大户型热销莫忘冷思考

因为受到现行调控政策的限制，近期有部分购房者更加倾向于一步到位购买大房。这种有悖于合理住房消费模式的方式，给购房者带来了新的问题，因此须谨慎对待，并防止由此给家庭财务带来的不良后果。

岁末年初，楼市悄然形成了一股买房“一步到位”的风气，不少购房者希望买一套面积足够大的房子，以满足各种需求。

一直以来，一种比较合理的住房消费理念――“梯度”消费，因为楼市调控而面临着被摈弃的尴尬境地。包括行政干预、信贷政策收紧等的影响，这种消费理念已经暂时不再为消费者所坚持，取而代之的是想尽一切办法“买大房”。

大房型逐渐吃香

记者的熟人小阮决定买一套大三房，虽然就他目前的经济情况来看，有些勉为其难，他心里也十分清楚当“房奴”的日子不好过，但考虑到未来买房负担会大增，只能狠了狠心做出这个决定。

小阮大学毕业之后在一家基金公司上班，攒足首付之后准备先买一套两房，等手头宽裕之后再考虑换房，但楼市调控却让他的这个想法无法实现了。首先是正在执行过程中的“限购令”意味着他只有一次买房机会，其次是信贷政策也不利于多次购房。

其实，面临这种境况的还不仅仅只是小阮一个人。记者了解到，目前市场上的购房观念悄然发生了变化，由原来的逐级梯度消费，先买小房过渡，等条件成熟之后再换大房。转变为买房就要选大房。

这种变化无论是新房市场还是二手房市场上，均得以体现。开发商已经敏锐地发现了这种变化，于是大户型已经连续两个月成为市场推盘主力。受上海调控细则的影响，一些改善型客户也倾向一步到位购入大户型，以规避日后可能出现的高成本信贷。据新浪乐居楼盘数据中心统计显示，此次开盘项目延续了12月大户型唱主角的态势，从开盘户型上看，90平米的小户型房源不足三成，逾五成项目以大户型为主，户型面积为130～200平方米不等。

而在二手房市场上，大户型也逐渐成为“抢手货”。据上海德佑地产市场研究部提供的数据显示，该公司在2010年10、11月份，面积超过120平方米的大房型，基本上维持在2000套左右，但进入12月份之后，这类物业交易量明显加大，从前三周的交易情况来看，同比上月涨幅超过3成。

新浪乐居“购房者年底置业大调查”调查数据显示，有逾两成(21.82％)网友选择购买三房，同时还有6.82％的网友选择超大户型，也就是说，有将近三成的网友更加倾向于购买大户型。而此前以往每次调查中选择一房的网友比例却大幅减少，在此次调查中，仅占5.91％。

楼市调控是主因

业内人士分析认为，宏观调控政策在一定程度上起到了推波助澜的作用。

德佑地产中一区区域经理张剑东表示，“限购令”未解除，这使得部分购房者在做出购房决策时只能一步到位。上海近期否认了“限购令”到期的说法，这意味着在很长一段时间内，购房者有且只有一次购房机会，而这对于首次购房的刚性需求来说，再也无法采用“梯度”消费的方式来逐步改善住房条件，只能一步到位，于是大房成了第一选择。

与此同时，信贷政策对多次购房也极为不利。2010年9月底，住建部等七部委联合的“国五条”规定，各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50％、贷款利率不低于基准利率1.1倍。很明显，这项规定让多次购房变得极为艰难。因此即使是日后取消“限购令”，但只要信贷差异化措施仍在执行，也将会让购房者三思而行。

以实际案例来说明。假如购买一套价值200万元的公寓，根据目前上海的房价水平，这样价位的公寓只能算是外环线附近面积在100平方米的普通两房，如果进入中环线，其总价还要大幅增加。如果为首次购房，贷款100万元，贷款期限20年(等额本息还款法)，根据央行在2010年12月26日执行的最新利率标准6.4％，在其基础上享受8.5折优惠，那么利息总支出为642807元。但如果购买的是第二套住房，同样贷款100万元，利率水平上浮1.1倍，实际利率会高达7.04％，贷款期限相同，那么总的利息则可达866485元，两者之间的差距居然达到22万多元，也就是说，每年利息就要多付出1万多元。

基于上述分析，购房者选择大户型，其实也是出于形势所迫。限购令的出台，使购房者在选房上更加谨慎，需将家庭居住需要考虑得更为长远，儿童房、父母房被纳入到首次置业规划当中。在经济条件允许的情况下，一步到位的大户型房源受到不少购房者的追捧。

追求大房也需讲策略

一味求大，让买房成为负担，从理性消费角度来看，也是不合适的，因此需要提醒的是，求大也要讲实用。同时还需注意的是，目前市场上出现了一些诸如“子母房”的物业，购房者一定要在了解产权情况下再做定夺。

适度消费，这是常识。但常识往往会被人有意无意忽略，因此在这里还是有必要做一下提示，即根据自己的实际承受能力买房，才是最稳妥的消费方式。一般情况下，住房消费支出如果只占到家庭收入的三分之一以下时，这对家庭生活的影响不会很大；但一旦超过二分之一，则会明显感觉到房贷带来的压力。因此本刊建议，购房者应将房贷支出控制在家庭月收入的三分之一左右为宜，尽量不要超过一半，而尽量避免盲目求大，并因为贪大而受累的情形。

不过专家建议，相比为大房而“霸王硬上弓”，不如选择面积适中但易于改造的房型，这样即可避免沉重的财务负担，也能够兼顾到多种家庭需求。

上海钟先生虽然打算婚后跟父母同住，但他并未打算购置三房。钟先生坦承，如果咬牙坚持，买一套三房也不成问题，但这样一来，他会背上很重的债务，因此他决定变通一下，而把目标锁定在可以改动的两房上。根据他的考察，他发现市场的确有这种房型，可将客厅改造成两个房间，虽然牺牲了起居室的空间，但已基本暂时满足三代同堂的居住需求。而从长远来看，未来积蓄增多，再改善居住条件自然会更为水到渠成。

哪些类型的两房可以改动呢?上海进念装潢首席设计师周颖向记者介绍说，对于客厅面宽不是很大，而同时进深相对较长的房型，有利于改造，可以直接将客厅“切割”出来一部分，并与阳台进行组合，改造成为主人的书房。当然，为了将对客厅采光影响降到最低程度，格挡可采用具有透光功能的毛玻璃。另外，如果储物空间与其他空间可合并，也可“拼凑”出一个小房间，可考虑做儿童房。

并非所有的大房都能买，诸如有两套小房拼接而成的“子母房”。近期市场上出现这样的情形，房子也可以“捆绑销售”或者“搭售”，并承诺两套小房完全可以改造成一套大房。其中原因有二：其一是开发商为了加快销售进度，于是同楼层相邻小户型进行“捆绑销售”，以达到加快迅速去化的目的；另一种情形就是此前为了规避“90／70”政策，有部分楼盘原本规划建设小于90平方米的小户型。开发商虽然在形式上按照政策规定执行，但在实际开发过程中，却完全是按照大户型来进行开发，只是中间砌了一道墙而已。

对于这种类型的“子母房”，由于两套房都具有独立产权，相当于一个人同时买两套房，而这为当前的调控政策“限购令”所禁止，所以很有可能面临无法办理登记手续的风险，即无法交易过户。即使是在尚未实现“限购令”的城市，也会因为购买多套住房而面临房贷利率大幅上浮而增加购房成本，甚至是贷款难以申请的难题。