房地产投资开发与经营在实践中的操作

一、房地产投资开发与经营概述

（一）房地产投资开发与经营概述

所谓房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以及在将来获取预期收益的一种经济活动。房地产开发与经营是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总和。

（二）房地产投资开发与经营意义

1、房地产投资开发与经营已经与城市规划紧密相关，是城市建设规划的有机组成部分。为了确定城市的规模和发展方向实现城市的经济和社会发展目标，必须合理地制定城市规划和进行城市建设以适应社会主义现代化建设的需要。

2、作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位，经济越发达，时代越进步，房地产开发的范围越广，程度越深，内容越丰富。

3、房地产让拥有商业写字楼、公寓大楼、工业仓储区和零售场所的投资者们获得利润并经受风险。持有高质量的房地产能将他们长期租给适合的租户，从而带来巨额的现金流。同时房地产的风险和回报介于债券和股票之间，伊博森合伙人公司过去78年的数据显示股票的年收益率是10.4%，而政府债券的年收益率则为5.4%，房地产投资者每年得到比投资债券高出大约2.5%的收益。

二、开发商投资开发与经营理念

（一） 投资开发与经营机会的发现者 真正的开发商是通过研究自己和他人的长期投资记录后，具有一定独特的眼光，顺应了社会发展潮流，特别像在中国这种体制下的投资，必定要以政策向导性为契机，投资想赚大钱，必须有耐性。换句话说，投资开发与经营会达到什么水准，往往跟党和人民政府的决策息息相关，一个政策可以让一个开发商至富，同时也可以让一片开发商大面积的倒下。真正的机会发现者是具有一定体制经验的政治敏感者，能够及时掌握国家的大政方针，及时做出应对措施。

（二）投资开发与经营计划实施的组织者 投资开发与经营计划实施的组织者是在整个项目中人事各种管理工作人员的组合。在整个房地 房地产开发产项目管理工作中，由于业主、承包商（包括分包商）、设计单位、设备和材料的供应单位、监理单位等都有自己的项目经理部和人员，他们之间的各种管理工作的任务、责任和权力的划分，以及他们之间的各种联系，共同形成项目管理组织系统。在这个项目管理组织系统中，业主建立的项目管理组织（项目经理部）居于整个项目组织的中心位置，在整个项目的实施过程中起头决定性的作用。 在项目寿命期内，可将项目划分为若干个阶段，而每一个阶段都有相应的管理工作。

1、前期策划阶段。该阶段项目者作为咨询工程师为业主决策提供可供参考的信息、意见和建议。

2、设计和计划阶段

3、招标投标。

4、项目施工阶段。在这个阶段，主要是进行施工准备和施工过程中的“三控制，两管理，一协调”等方面的工作，保证项目目标的顺利实施。

5、欺瞒宣。这一工作主要是针对商业性房地产项目而言，其主要工作如下： （1）项目产品营销计划的策划（这一工作是在项目前期工作的基础上进行的）。 （2）项目产品营销计划的考核与评价。 （3）项目控制与调整。

6、项目后期管理

（三）投资开发与经营的决策者 投资开发与经营的决策者特别是决策领导者，是决策活动成败的关键。决策领导者对于决策的最终决断称为最终决策。最终决策是具有决定性的决策，它使决策从思想变为行动，认可能变为现实；它要对决策的后果承担直接的责任，因而是一种直接的、责任性的决策。由于在最终决策阶段中，需要领导者最终决断的方案，往往是多个并存，这些方案又往往互不一致，有的甚至完全对立，而对于方案的论证程度也不同，有的深，有的浅，有的甚至根本不成熟，方案之间没有可比性，从而使得决策的复杂性和艰巨性增加。因此，决策领导者特别是中高级决策的领导者，在决策中担负着重大的责任，发挥着重要的作用。现实的房地产投资开发与经营的决策活动中，决策者面对的是几乎永远不会完全相同的决策问题，必须经常进行分析、判断和决策。决策者要在限定的时间内做出正确的决策显然不是一件容易的事，一般的人是难以胜任的。这样就对决策者的素质和能力提出了严格的要求，也就是说，只有具备较高的决策素质的人才能比较顺利地履行决策者的职能。

（四）投资开发与经营项目成功后的受益者 真正的投资开发与经营项目成功后的受益者不单纯指开发商本人，而是更大程度上讲项目业主、监理单位、施工单位共同受益，最主要的受益者应该是从此开发项目获的生活工作便利的普通民众。

三、开发商应具有的战略眼光和操作技巧

（一）可行性分析能力 房地产经济活动，是个大量资金运动的过程，一旦作出投资决定，资金的投入就是一个难以逆转的持续过程。投资决策准确，是确保整个开发项目成功的关键。反之，投资决策失误，就会导致重大损失。因此，慎重地进行决策，是房地产投资开发与经营的必要前提。要保证投资决策成功，就必须在市场分析、财务分析的基础上，认真做好可行性分析研究。

1、市场分析。 市场分析的重点在于估计市场对于投资计划中拟开发成为房地产商品的需求强度以及竞争环境的分析。对市场所做的研究有利于正确估计未来房地产的收益，进而有助于投资者在进行财务分析时，能够正确计算出未来现金流量。

2、财务分析。 投资者经由市场分析估计未来房地产的收益，进而估计出未来的现金流量。因此，财务分析的主要目的是经由现金流量的估计，计算出预期报酬率，并以所得的结果与要求的报酬率加经比较来判定这项投资是否可行。此外，财务分析并对投资的风险进行估计，以判定面临的风险与预期报酬是否在投资者所接受的范围内。

3、可行性分析。 可行性分析是一个综合的步骤。投资者除了利用前述市场分析与财务分析的结果，研究和判断其可行性外，还要进行相关的建筑与土地使用等法规限制的研究，以了解投资计划在法规限制上是否可行，以及目前的产权形式与产权的取得是否可行。而且对房地产开发的庞大资金来源是否能取得也是一个重要的关键点。

（二）了解房地产市场的最新法规与政策能力

1、房地产政策主要涉及两个主管部门：城乡建设部和国土资源部，做为投资开发与经营的决策者可以关注这两个部门的网站（地方的查看省级对口厅局），通常最新的政策会及时出现在上面。

2、关注房地产法规大全之类的工具书，一般来说重要的的规定都会罗列上去。当然随着时间的推移，里面的部分规定会被修改甚至废止，这就需要平常多留心，多关注新闻媒体，防止把废止的法规当现行有效的来使用。

（三）房地产销售经营的能力 在房地产销售阶段主要的工作，包括：

1、必须有完善的营销规划

包括确定目标市场的购买者，拟定适当的营销策略及营销组织以求顺利销售。

2、实际的销售活动

包括根据市场状况及可能条件采取的各种促销手段，以及如签约、收取订金、过户登记等具体手续。

3、融资活动的进行

由于房地产金额庞大，在促销的过程中，常常需要替买者安排有利的融资计划以吸引买者，因此融资特别是购房抵押贷款及各项分期付款的活动也会成为这一阶段的重要工作。

在这一阶段中，某些已开发完成的房地产，如果不是以销售为目的，或者因销售状况不理想，也可以把这部分房地产作为物业进行经营，即以经营谋利为目的。

经营的形态主要分为两大类：

一类是将房地产出租给他人，并定期收取租金获取收益。这类租赁的经营形态，投资者负担的管理成本较低，收益固定且风险较小，但是一般而言报酬可能较低。

二类则是由投资者自己经营管理，此时投资者可能获取较高的报酬，但却须自行负担营运的风险，而且收益亦不稳定。已开发完成的房地产，在经营阶段要依据不同的经营形态，采取不同的管理活动，如维修、更新、保全、各种费用税金的缴纳与各种收入的收取、以及实际从事营业的必要管理活动等。

此外，由于房地产是价高耐用的特殊商品，其维修物业管理不仅是房地产商品售后服务的必需，而且物业管理本身也已成为房地产整体开发中不可或缺的组成部分。因此，采取何种物业管理方法及如何真正搞好物业管理，也是房地产整个投资过程中必须认真考虑的。

（四）具备房地产投资开发与经营资金链回收期长的资金能力

整个房地产投资开发与经营的实际操作，就是房地产整个开发过程。对每一个房地产投资项目而言，它的开发阶段一直会持续到项目结束，投入和使用的建设开发期是相当漫长的。房地产投资过程中间要经过许多环节，从土地所有权或使用权的获得、建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最终收回全部投资资金需要相当长的时间。房地产投资的资金回收期长，原因包括：

1、因为房地产投资开发与经营不是一个简单的购买过程，它要受到房地产市场各个组成部分的制约，如受到土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场、房产市场的限制，其别是房屋的建筑安装工程期较长。投资者把资金投入房地产市场，往往要经过这几个市场的多次完整的运动才能获得利润。

2、由于房地产市场本身是一个相当复杂的市场，其复杂性不是单个投资者在短期内所能应付得了的。所以，一般投资者必须聘请专业人员来进行辅助工作，才能完成交易。这样，又会增加一定的时间。

3、如果房地产投资的部分回收是通过收取房地产租金实现的，由于租金回收的时间较长，这样更会使整个房地产投资回收期延长。

四、我国房地产市场的走向预测分析及对策

（一）我国房地产市场正面临一场改革

我国房地产市场的繁荣与发展始于1998年的住房制度货币化改革，在银行金融创新与国家金融政策的支持下，全国掀起了一场轰轰烈烈的“造城运动”。国内房价快速飙升，房地产市场利益越来越不平衡，国内房地产市场所聚积的风险不断上升。如今房地产市场问题已不再仅仅是某个行业的问题，或者说不是一个纯粹的经济问题，而上升为国民普遍关心的社会问题。所以我国房地产市场的改革在所难免，从遏制部分城市房价过快增长到让房价回归到合理价位，充分体现了党中央国务院对房价问题的关注。

（二）我国房地产市场的走向预测

虽然房市调整可能在所难免，但调整深度应该不会太大，尤其不可能出现日本或香港那样在房地产市场泡沫崩溃后房价出现暴跌的现象（日本的商用地产价格在1990―2005年间跌掉了80%，而香港的住宅价格指数在1998―2003年间则下跌了近70%）。从中长期看，中国居民的潜在住房需求还相当庞大，房地产市场应该还有数十年的稳步上升行情。

五、结论

综上，房地产业是为人类的生活、生产活动提供入住空间或物质载体的行业。开发商应当抓住我国社会平稳较快发展的大好机遇，做一个投资开发与经营机会的发现者，投资开发与经营计划实施的组织者，投资开发与经营的决策者，投资开发与经营项目成功后的主要受益者。更需要开发商具有一定的战略眼光和操作技巧，具有可行性分析能力、能够迅速了解房地产市场的最新法规与政策能力和房地产销售经营的能力、并具备房地产投资开发与经营资金链回收期长的资金能力。相信在我国改革开放的大潮中，掌握上述方法，开发商在投资开发与经营实践中的操作，一定会与社会发展取得双赢的局面。