房地产估价与房地产成交价的关系

摘 要：房地产评估价格通过结合房地产评估价格定义、评估目的对比实例实际成交价格进行调整，以使其达到要求的价格定义的价格而不是简单的对房地产成交实例价格做交易日期、区域因素等因素修正。因此，房地产估价中的房地产估评价格与房地产成交价格具有较大的区别。

关键词：房地产；房地产评估；房地产成交价

1、房地产估价的定义、程序及方法

1.1房地产估价的定义

是指专业房地产估价人员，根据特定的房地产估价目的，遵循公认的房地产估价原则，按照严谨的房地产估价程序，运用科学的房地产估价方法，在对影响房地产估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对房地产估价对象在房地产估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。

1.2房地产估价程序

是指房地产估价作业按其内在联系，所形成的各个具体操作步骤和环节。一般而言，评估一宗房地产主要包括如下六个基本步骤。

1.2.1明确房地产估价的基本事项

在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也较多。有些事项直接关系到房地产估价作业的全过程，对房地产估价额也有较大的影响，这些事项被称为房地产估价的基本事项，必须预先明确。一般来说，房地产估价的基本事项包括房地产估价对象、房地产估价目的、房地产估价时点及评估前提四个方面。

1.2.2明确房地产估价对象

a.评估实体的确定。即是要明确评估对象是什么、范围如何。房地产估价的是土地，还是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等；如房地产估价的是写字楼，是否包括其中配备的设备；如是酒店，是否包括其中的家具等。

b.评估对象权利状态的确定。首先要明确所评估的是何种物权，是所有权，还是使用权或抵押权等。在我国，尤其要注意所评估的是通过有偿出让方式获得的土地使用权，还土地使用权的批租年限，已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等。如评估对象是否已设定了租赁权、抵押权和典权、地役权等，其年限如何。

1.2.3明确房地产估价目的房地产估价目的可具体分为买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用、拆迁补偿、投资决策、清产核资、区域规划、分析等。不同的评估目的对于房地产估价方法的选择和房地产估价结果尽有一定影响的，因此，必须明确评估目的。

明确了评估目的，也就相应地确定了所要评估的价格类型，如买卖价格、租赁价格、入股价格、抵押价格、征用价格、课税价格等。各种价格在评估时都有相应的注意事项。

1.3估价方法

科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。因此，房地产价格通常可以从如下三个途径来求取：a.参照类似房地产近期的市场交易价格；b.参照重新建造类似房地产所需要的费用；c.依据该房地产的收益能力大小来衡量其价值。

由此形成了房地产估价的三大基本方法，即：市场比较法、成本法和收益法。除此之外还有一些其他方法，如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。其他估价方法实质上是三大基本方法的派生，而且不同的估价方法有其不同的用途。

每种估价方法都有一定的适用条件，运用不同的方法评估同一房地产会得出不同的结论。本文主要讨论市场计较法下房地产评估价格与房地产成交价格的关系。

2、房地产成交价格的特点

2.1从宏观分析，房地产成交价格受市场状况的影响。

房地产成交价格受市场状况等因素影响，在不同时期相同的房地产价格差异较大。

2.2从微观分析，房地产成交价格具有离散性、随机性、不确定性的特点。

由于房地产的特殊性，房地产开发商不断调整房地产出售价格以适应市场需求或达到一定的目的，只要能满足开发商的预期目的，开发前就可以出售房地产；从购买者的角度出发，只要能满足购买人的要求，在其允许的经济条件下，购房人就可以购买。因此，由于开发商的预期目的、预期的收益率、购房人的经济条件、购房人的偏好等情况的不同，就引起同样房地产实际成交价格的差异。造成房地产实际成交价格差异的因素。

3、房地产评估价格与房地产成交价格关系的总结

房地产成交价格与房地产估价中的房地产评估价格具有较大的区别，归纳起来主要表现在以下几个方面；

3.1同一房地产在不同的价格定义、不同的评估目的下具有不同的房地产评估价格。而房地产实际成交价格则受购买数量、购买方式、销售速度等随机因素的影响。也就是说房地产评估价格具有明确的目的性，而其实际成交价格具有较大的随机性。

3.2市场比较法的房地产成交价格虽然建立在房地产实际成交价格的基础上，但房地产评估价格与其实际成交价格具有一定的差异。

3.3房地产评估价格对房地产实际成交价格具有指导意义。对于一般资产评估中的房地产评估价格，若想使房地产迅速销售，其实际销售价格可能低于房地产评估价格。若销售价格较高、其销售速度可能较慢。

4、不同目的时房地产价格定义的探讨

房地产估价的目的主要有房地产转让价格评估、房地产抵押价格评估、房地产分割析产评估、企业合资股份制改造等价格评估，本文对不同目的时房地产价格评估的定义做简要分析；房地产转让价格评估：因该价格评估为房地产转让提供依据，大宗房地产评估价格应是整宗出售、一次性付款时的价格，该价格应适当低于零散出售时的价格。

房地产抵押价格评估：房地产抵押房地产评估价格应是整体出售、一次性付款、销售速度较快、考虑各种优惠条件时的价格，评估结果趋于保守。

房地产分剖析产、企业合资、股份制改造等价格评估：该评估目的下的房地产一般不直接进入房地产市场交易，综合房地产总体价格上涨的特点，其房地产评估价格可以采用零散出售、分期付款时的价格。