经济适用房运行现状实证分析

摘要：经济适用房作为一项政策性住房保障，它的解决途径，不仅能有效缓解和减少社会发展进程中的不稳定因素，而且对于建立和完善与社会主义市场经济体制相适应的住房供应体系，改善居民生活条件，启动住房消费，扩大内需具有重要意义。

关键词：经济适用房；房价指数；房屋销售面积

中图分类号：F293.3

文献标识码：A

文章编号：1672-3198(2009)13-0041-02

1　经济适用房运行现状分析

1.1　经济适用房价格的整体运行状况分析

自1998年23号文提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”的房改任务以来，我国住宅业由过去的缓慢发展开始步入高速增长期，经济适用房也得到了一定程度的发展。由图1可见，2005年成为住房价格指数的一个分界点，把住房价格指数在时间趋势上分成两个阶段，形成一个倒“U”型的发展趋势。但是经济适用房的价格指数是相对平稳的，但是对比价格指数之间的相关系数与价格之间的相关系数，可以看出二者存在着较大的差距表明经过数年的发展，住宅价格波动较大，经济适用房价格则相对平稳。

1.2　经济适用房交易状况分析

从经济适用房销售面积与社会经济各类指标的关系来看，其与城市人口数量以及城镇居民人均可支配收入之间的关系最为密切。以2007年北京市、天津市、河北省等地区经济适用房屋销售面积、城镇居民家庭人均可支配收入以及城镇人口数量来作计量回归，利用Eviews5.0软件得到模型的估计结果为：

y=13.552+3.031x1+5.924x2

其中y为房屋销售面积、x1为城镇居民家庭人均可支配收入、x2为城镇人口数量，模型的各个参数的估计结果如表1所示。结果表明经济适用房的需求量与城市人口增长以及居民可支配收入之间均呈高度正相关关系，即经济适用房的需求量与城市人口、居民可支配收入之间存在着直接的因果关系。

2　经济适用房运行现状中的问题

2.1　保障目标错位

建立社会住房保障体系的目标，我们认为重点在使用权而非所有权，经济适用房制度是要解决中低收入家庭的住房难而不是买房难问题。政府为经济适用房购买者提供了免土地出让收益和税费减半的优惠，这实质上是赠送部分房屋产权，保障其买房和拥有产权房，这有悖于住房制度改革方向。符合经济适用房申购条件的家庭多，申购少；经济适用房建成多，卖出少。至2005年3月底成都市五城区中低收入家庭主动申请购买经济适用房的比例不足5％，7万余户可以申购的家庭有67000家没有申购；开盘出售6084套经济适用房，到6月底为止仅卖出2210套，卖出率36.32％，60％以上的经济适用房空置。

2.2　经济适用房的价格定位欠准

以成都为例，2005年发售的经济适用房价格，尽管明显低于相同区位的商品房住房价格，但其品质、结构也低于商品房，其价格每平方米在2223元至2800元之间，远远超过成都市大多数中低收入家庭申购者尤其是8000―15000元／年・户收入者的心理预期和承受能力使得他们望而却步。1998年以来，约有16％的经济适用住房卖给了中高收入者，同时由于经济适用房定价相对同区域内的来说较低，利润有限，于是大多数开发商只好将房屋面积扩大，以此来降低成本，以至于目前市场上140m2－200m2的经济适用房比比皆是，100m2以下的房子却是难找。

2.3　选址缺乏对购房者的实际情况的全面考虑

成都发售的5个经济适用房项目主要集中在城西和城南，生活成本高，而收入较低、住房较为困难的经济适用房需求对象大量集中在城东和城北，计算居住成本，他们更愿意在原住地的城东、城北就近购买。经济适用房项目配套不够完善，缺少医院、学校、超市等生活设施，有的地方甚至不通公交车，降低了经济适用房需求对象的购买意愿和心理需求。

3　经济适用房保障制度的改进

3.1　坚持和完善经济适用房制度

对申购经济适用房的家庭收入标准的设定必须科学合理，并随当地物价、收入水平的变化适时调整。对购买经济适用房家庭的收入标准设定上限不能过高，下限也不能过低。经济适用房面积和价格定位要准，选址不能远离市区。应多建60―80平方米的小户型经济适用房，降低总造价，真正体现其经济、适宜低收入家庭使用的特点。必须严格控制经济适用房的开发商利润不超过3％，尽量把地址选在交通较为方便，不会对生活、工作造成较大影响地方。

3.2　形成租、购并存的住房市场

地方政府必须改变原来的政绩观，直接参与修建廉租住房；加大中低价位、中小户型安置住房的建设力度，解决好城市公益性项目和基础设施项目、棚户区和危旧房改造所需的拆迁安置用房，让被拆迁群众有房买、有房住。建设、土地部门应配合有关部门，调控土地供应，控制土地价格，清理和减少收费，降低建设成本，增加普通商晶房供应。

经济适用房与廉租住房补贴制度紧密结合。西安市制定了一套比较完善的、针对城市中低收入水平不同群体住户的住房保障政策措施；年户收入在8000―38000元、住房面积不达标又无能力购买一般商品房的家庭，适用经济适用房制度；年户收入低于8000元的无房和人均住房面积不够最低标准的住户，适用廉租住房补贴政策。廉租住房补贴是按照与最低标准相差部分面积，以每月每平方米415元的标准补足。此项政策，全市每年实际补贴廉租住房租金700万―800万元。按每户补贴150―216元计，可以解决2700―3100户“双困户”租房费用，是实物配租每年每区10户，全市解决50户的50―60倍。

3.3　要实现经济适用住房建设模式的转变

政府可通过转变经济适用房的建设模式，改变单一的房地产企业开发建设模式，以减少房地产企业谋利的机会。针对这种情况政府可采用单位集资建设，由企业申请、政府审批，列入建设计划，再按照基本建设程序办理各种手续，实施建设和销售。还可由政府委托专门的住房非营利组织建设生产准公共产品。非营利组织具有解决政府失灵和市场失灵的作用，它比政府部门更有效率，并能够集结一批有专业技术和管理知识的人才，在运作中还可接受住户参与和监督，建成房屋以成本价向符合条件的居民销售，政府给予减免税费的优惠政策。