关于旧城改造模式及规划的问题研究

摘要：旧城改造既是城市局部更新的过程也是整个城市有计划、有步骤地改善其全部物质经济社会环境的过程。旧城改造历来是城市建设中最复杂、涉及面最广的一项社会工程，是涉及到政府、社会、经济和公众等方方面面的综合性工作，面临着许多矛盾和挑战。本文重点阐述了旧城改造一般模式的要点，并就旧城改造规划中存在的问题提出了解决的对策。

关键词：旧城改造；模式；规划；拆迁；特色中图分类号：TU984 文献标识码：A

旧城的特点

旧城一般位于城市中心区域，成为较为封闭、功能结构复杂的区域，其主要特点表现在：

（一）旧城位于城市的中心，区位价值高

由于城市多以旧城为基础向四周逐步扩张，在发展过程中逐渐被新区包围，成为城市的中心，在功能上往往也是城市的行政、金融、商业、文化等的中心，具有较高的利用价值，为土地增值带来很大的空间。

（二）旧城生活环境较差

一些地方盲目攀比，使本身不够条件的区域盲目开发，起高楼，建大厦、建大广场，将旧城区卫生脏乱，各项设施不能达到目标的区域用城墙圈住，以此勉强蒙混过关。从此旧城的发展不被重视，无序发展更加导致旧城的卫生较差、用地混乱，同时基础设施和公用设施也落后于新城区。这种扭曲的城市化发展方式造成了旧城的环境质量低劣。

（三）旧城体现了城市的个性

城市的个性融入在城市建筑、城市街道、城市景观、城市居民活动、城市文化等，随着城市的发展，城市的个性在旧城逐渐体现出来，如北京的四合院、上海的石库门、青岛的绿树红瓦、苏州的私家园林等，这些都是当地历史文化的一种积淀。

此外，在旧城的发展过程中逐渐彤成了建筑密度高、容积率低、较为封闭的特点。但是，旧城是城市的中心，经济地理区位价值高，旧城改造价值较高。但纵观以往的旧城改造，在开发改造中存在一些共性的问题。

旧城的一般改造模式分析

（一）旧城改造整体运作模式

该运作模式主要有三种类型，即政府型、开发商主导型、政府主导下的开发商参与型。

1、政府型运作模式

政府型运作模式即政府掌握控制权，强化住宅的保障功能，实施主体不用开发商，改造区域不进行商品房开发，所建房屋全部用于居民回迁。

2、开发商主导型

开发商主导型即将亟待改造土地交给发展商去进行整体规划改造，政府不参与，发展商根据自身利益去进行房地产开发。根据城乡总体规划，政府划出地块由开发商进行投资，独立承担拆迁补偿、安置、回迁和商品房建设。

3、政府主导下的开发商参与型模式

政府主导下的开发商参与型模式，即政府主导下的开发商参与。市区两级政府共同做好居民的搬迁安置，进行总体规划、土地开发和市政设施建设，然后实行土地招牌挂，由开发商组织进行设计、建造和运营。开发商可以是由一家具有良好资质、经济实力和旧城改造经验的企业独立完成，或者是分片区由不同的开发商完成。

这三种类型各有利弊，我国目前的房地产开发大都基于开发商主导型模式。

（二）旧城改造项目开发模式

以大规模和小规模渐进式开发模式为基础，模块式开发模式是针对大规模、多功能的旧城改造项目，由单一的开发商、单次难以直接完成，利用模块划分的思路，保证模块的相对独立性与完整性，保证模块开发的资金收回，同时利用规划组与开发商的互动，保证整个项目目标的实现。该模式适用于大型的、需要进行全面的功能改变、开发目标明确的多功能配套地区。

改造开发模式主要是针对街道进行的改造，旨在快速实现大规模的改造。

首先，大型开发商负责城市中心区位较好的街区改造，将其改造成为大范围的、高档住宅区。

其次，小型开发商负责不位于或者不挨近城市的中心区，但是区位上仍有改造优势的区域，可以将其改造为小范围的家庭住宅，以此来换取一些公寓住宅进行出售，从而获得利润。

最后，在区位没有优势的区域，房屋所有者可以用自己的积蓄改造住宅，或者等到所在区域租金上升到能吸引小开发商时再对街区进行改造。

（三）旧城改造拆迁模式

“阳光”拆迁模式做法是坚持以人为本、公开、公平、公正的原则，规范拆迁行为，制定好阳光拆迁政策，阳光拆迁补偿安置标准，阳光拆迁管理。

1、“不动迁”拆迁模式

“不动迁”拆迁模式的核心就是能不拆的尽量不拆，重点强调对老建筑的内部设施进行改造，而建筑的外形和结构按照规划保持原貌或进行适当修复，对于确实不能使用的房子或者因改善片区整体水平的基础设施水平，部分需要拆除的必须拆除，修建时可根据当地规范的风格特色，进行就地的修建。

该模式的优点是保护当地的历史文化，保留了城市原汁原味的形象和内涵，维护了居民原有的生活方式，解决了全盘拆迁中可能出现的许多问题，政府用于拆迁的成本也大大减少，而且也体现了政府更多地尊重群众的利益和意见，更多地充当协调角色，这种改造可谓是深得民心。

2、“模拟”拆迁模式

“模拟”拆迁模式即在正式发出拆迁公告前，所有之前的程序都预先进行模拟。这种做法的优点是避免了被拆迁人认为旧城改造是政府与开发商的单边行为的误解，大大降低了居民在拆迁中可能产生的抵触情绪；避免了群众因不满而可能出现的等，较好地维护了社会稳定，大大降低了拆迁中的阻力因素，加快了拆迁的进度。

旧城改造规划中存在的问题及解决对策

（一）旧城改造规划中存在的问题

1、盲目追求都市化景观, 忽视城市的特色建设

现在的旧城改造都一致的去追求高楼林立，车水马龙的城市景观，造成了“千城一面”的情况，毁灭了城市独特文化的流传。甚至有人认为高楼大厦就是现代化城市的代表符号，却不知现代信息技术时代已经使摩天大厦失去了高度优势，人们更多的开始追求风格迥异的城市建筑风格。旧城改造使城市人口密度越改越密，交通越改越拥挤，城市的标志性建筑特征不明显，整个城市没有任何特色。

2、缺乏总体规划，零星分散搞改造

《城乡规划法》规定：城市新区开发和旧区改建必须坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。各项建设工程的选址、定点，不得妨碍城市的发展，危害城市的安全，污染和破坏城市环境，影响城市各项功能的协调。但在实际过程中，一些地方为了追求高额利润，出现零星插建、见缝插针，甚至挤占公共配套项目用地的现象。造成房屋改造杂乱无章，基础设施无法顾及，改造死角到处遗留，改造了的旧城仍是旧城。

3、急功近利，大拆大建

《城乡规划法》规定：城市旧区改建应当遵循加强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则，统一规划，分期实施，并逐步改善居住和交通条件，加强基础设施和公共设施建设，提高城市的综合功能。但有些地方在实施集中改造的初期，急于求成，改造标准订得过高，拆迁工作量大，一些可充分利用的古建筑和新建房子全部被推倒重来，出现了大拆大建的现象，造成了极大浪费。

（二）旧城改造规划中存在问题的解决对策

1、加强规划引导

城市规划部门要花大力气对旧城改造问题进行全面深入细致的研究，制定系统的改造规划，协调解决空间布局、 用地调整、交通、绿化、景观、市政、文物保护等问题。编制旧城改造规划要引入城市经营的观念，按经济规律办事。对每项旧城改造项目，都要从土地评估、土地分级着手，对土地增值、土地市场进行测算，进行详细的成本效益分析，使旧城改造规划建立在可实现的基础上。

规划中要注重保留特色

要以有机整体协同的观点在城市设计中慎重处理新老建筑的关系,文化与功能的关系,建筑形象与空间环境的关系,把城市构成诸要素统一协调,共同突显该街区城市设计主题。对于旧城保护主旨来说,尤其注重城市文化精神的关注,比如京城的旧城改造就要有京剧的“京韵”“京味”,以与新区形成对比强烈的文化风貌反差,才能有其鲜明的特色。

引进公众参与机制

由于旧城改造是城市建设中最复杂、涉及面最广的一项社会工程，直接涉及公众的切身利益，因此旧城改造要积极引入公众参与机制，走“民主化”的旧城改造之路。政府要改变过去在旧城改造中“家长”的角色，充分理解公众在旧城改造中的主体性地位，认真听取群众意见，协调各方利益；加强开发商的社会责任感，推动公众参与，在商业利润和公众利益之间谋求合理平衡。

参考文献

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