北京物管精细化发展战略探析

本文作者：王方舟 单位：北京交通大学中国产业安全研究中心

北京物业管理产业发展现状

北京市物业企业的主题，不管从项目个数或管理的建筑面积上都占据绝对优势（2007-2009年项目数量和管理建筑面积见表2）。但是，近年来商业类地产开发比例趋于上升，今后北京市的商业物业存在着很大的发展空间。总之，北京市物业管理产业还处于发展初期，趋向于劳动密集型产业，目前大部分工种所需要的人员并没有要求较高的专业知识和技能。北京市物业管理企业规模的扩大和数量的增长，提供了更多就业岗位，为解决北京市就业问题，乃至为维护北京市的社会稳定起到了一定的积极作用[2]。

北京物业管理产业战略环境分析

北京市物业管理的战略环境分为宏观环境和微观环境，宏观环境主要包括政治与法律环境、经济环境、社会文化环境和技术环境，微观环境主要包括竞争环境。政治与法律环境。北京市物业管理处围绕《北京市物业管理办法》制定了近40个政策文件，这套政策主要是解决三大问题：一是政府要认清物业管理产业目标，运用专业化管理实现北京市住用安全这个终极目标；二是物业公司应该提高尊重业主的财产权利意识，加强物业法规学习，更好地为业主服务。三是业主和物业公司之间能站在法制的平台上平等对话。经济环境。北京市物业管理正逐步推向市场，进行专业化的物业管理。北京物业管理产业的服务范围逐步扩大，不仅包括住宅物业和商住物业，还包括学校、医院、政府办公大楼、市政道路等公共物业区域。更多的公共物业推向市场将给北京所有物业管理企业带来新的机会[3]。社会文化环境。北京市小区业主对居住环境的要求向舒适、和谐的高层次转变，业主认识到良好的物业管理使房产保值以至升值。物业管理向综合小区管理转变，吸引越来越多技术型人才和专业型管理人才进入这个行业，从业人员的整体素质不断提高[4]。技术环境。国家建设部推出了住宅产业化的一系列政策，促进北京市住宅产业向集约型、质量型转变，物业建设向智能化发展。网络化、智能化管理服务成为当前和今后一段时期物业管理企业竞争制胜的关键所在和基本管理服务手段。

潜在的进入者。对于北京物业管理行业来说，除了政府核准资质外，进入几乎不存在明显的壁垒，发展商、承包商、房地产中介公司、酒店业、渠道运营商都是潜在的进入者。北京市物业管理行业的利润率较低，对新进入者缺乏吸引力，物业管理市场对新进入的品牌也需要相当长的认知和接受过程，新进入的物业管理企业很难对现有企业构成威胁。替代品的威胁。北京市正在大力推动城市社区建设，完善社区服务体系，北京市物业管理已取代旧有的房屋管理体系，促成了社区管理体系的变革，没有受到替代品的威胁。购买方的议价能力。北京市现行物业管理模式较落后，业主对物业管理认识不成熟，单个业主常以拖欠或拒交管理费进行对抗，当大多数业主有组织的进行议价时，其议价能力相当强。供应方的议价能力。北京市物业管理行业除了水、电、煤气等少数垄断部门外，其余服务供应者的讨价还价能力较弱。物业管理行业劳动力总体素质不高，劳动者的讨价还价能力处于弱势地位。行业内部现有竞争者的争夺。北京市物业管理行业内企业数量较多，规模普遍较小，造成行业极度分散。物业管理行业的固定资产投资相对较少，物业管理企业退出障碍小。

北京市物业管理的战略选择

北京物业管理实施精细化服务战略有助于整个行业服务质量的普遍提高和物业管理企业的成本控制。实施精细化服务战略，打破北京物业管理垄断及服务产品同质化，搭建市场竞争平台，让物业服务的消费主体（即业主大会）购买服务，从而培植新兴服务市场，促使物业管理内容的细化与创新，实现物业资源要素的优化配置[5]。精细化物业服务战略的关键在于准确，包括5个职能化战略：服务标准、人力编制、服务流程、服务计量和服务成本控制。北京物业管理产业必须能顺应低碳经济发展这一历史潮流，抓住契机，倡导低碳物业管理，引导物业管理企业经营管理模式向低碳物业管理模式转变，提高物业管理对可再生能源、资源的循环利用率，增强广大居民环保意识，为建设低碳北京提供支持[6]。具体做法：研究出台《北京市物业管理“低碳”导则》；熟练掌握低碳节能设备的安装、使用和维护；对建筑垃圾含碳的回收，统一进行科学再利用；加强“双绿化”（即社区绿化和屋顶绿化）；为业主树立节能环保的学习榜样，提供低碳的专项服务；提供低碳的生活氛围及理念，把低碳融入到居民生活的方方面面，使业主自觉做到“生活需要低碳，低碳是为了更好的生活”。

规模化选择主要是针对目前北京市物业服务企业的发展现状而提出的。当前，北京物业管理企业规模偏小，多数企业品牌知名度不高。根据北京市住房和城乡建设委员会物业管理处提供的数据，2007-2010年北京市一、二级物业企业数量所占比率很低，其中，一级比率不足4%，二级比率也不足9%。与国外知名物业服务企业差距较大，产业带动作用有限。2007-2010年北京市平均每个物业管理企业管理的项目不足2个，2010年平均只有1.3个，也就是说多数物业服务企业只管1个物业项目，部分有点规模的才管2个及以上项目。2007-2010年北京市平均每个物业管理企业管理面积分别为12.29、12.31、10.14和10.23万平方米。2010年，北京市114家一级物业的管理面积也只是刚达到一级资质规定的管理面积要求。同时，根据中国物业管理企业100强排行榜，北京市本区登记位居前10位的物业管理企业在管物业总建筑面积（包括在管本市物业和外地物业的总建筑面积）总计2,197万平方米，由此计算北京市物业管理行业发展集中度（CR10）为5.19%，远低于深圳物业管理行业发展集中度（CR8=23.6%）。基于以上分析，目前北京市物业管理企业管理规模过小，造成人力资源的浪费，不能产生规模效益，致使北京市多数物业管理企业缺乏发展后劲，无力进行品牌建设，难以提高物业管理服务水平。另外，目前企业规模状况不太可能出现由于物业管理面积增大导致规模不经济的现象。例如，新加坡两家物业服务公司的管理面积分别达到3,500万平方米以上，中海物业管理有限公司管理面积5,000万平方米，都创造了诸多规模化效应，因此，现阶段北京市物业管理产业走“智慧化”发展战略，必须先走规模化战略，力争在“十二五”期间物业管理行业发展集中度（CR10）达到20%。#p#分页标题#e#

北京市物业管理产业发展的对策与建议

北京市物业管理部门必须制订产业发展规划，根据规划制订物业管理产业扶持政策。北京物业管理产业发展战略实施需要注入大量资金建设一个软硬件环境，所以，物业管理部门必须建设高效投融资平台，制订投资导向目录，鼓励民间资本参与物业建设。建立政府引导、物业管理企业为主、民间投入的投融资体系。物业管理公司要建设精细化服务理念，用理念来引导员工的服务行为，激发公司员工追求精细、实践精细、崇尚精细的意识。制订操作规范规程，确保公司内每位员工提供的服务是相同标准的，细化到每个工作环节，切实把精细的服务方式融入到每次服务中。建立健全监督检查机制，切实提高管理效能。以业主满意度为核心进行考核，借助关键性指标将目标任务层层分解到人，形成长期考核机制，推行物业管理的精细化和科学化。

北京物业管理要以低碳为核心，把握自身的行业定位，以优秀的节能环保为目标，按照行业定位提出具体的实施方案，督促、检查、规范各部门工作，在满足业主基本要求的前提下减少碳排量。不断加大科技投入，促进高科技产品的使用。低碳物业管理需要引入市场竞争机制，树立品牌意识，倡导“低碳与健康”的服务理念。北京市应针对低碳和物业管理制订相应的法律法规，促进低碳物业管理向智能化方向发展，树立物业企业品牌和竞争优势。企业在管理面积、资本人力资源和管理水平等生产要素全面增加的前提下，才能获得规模化发展。对于新进入的物业管理企业，采取与知名品牌物业管理企业合资、人股、合作等方式走向规模化[7]。对于大型集团企业内的中小型物业管理企业，采取组建物业集团，吸取单个企业的优质资产和管理经验，形成具有一定规模的物业管理企业。北京市物业管理企业规模化的同时，要意识到物业管理品牌经营建设，树立自有品牌，使物业管理规模化产生理想的规模效应。