购房?小心踏入非正式合同的旋涡

郭道通是63898部队一名技术干部，平时忙于试验任务，好不容易谈了个女朋友，急于结婚的他在女友的催促下准备买房。2010年5月，郭看中某楼盘一套商品房。但当时开发商尚未取得该楼盘商品房预售许可证。由于担心该房子会被别人抢先买走，郭便和开发商签订了非正式购房合同。合同约定，开发商应最迟于2011年9月1日交付房屋，如果开发商逾期交房，则按每天房价款的万分之五标准支付逾期交房违约金。如果开发商逾期交房超过一个月，郭有权解除房屋买卖合同，开发商除退还郭已付房款外，还要双倍退还定金。随后，郭支付了2万元定金和10万元首付款。

2011年8月，开发商拿到了该楼盘预售许可证，售楼处要求郭签订正式的商品房买卖合同。郭签约时，发现正式合同中，交房时间被推迟到了2012年1月1日。对此，售楼处工作人员解释，这只是为了办理购房手续，之前签订的合同仍然有效，于是郭签了合同。

后来该楼盘在开发过程中，郭发现开发商存在擅自更改小区规划等问题，于是决定不再购买该房屋。2011年10月，郭向开发商提出，该房已经逾期交付一个月，按原合同规定，自己有权退房并要求双倍返还定金。而开发商认为，既然已经签订了正式的购房合同，就应接受新合同的约束，公司可以按原合同规定，自9月1日起承担违约责任，但不能退房和双倍返还定金。双方就此问题无法协商解决。

2011年11月，郭某将开发商诉至法院。经法院判定，郭某和开发商签订的旧合同和新合同均无效，开发商退还郭10万元首付款和2万元定金，购房无效。

案例点评：建设部《商品房销售管理办法》明确规定，开发商在未取得商品房销售（预售）许可证之前，不能以各种名义、方法销售或变相进行商品房销售。当然，也就不允许开发商向购房者收取任何具有预付款性质的费用。案例中开发商的做法违反了《商品房销售管理办法》的规定。依据《中华人民共和国合同法》的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，本案中郭与开发商签订的旧合同是无效的。

那么，新合同为什么无效呢？如果双方签订合同时，意思表示是真实的，这样的合同是有效的，双方都要受合同约束。但本案中，售楼人员向郭承诺，旧合同继续有效，签新合同是为了办理购房手续。这就不能理解为新合同是在购房者意思表示真实的情况下签订的，而应该说，是在开发商一定程度的误导下签订的，这样的合同是无效的。

通过此案例不难看出，在签订购房合同时，一定要弄清购房合同是否符合法律和政策相关规定，不可一时心急盲目签订协议或者合同，导致双方约定不具备相应的法律效力，造成利益受损。