银行踹营房产中介

房产中介要求高“返点”，银行推“直客式房贷”产品，甩开中介。银行与中介的鹬蚌之争，买房人能否成为最终的渔翁?

银行与房产中介说再见

在二手房交易最火热的这个夏天，建设银行却与这个二手房市场拉开了距离。记者了解到，从7月底开始，建设银行就开始不再对链家、我爱我家等各大房地产中介公司进行二手房按揭的“返点”。

建行此举吸引了众多的目光，多家媒体报道了“建行暂停二手房贷业务”、“退出二手房贷市场”。不过，建行日前在其官网上澄清公告：未对二手房贷款业务作出政策调整，建行对二手房贷将继续大力支持。但公告同时也说，建行的个别分行最近针对当地市场状况，综合考虑风险、成本等因素，调整了与中介机构之间的利益关系。

记者也了解到，在数家房地产中介公司推荐的按揭银行名单里，已经没有了建设银行。个别中介对此的解释是，可能是建行某些分行上半年的信贷额度基本用完了。根据建设银行公布的上半年信贷投放情况来看，截至6月末，建行人民币贷款新增7085亿元，新增额位居同业第4名，当年新增19.77％，创造了该行多年来的最高水平。同时，建设银行确定全年贷款增量目标约为9000亿元，鉴于上半年新增贷款已达7085亿元，未来的贷款空间已经相当狭窄。

事实上，不止建行开始“甩”开中介，进行独立行动。中国银行、中信银行、工商银行和交通银也开始在北京试水二手房全程服务，深发展也在北京和深圳推出试点，原先采取凶猛“返点”策略的兴业银行也已收缩战线。

银行推出的这种直客式二手房贷，最大的特点就是不需任何费用，可以帮客户省下中介费、二手房评估费、贷款手续费等，它们的杀手锏就是“免费”、 “安全的资金保障”。

中信银行的“二手房买卖直通车”联合搜房网作为网络信息平台，双方可直接见面，为买卖双方省去高额的中介费和佣金，而且中信银行所提供的房价评估、办理贷款、资金监管和协助过户服务均免费。交通银行“益居宝”中明确对二手房交易过程中所产生的评估费、资金托管费、过户费和抵押登记代办费4项费用都可全免。交行在门户网站的“个贷E 站”专栏，每日都有更新的房源信息，购房者可通过所提供的卖房人电话，自行联系看宜，交行也不会介入贷款前的细节，购房者可自由决定是否到交行贷款。而工商银行的“购房易”虽然会产生约为0.8％的服务费用，但与中介的2.5％的佣金相比，仍然可省下不小的一笔开销。

有业内人士透露，近期银行与中介在“返点”上出现分歧。中介机构希望银行给的“返点”能够提高，而银行自然要维持在一个较低的水平，再加上银行房贷全年指标任务大部分已在上半年完成，因而也有减少房产中介佣金(即返点)比例的想法。这样一来，最终导致了银行与中介“分手”单干。

难舍的“爱恨情缘”

所谓“返点”，是房地产中介公司把客户推荐给商业银行做按揭贷款，银行给予中介公司一定比例的信息费。这是商业银行和中介公司在二手房按揭交易中默契的“潜规则”。

一般买房人需要从中介获得一些信息，而中介会向买房者提供一个相应的可以进行放贷的银行，实际上二手房买卖双方多数是中介撮合成交的。中介手上最重要的砝码就是客源，银行需要这些潜在客户的信息，而对于中介来说，哪家银行给的“返点”高，就向哪家银行提供客源。

银行方面反映，对于给房产中介“返点”，银行也是无奈之举。银行业竞争激烈，如果这家给“返点”，那家没有，后者就会失去较多的贷款客户，于是有的银行故意给出高“返点”，来抢夺其他银行的信贷额度。

但不可否认的是，“返点”行为的确让银行在获得中介房源上抢得了先机。银行得到贷款客户而中介拿到信息费，两边各得其所。比如，近100万元的贷款，中介最多可以拿到6000元的信息费，当然会积极地为银行拉客户，而银行则可以借机完成房贷指标。

银行在这过程中虽有无奈，却也是快乐的。

曾经，银行和中介就信息费的比例达成过平衡。但今年年初以来，房地产市场迅速火爆，中介开始要求商业银行增加佣金。年初，一般佣金的比例仅仅0.3％左右，最高不超过0.6％；而按照目前的“行规”，北京地区的平均“返点”比例一般为1.5％-1.6％，上海约为2％左右，已经直逼银行“返点”的极限。

记者了解到，不少大型商业银行在房贷“返点”方面比较谨慎，一般不超过0.6％的底线，而中小银行为了争抢份额则激进地提高“返点”比例。

一位银行业内人士算了一笔账，银行的筹借资金成本在3.5％左右，贷款年利息在4.5％左右，100万元房贷利润每年只有1万元，还款时间越长，利润就越高。如果顾客2到3年内就提前还贷，0.6％以上的“返点”占去了大块利润，那么银行短期内只能获得微薄的利润甚至遭受损失。如果碰到中介为获得高额“返点”而搞的假按揭，银行则要承受更大的风险。

买房人最终受益

可以说，与中介“分手”，银行是受益的。首先，直客式房贷服务锁定房子的买家在该行贷款，这是银行从二手房贷市场上抢客户的手段之一。其次，这也是银行控制信贷风险的重要措施。由于中介的不诚信行为导致银行的二手房贷不良率居高不下，一直是困扰银行的心病。而如果能绕过这一中间环节，由银行来把房源关，则能有效地提高这部分贷款的质量。

最终的受益者还是买房人。中介占据二手房交易市场，除了银行渐渐难以承受较高的信息费外，买房人的费用负担也不小。

据悉，现在房屋中介一般要收取以下6笔费用：占房屋总价0.5％-2.5％的中介佣金，占贷款金额0.3％的担保费(不少于1400元)，3000元／笔的代办过户费，300元／笔的抵押登记费，300元／笔的评估费和200元／笔的公证费。以购买一套价值100万元的房子，贷款60万元为例，如果通过中介进行买卖，买方花费将超3万元。

而如果绕过中介，直接到银行办理二手房贷业务，能省下来的最大一笔费用就是中介佣金，仅此，吸引力也不小。显然，这也是银行敢于与中介“分手”，实行直客式房贷服务的一个筹码。