住宅管理实施制度

第一章总则

第一条为了保障住房售后的维修养护管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，根据国务院和省、市有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条在本市东湖区、西湖区、青云谱区、郊区、高新区、南昌经济技术开发区范围内，新建商品住房(包括经济适用房、以下简称“商品房”)和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修基金的管理，均适用本规定。本办法所称公有住房是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房。

第三条本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位，包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊过道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条凡商品房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称维修基金)。

第五条市房产行政主管部门对本市住宅维修基金的收取、使用实行监督管理。

第二章住宅维修基金的归集

第六条商品房在销售时，售房单位与购房者应在购房合同中签订有关维修基金缴交条款，维修基金由市房产行政主管部门代收。购房者在办理商品房销售合同鉴证前应当按购房款2%的比例，向市房产行政主管部门缴交维修基金。市房产行政主管部门代收取的维修基金，属全体业主共同所有，不计入商品房销售收入。

第七条公有住房出售后的维修基金由公有住房出售单位按售房款的25%提取维修基金，该部分基金属售房单位所有；购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金，售房单位代收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入公房出售收入。

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第八条维修基金按以下程序可以续筹：

(一)已筹集的维修基金不敷使用时，由物业公司提出再筹集计划，报业主委员会；

(二)业主委员会召集业主代表大会表决决定；

(三)维修基金续筹，按业主占有的住宅建筑面积比例由物业公司向业主归集。并存入南昌市资金管理中心原账目中。

第九条业主委员会为物业公司提供的营业场地收入应列入维修基金管理，属全体业主共同所有。

第三章维修基金的管理及使用

第十条维修基金的管理。

(一)业主委员会(业主管理小组)成立前

1.商品房在销售时，维修基金由市房产行政主管部门代收。

2.公有住房出售时，维修基金由公有住房出售单位代收。

(二)业主委员会(业主管理小组)成立后，经业主委员会(业主管理小组)同意，维修基金可以由代收单位移交给物业管理公司代管。

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第十一条维修基金全部存入市房产行政主管部门所属的住房资金管理中心在受托银行设立的维修基金专户中，实行专户管理、专款专用。维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金净收益转作维修基金滚存使用和管理。

第十二条住房资金管理中心应建立业主维修基金查询和对账制度。

第十三条维修基金明细户一般按单栋设置。

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第十四条业主转让房屋时，其维修基金账户剩余部分费用不予退还，随房屋所有权同时过户；因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，维修基金由住房资金管理中心将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还业主。

第十五条维修基金的使用，执行《物业管理企业财务管理规定》(财政部基字［1998］17号)，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

第十六条为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除经财政部门批准可用于购买国债或者用于法律法规规定的其他范围外，严禁挪作他用；所得收益列入维修基金管理，属全体业主共同所有。

第十七条业主委员成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经市房产行政管理部门和财政部门共同审核后划拨。

第十八条业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理公司提出年度计划，经业主委员会审定，住房资金管理中心核拨。

第十九条房屋共用部位、共用设备大修、更新、改造的费用，由整栋房屋的业主按拥有的房屋建筑面积比例分摊承担；共用设施大修、更新、改造的费用，由居住小区内全体业主按拥有的房屋建筑面积比例分摊承担。

第二十条房屋的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。房屋自用部位、自用设备的维修、更新费用，由业主承担。

第二十一条物业管理企业每年2月底前，应将上年度统计报表、资产负债表及损益表，交由市房产行政主管部门和市财政部门审计。市房产行政主管部门及市财政部门对维修基金的使用负责指导、协调、监督。

第四章附则

第二十二条业主或使用人、物业管理企业、开发建设单位之间就维修基金发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决，协商、协调不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院。

第二十三条公有住房售房单位未按照本规定足额提取维修基金的，市房产行政主管部门应当责令其限期补提维修基金本息；逾期仍不足额提取的，按建设部和财政部的规定处以罚款。

第二十四条维修基金代管单位违反本办法规定，挪用维修基金或造成维修基金损失的，市财政部门和房管部门按有关规定进行处理；情节严重的，依法追究直接责任人员和领导人员的行政责任；构成犯罪的，应依法追究刑事责任。

第二十五条本办法实施前，商品房和公有住房出售后未建立维修基金或维修基金的建立标准低于本办法规定的，按下列情况建立或补足，并存入住房资金管理中心账目中：

(一)公有住房出售后，售房单位未按25%比例提取维修基金的，由售房单位在售房款中或其他费用中提补。

(二)公有住房出售后，购房者未按2%比例缴交维修基金的，由购房者在业主委员会(业主管理小组)成立后支付提补。

(三)商品房在销售时，购房者未按2%比例缴交维修基金的，由购房者在业主委员会(业主管理小组)成立后支付提补。

(四)公有住房购房者未按2%比例缴交维修基金的，该房改房不得上市；商品房购房者未按2%比例缴交维修基金的，该商品房不得交易，抵押、典当、租赁。

第二十六条公寓、别墅、写字楼、商住楼、营业楼等非住宅共用部位、共用设施设备维修基金的建立管理和使用，可以参照本办法执行。不属商品住房和公有住房出售的单独的异产毗邻住宅，共用部位、共用设施设备维修基金的建立管理和使用，按此办法执行，未建立维修基金的共用部位、共用设施设备的维修，由业主负责。

第二十七条维修基金的财务管理按照财政部的有关规定执行。

第二十八条本规定由市房产行政主管部门负责解释。

第二十九条南昌县、新建县、进贤县、安义县、湾里区，可参照本办法执行。

第三十条本规定自之日起实施。原有的本市有关政策和规定，凡与本规定不一致的，一律以本规定为准。