新地标助力亚奥商业升级

9月7日，由楼市传媒与“世奥国际中心”项目联袂举办的“渐行渐近・奥运新商机――北京商务地产‘4+X’格局规划展望峰会”专家论坛在北京五洲皇冠假日酒店召开。

北京传统商务地产格局直是“3+X”格局，3即为CBD、金融街，中关村三大主力商圈，X代表多中心，泛指新兴的二线商圈，如亚奥商圈、上地商圈、东二环商圈等。伴随奥运进程的逐步推进，亚奥商圈在奥运利好的促动下正呈现出日益强劲的发展势头，跻身为第四个主力商圈。而在亚奥商圈腹地，地处北四环极具发展潜力核心的世奥国际中心，远望中关村，辐射望京与国门商圈，与鸟巢、水立方，摩根等奥运代表形象，紧密呼应，受到论坛与会专家的好评。

世奥国际中心成亚奥新地标

在北四环区域商务价值强劲凸现，形成北京城新的商业链和功能区的背景下，在区域内打造高品质的商务地产项目，已成为业界共识。正如中国战略发展学研究会副理事长管益忻所说，奥运会推进了北四环区域的升级，而未来北四环区域出现的高品质项目，亦将推动其再次升级，如此形成良性循环。

在管益忻看来，大屯路的蓝华国际，在当时是区域发展促进作用的商务项目之一。尽管如此，不少专家认为，对于北四环一个偌大的区域而言，目前能真正称得上地标性建筑的房地产项目凤毛麟角。

而近日，记者从有关方面了解到，北四环缺少地标的事实，将因世奥国际中心的入市而得以改变。世奥国际中心位于北四环东路惠新东桥东200米，项目建筑面积10.3万平方米，是定位于集精装酒店式公寓，智能写字楼以及国际顶级商业于一体的综合体项目。

据刘晓钟工作室总建筑师，教授级高级建筑师吴静介绍，世奥国际中心未来将以100米的建筑高度视野俯瞰北四环。其写字楼顺应新兴产业的个性化需求，充分体现了人性化、集约化的理念；商业部分针对国际顶尖品牌，营造出时尚，灵活的功能空间。更加值得一提的是，该项目的酒店式公寓采用了世界标准全精装，令人耳目一新。因此，该项目还未开盘，便被地产业界人士认为是北四环最具投资价值的商务地标杰作。

世奥国际中心营销总监朱海波说“预计于今年10月份正式开盘亮相的世奥国际中心，其酒店式公寓部分共拥有351套，以60～70平方米零居为主，也有一居，二居等多样户型，主要考虑到来自世界各地的商务精英不同层次的需求。除此之外，其写字楼和商业，亦可称得上是北四环现在物业中的顶尖之作。”

在不少业内人士看来，作为举世关注的北四环商务新地标――世奥国际中心未来的升值空间势不可挡。“奥运成就了北四环的商务价值，但是真正的城市综合体项目才能体现、放大区域的商业价值。因此，北四环在为区域的房地产项目提供了种种便利的同时，亦借助了区域优质项目力量，成为财富的聚集地。”万有引力广告公司副总经理韩永坤如是说。

亚奥区域金贵新版图

随着奥运设施的建设，整个区域的资源得到了不断的优化。正是由于世奥国际中心这样稀缺资源的出现，亚奥区域的商务价值正在被市场重新认知。

亚奥区域和中关村、燕莎以及望京联系非常密切，作为奥运村的主要建筑规划，政府投入巨资，把它打造成了一个集体育，文化、休闲，旅游，商业，酒店和会议设施的多功能区域。亚奥板块社区的新增设施，也是以高端人群为主要服务对象，包括和区域联系紧密的亚北别墅区以及中央别墅区，高阶层人群也为亚奥商圈提供了大量的产业人群和商务需求。

“亚奥商圈通过四环路西到中关村，东连望京新区，也就是说形成了一个扁担挑两头，支点就是亚奥商圈。”中国城市规划协会副会长柯焕章这样形容亚奥商圈，而世奥国际中心正是这个支点上的一颗明珠。

在规模上，亚奥商圈除了鸟巢和水立方，还增加了国际会议中心，中国科技馆等。加上即将上市的世奥国际中心，亚奥在功能上不仅仅是单一的体育文化中心，已经具备会展、旅游，商务的功能。亚奥商圈以其特有的城市价值，随着奥运建设的跟进，区域的基础设施和交通状况将大为改善，区位条件也将更为利好。

“现在就整个北四环区域来看，它的发展空间已经是十分有限了，土地已经成了北四环区域非常稀缺的资源，而且能够用于新建的土地和能够用于改建、改造的土地基本上没有了。”柯焕章表示，亚奥是一个“金贵”地区，在可开发用地稀缺的情况下，就应该更加合理地利用，以发挥其优势，他认为：“世奥国际中心这块地是在亚奥区域挤出的一块地，这个地非常的金贵，这个资源要好好利用。”

亚奥商圈升级强劲提速

现在，市场经济从第二阶段向第三阶段发展，北京市人均年收入已达到6000美元，也正在向着1万美元过渡，在这样的一个过渡阶段当中，整个商业模式的变化带动了商业格局的变化，消费者的购物特点也正在发生变化。

亚奥商圈的升级由许多方面促成，更重要的是在奥运场馆位置确定后的市政建设和亚奥商圈概念形成，推动了它的升级。作为一个发展中的商圈，它有其独有的特点，管益忻指出，“亚奥商圈正在向主导商圈过渡，越来越成为文化，旅游重地，众多商家共同打造奥运文化概念，奥运商圈置业的浪潮也正在从1.0向2.0过渡，中国的新开发项目纷纷把目光放到了这个区域老居民的第二次置业上。”

在这一变化、升级的进程中，自带商业的世奥国际中心，以优越的交通区位、现代的商务环境与高档设施，与世界同步的时尚定位，将成为国际顶级品牌的首选，为北四环乃至亚奥商圈带来无限商机。世奥国际中心营销总监朱海波谈到：“因世奥国际中心商业而形成的最值得期待的北四环国际化消费圈，也将产生强劲的提速作用。”

吴静也认为：“未来北京的核心主力商圈是后来居上的亚奥商圈，作为后起之秀，加上城市总体规划的指导。世奥国际中心的出现占据了天时、地利、人和。”

稀缺综合体放大区域商业价值

“长期以来，亚奥区域以住宅开发为主，商用物业的市场发展相对滞后，在奥运规划带动下，亚奥目前的整体市场发展现状与其作为国际化对外交流窗口的城市功能定位是不相符的，区域的商务价值被严重低估。”金网络项目总监杨夕认为。

从亚奥地区办公物业的调查结构来看，空置率明显低于其他商圈。部分实力型企业对区域认可，包括整栋销售物业，同时在区域内活跃着的大量的中小型企业，包括贸易、律师，广告等各种行业，也包括外省市的一些驻京机构，他们正处在个发展和上升期，都面临着扩大和改善办公条件的需求。

产业的发展对于商务需求的增长起着推动作用，奥运经济带动了相关产业，以有活力的中小型企业为主，他们代表着更快速的成长、发展和壮大，而相应的成长型企业对写字楼需求也出现了快速增长趋势。

亚奥区域内商住的氛围日渐浓厚，甚至是公园式办公、别墅式办公，酒店式办公等多种办公形态并存，不同行业客户对于办公产品的需求也呈现出了不同的差异。亚奥区域的商用物业和住宅供应相比之下，发展相对缓慢。

在这种背景下，城市综合体世奥国际中心的出现恰逢其时。世奥国际中心，为未来城市副中心――亚奥商圈交叉覆盖，以便捷畅通的交通优势，以及一流的教育，医疗环境和人文生活配套，占尽北四环商务核心优厚资源。正如杨夕所说：“世奥国际中心正是基于区域产业多元化的需求而定制的产品，随着商业关系和产业不断的完善和发展，亚奥区域的功能定位作用也将进一步显现，并迎来一个快速发展的时期，有世奥国际中心这样的项目存在，我们有理由认为亚奥区域将成为与传统商圈并驾齐驱的中心。”