量达到最高峰 ,而且销售情况良好,不少产权式酒店刚推出不久就被购空。2004年6月,我国产权式酒店行业开始自发组织了一年一度的“产权酒店合作发展论坛”,主要是交流经营经验,研讨发展对策等,我国产权式酒店市场开始规范起来。投资者逐渐理性成熟,不再盲目地追求高回报,谨慎考察酒店的各个项目。因此,目前大多数产权式酒店都获得良好的业绩,成功的产权式酒店数量占产权式酒店总数量的比例大幅上升,产权式酒店的发展取得了一定的成绩。

3.我国产权式酒店的特点

3.1以高星级酒店为主

在国外,产权式酒店以三星级酒店和四星级酒店为主,然而目前我国的产权式酒店以高星级酒店居多,四星级酒店数量和五星级酒店数量占产权式酒店总数的比例分别为46%和34%。原因是目前在我国产权式酒店的购买客户大多数是中高收入人群,因此这些中高收入阶层是我国产权式酒店的目标客户,我国产权式酒店也是针对这些中高收入阶层来进行定位的。中高收入阶层具有一定的经济基础,生活水平和质量较高,追求时尚、有品位和高端的消遣方式,对服务、配套设施有较高的要求,因此他们会比较偏爱高星级酒店,所以产权式酒店开发商也纷纷将目光投向高星级酒店,而二、三星级酒店逐步失去市场竞争优势,出现一定程度的萎缩。

3.2分布区域集中

目前我国的产权式酒店主要分布在旅游风景区、度假区和发达城市中心。在产权式酒店经营过程中,有足够的客人入住酒店才能保证酒店能获取较高的收益。在旅游风景区和度假区,如海南三亚、浙江千湖岛、深圳大梅沙一带等,旅游资源丰富,景色优美,因此吸引了大批人群前来度假,为产权式酒店提供了大量的客源。另外,在上海、北京和广州这些发达城市里,聚集了大量的商务客人,为产权式酒店创造一定的客源条件。因此开发商都选择在旅游风景区、度假区或者发达城市建立产权式酒店,以保证有较高的入住率。

3.3投资为主,居住为辅

产权式酒店是一种兼具居住度假和投资功能的复合产品,投资者可以用来旅游度假,也可以用来投资,获取分红回报。在国外,产权式酒店的诞生是为了满足人们平价度假的需求,人们购买产权式酒店往往是因为可以免费获得一定时期的客房入住权,同时还能获取利润分红,一定程度上降低了休闲度假的费用,他们的购买目的以度假为主。然而在我国,人们看中产权式酒店往往是因为它的丰厚回报,而且相对于其他投资方式来说其风险性较小。投资者购买产权式酒店后,他们会委托酒店经营管理公司对客房进行经营管理,每年获取一定的利润分红;或者进行短期投机,通过转让产权客房赚取差价。因此,我国居民购买产权式酒店是以投资为主,居住为辅。

3.4以固定回报为主

产权式酒店的回报方式主要有三种,第一种是固定回报,即酒店方按投资者购房总额的固定比率每年给予投资者固定回报;第二种是经营分红,投资者与酒店方按照一定比例分配经营利润;第三种是组合回报,投资者的回报由一定时期的固定回报和一定时期的经营分红构成。另外,由于投资者无法密切关注酒店的经营状况,部分不良酒店管理方可能会擅改收入数目或者隐瞒经营情况,因此经营分红存在着比较大的风险性。而固定回报这种回报方式,收益稳定,风险小,回报率通常在5%―12%之间,大概15~2O年后就可以取得产权,并能获得20―30天的免费入住权,在我国得到比较广泛的认可,因此目前我国大部分产权式酒店都是采用固定回报这种回报方式。

总之,改革开放以来,我国经济迅猛发展,国民经济收入大幅提高,生活质量逐步改善,国民开始追求高尚有品质的生活,对休闲度假有了很大的需求,产权式酒店在满足人们度假需求的同时,还具有投资功能,投资者每年能获得利润分红和享受一定时段的免费入住权外,同时还能拥有一套酒店客房,并且不用自己亲自经营管理,因此具备多种优势的产权式酒店在我国备受欢迎。我国产权式酒店的发展分为四个阶段,包括萌芽阶段、初步规范阶段、产品推广阶段和成熟阶段,目前我国产权式酒店正从萌芽阶段向初步规范阶段过渡,经营业态发展并不是十分完善,目前行业发展迅速而不强大,各地市场都出现不同程度的混乱,市场仍需要进一步开拓和创新。

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