购房?小心踏入非正式合同的旋涡

2019-06-23 版权声明 举报文章

购房?小心踏入非正式合同的旋涡

郭道通是63898部队一名技术干部,平时忙于试验任务,好不容易谈了个女朋友,急于结婚的他在女友的催促下准备买房。2010年5月,郭看中某楼盘一套商品房。但当时开发商尚未取得该楼盘商品房预售许可证。由于担心该房子会被别人抢先买走,郭便和开发商签订了非正式购房合同。合同约定,开发商应最迟于2011年9月1日交付房屋,如果开发商逾期交房,则按每天房价款的万分之五标准支付逾期交房违约金。如果开发商逾期交房超过一个月,郭有权解除房屋买卖合同,开发商除退还郭已付房款外,还要双倍退还定金。随后,郭支付了2万元定金和10万元首付款。

2011年8月,开发商拿到了该楼盘预售许可证,售楼处要求郭签订正式的商品房买卖合同。郭签约时,发现正式合同中,交房时间被推迟到了2012年1月1日。对此,售楼处工作人员解释,这只是为了办理购房手续,之前签订的合同仍然有效,于是郭签了合同。

后来该楼盘在开发过程中,郭发现开发商存在擅自更改小区规划等问题,于是决定不再购买该房屋。2011年10月,郭向开发商提出,该房已经逾期交付一个月,按原合同规定,自己有权退房并要求双倍返还定金。而开发商认为,既然已经签订了正式的购房合同,就应接受新合同的约束,公司可以按原合同规定,自9月1日起承担违约责任,但不能退房和双倍返还定金。双方就此问题无法协商解决。

2011年11月,郭某将开发商诉至法院。经法院判定,郭某和开发商签订的旧合同和新合同均无效,开发商退还郭10万元首付款和2万元定金,购房无效。

案例点评:建设部《商品房销售管理办法》明确规定,开发商在未取得商品房销售(预售)许可证之前,不能以各种名义、方法销售或变相进行商品房销售。当然,也就不允许开发商向购房者收取任何具有预付款性质的费用。案例中开发商的做法违反了《商品房销售管理办法》的规定。依据《中华人民共和国合同法》的规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此,本案中郭与开发商签订的旧合同是无效的。

那么,新合同为什么无效呢?如果双方签订合同时,意思表示是真实的,这样的合同是有效的,双方都要受合同约束。但本案中,售楼人员向郭承诺,旧合同继续有效,签新合同是为了办理购房手续。这就不能理解为新合同是在购房者意思表示真实的情况下签订的,而应该说,是在开发商一定程度的误导下签订的,这样的合同是无效的。

通过此案例不难看出,在签订购房合同时,一定要弄清购房合同是否符合法律和政策相关规定,不可一时心急盲目签订协议或者合同,导致双方约定不具备相应的法律效力,造成利益受损。

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