房地产开发商又一种创新融资模式——解读开发商“卖方信贷”

日前，北京市某商业银行与北京一家房地产开发商联手推出“开发商贴息委托贷款”业务。所谓“开发商贴息委托贷款”是指，由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。

“开发商贴息委托贷款”，对商业银行来讲，通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险，也能获得可观的手续费等中间业务收入；对开发商和购房者来讲，则是资金、住房“双双”得利，因此，该项金融创新不失为一个很好的房地产融资创新模式。

产生背景

截至2003年4月，全国房地产贷款余额达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6％。6月13日,中国人民银行了目的在于调整商业银行贷款投向的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。央行121号《通知》体现房地产信贷政策的变化，使得商业银行和房地产开发商固有的贷款融资模式也受到了一定的限制。

通知要求，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；规范建筑施工企业流动资金贷款用途，商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20%的规定；对购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例；强化个人商业用房贷款管理，借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。

毫无疑问，新的房地产货币政策有利于引导房地产公司的规范发展，避免一些资金实力和管理实力都比较差的公司进入该领域，以此减少商业银行的信贷风险。但同时房地产企业要生存与发展，企业必须拓宽融资渠道，不局限于银行贷款，而是要发挥社会多元化的融资功能。因此，房地产开发企业需要进行融资创新。

房地产业是资金密集型产业，高投入、高风险、高产出，房地产企业是否获得足够的资金支持，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，已成为企业发展的瓶颈。

事实上，在去年央行给商业银行的房贷戴上“紧箍咒”的时候，信托公司和房产商之间就开始了亲密接触。到2002年底，房地产信托计划共计融资10．3亿元。今年以来信托公司纷纷推出针对房地产投资的集合资金信托，房地产信托已募资金20多亿元，为去年的一倍，其数量在所有信托产品中占了三分之一以上。

由于目前房地产开发的资金需求量很大，一些房地产企业也根据各自的资源优势，也纷纷涉足阶段性股权投资和房地产基金业务。投资基金管理公司与海内外基金公司合作，创设专事于土地开发的信托基金和住宅产业投资基金。上市公司也在尝试建立房地产投资基金和阶段性股权投资业务。

房地产金融新业务的涌现给资金短缺的开发企业提供了更多的融资机会，但由于目前《基金法》尚未出台，多数基金公司是依据《公司法》采用投资公司的模式运作的，而不是以基金形式运作的，然而《公司法》无法规范产业投资基金的相关问题。境外投资在用外债形式和合资形式运作中，往往遇到外债管制、资金出境困难的问题。还有一些不规范的做法，都给这种融资方式带来了很大风险。

贴息委托贷款

在上述背景下开发商“卖方信贷”出笼。所谓“开发商贴息委托贷款”是指，由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。

开发商出资2亿，通过商业银行，以“贴息委托贷款”的方式提供给苹果社区购房者，目的在于以弥补“121”文件出台“封顶按揭”造成的消费断裂，规避金融机构风险。

贴息“委托贷款”，对金融市场和房地产市场都具有重大意义。开发商出资贴息贷款给购房者买房，对承办的金融机构而言，能够有效地规避金融风险，换而言之，风险的承担者由银行变成了开发商。同时，开发商这样的行为发出了变间接融资为直接融资的市场信号，对加快金融投资工具的多元化和多样性作出了一种尝试。

怎样规避金融机构的风险，怎样变间接融资为直接融资，改变投资工具落后的局面，同时弥补封顶按揭造成的消费信贷断裂，开发商变被动应付为主动应对，贴息“委托贷款”就是其主动应对的策略。

“卖方信贷”的利好

第一，解决了融资问题。在众多融资渠道行不通畅的情况下，既要合规地融资，又要解决经营中资金链完整的需要，开发商以委托贷款进行融资，可谓“君予取之，必先予之”的哲学道理。让我们看一看开发商利用委托贷款进行融资的货币乘数模型：

E = A*（1+20%/80%）n

= A/(0.8) n

其中，A为开放商初次投入的委托贷款预定金额，E为获得回收总房款资金数量，n为委托贷款的周转次数。

由于开发商委托贷款提供房款80%的按揭比例，销售后回笼资金中增加了买房人20%的首付款，如果开发商首笔投入1亿元委托贷款，即通过委托贷款开发商首次回笼销售资金E=1*(1+20%/80%)=1.25亿元。按照货币乘数原理开发商第二次投入委托贷款1.25亿元，根据上述公式：我们得到E=1.56亿元；第三次投入后，E=1.953亿元。我们发现：只要委托贷款周转三次，开发商利用这种方式可回笼资金几乎翻了一倍。也就是实现可用销售融资近1亿元。

1亿元低成本的融资对于开发商来说，既可作为销售利润归入自有资金，也可直接投入工程建设，特别是因为自有资金的提高能够更好地满足开发商30%自有资金的难题，更容易得到商业银行开发贷款。使得资金链更加的宽余起来。

我们注意到，该融资模式的前提是开发商稍有一定的实力，即投入一定的预定资金做委托贷款，便可获得可观（如上述1亿元的）的几乎没有成本的销售融资。

第二，实现提前销售。按照央行121号文件的规定，开发商必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房贷款的按揭，开发商从办得“四证”，并获得销售许可证，到“结构封顶”还需要平均1年左右时间，这期间是开发商资金最为短缺的时间，大多数开发商资金断链是在此期间发生的。目前我国商品房销售中80%以上的购房者是靠贷款才能够买得起房子的，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子卖出去，因此央行121号通知为开发商提前销售提供了客观的限制。

依靠开发商贴息的委托贷款，可以很好地解决这一问题。开发商“五证”齐全，即使房子只有“咫尺”，也可以通过贴息委托贷款进行销售，这比“结构封顶”才能按揭销售提前了大约1年左右的时间。

第三，提供营销题材。商家贴息，是很有诱惑力的市场营销题材。如果盖到封顶再销售，每平方米至少上涨10%，购房者多出了钱，但开发商并没有多挣一分钱，是一个“双亏”的局面。开发商贴息委托贷款使客户能够以最优价格购到最合适的房子，使开发商能够保住项目原有的客户，保住性价比优势，保住经营优势。开发商许诺对购房者在办理购房到结构封顶后转正式的银行贷款前实行1%的贴息，开发商付出很少的利息贴补，但对于购房者来说，低价买期房再加上提前的贷款利息贴补，大大减少了购房者的成本，这种有实质性好处的市场营销更容易被购房者接纳。