系列三:中国商业地产三大趋势

我国商业地产将呈现三大趋势

2003年，可谓是商业地产年。随着连锁经营的快速发展和MALL（摩尔）等新兴业态的引入，商业地产开发呈现了前所未有的火爆场面，其中尤其是大型购物中心，也就是MALL的这一概念也被炒得热火朝天。那么，这种繁荣究竟能持续多久？繁荣背后有没有潜伏着危机或问题？商业与地产应如何走向真正的战略合作？为此，中国商业政策研究会、中国城市商业网点联合会、《商业时代》日前在京联合召开了“2003中国商业地产新走向暨MALL论坛”。来自商务部、中国连锁经营协会、家乐福、欧倍德等政府主管部门、行业组织及著名大型商业、地产开发商代表在论坛上发表了精彩的主题演讲，并与各地业内代表进行互相交流。

与会人士普遍认为，未来中国商业地产将呈现订单化、大型化、规范化三大趋势。“订单化”是指地产商开始按商业订单开发店铺；“大型化”是指大型的摩尔商业城自国外引入后迅速成为潮流；“规范化”是指各地政府都在积极推进商业网点立法进程，以改变目前网点配置的不合理局面。尤其是MALL热的出现引起了广泛关注。专家们呼吁，今后政府应加强对商业网点尤其是大型MALL建设与开发的规划，以引导商业地产健康有序的发展。论坛会期间，商界、地产界巨子与行业组织负责人参观、考察了正在招商的北京“巨库”大型商业MALL项目。这是国内首个体验式主题卖场，完全面向年轻消费者，以经营时尚商品及休闲娱乐为特色。

系列四：当回商铺“星探”

特约撰稿：徐世恒 北京中资行房地产顾问公司副总经理 摩登生活方式工作室 首席设计师

2003年在中国各地掀起了一股商铺投资热潮，这股由南到北的商铺旋风让我们着实体验了一把。在这次旋风当中，各地的媒体，以及一些全国性的财经类媒体也起到了煽风点火的作用，让原本一些商业氛围并不浓，投资意识并不很强地区的老百姓深深的记住了一句话“一铺养三代”。

就连一些不是老板的，手中有些闲钱的白领人士和部分的中产阶级，也纷纷加入到这一股“旋风”中，让原本门槛较高，总价动不动就需过百万的商铺投资，也实行了亲民政策：手里有十几，二十万元的闲置资金也可以做一下“铺主”。还有越来越多的房地产企业也纷纷表示，商业地产在企业发展中，将是一个很重要的板块，更有一些企业将商业地产所占的投资比例放在了第一位。

在房地产开发商看来，这样的现象应该是很高兴的事情，只是作为关心中国商业地产的发展、关心商铺投资者利益的观察员来说，有责任，也有必要提醒那些想在新一轮房地产淘金热潮中或利的地产企业，以及那些想投资商铺的投资者们，商业地产，商铺投资是一个复杂，系统的科学。在投资之前，需要做大量的调查和准备工作。

记得李超人曾说过投资房地产最重要的就是地段、地段、地段，但是；投资商业地产不仅仅是考虑地段这么简单，地段在一个已成功运营起来的商业地产项目中只是属于一个重要的硬件部分，而地产商和商铺投资者在充分考虑了地段的因素之外，更要考虑的是项目的定位、商户结构、经营管理、推广等更重要的“软件”部分！

在这方面比较有说服力的案例有北京站前的恒基中心，广州火车东站的中泰广场及位于广州中山五路的中旅广场。以上的三个项目其地段都相当不错，都有大量的人流、车流，但是开发商和投资者并不能让这些人流、车流变成企业与投资者都非常关心的现金流及投资回报。究其原因，是因为开发商在项目的定位不准确，不了解当地消费者的消费习惯、管理团队不完善、商户结构不合理、就充忙将产品推向市场，结果当然是终端消费者不买单、经营者不能赚取合理利润、投资者不能得到合理回报、开发商忙着对已开业的商场以及管理团队的重新调整，项目所在地的税收部门没有收取到合理的税费等一系列的“连锁反应”。

而这三个项目当中又最有代表性的当属位于北京站、长安街旁的恒基中心，其写字楼部分不乏像香港特别行政区驻京办事处这样的单位，旁边还有北京站、中粮广场、中国海关等不乏人流、车流的场所，但是恒基中心的商场部分在开业之后不断调整后，经营始终未见起色，在不久前索性将商场还在营业的客户全部清场进行彻底的大调整。重新开业能否取得良好的效果还是一个未知数。

在笔者看来，恒基中心的商场部分并没有像国内的地产企业靠出售部分商铺，滚动开发，而是作为保留一个完整的物业采取长期收租的方式来获取利益，这样的商业地产项目相对那些出售部分或全部出售的项目，其风险相对已减低，尽管如此，还是出现了不少问题。这主要是发展商犯了经验主义的错误。其管理团队的高层多还是一些港籍人士，缺乏对内地、北京各种风土人情、人口结构、可支配收入、购买习惯，以及生活方式有着充分了解的本土高级管理人员。派来的几任总经理本身也不清楚自己能在这个城市、这个职位还能干多久，还需要有对新的地区，新的职务有一个了解、熟悉的过程。而且该项目在进行前期的定位时，并没有充分考虑到项目所在区域的特殊性，也没有认真思考北京作为中国的政治、文化、艺术中心以及京、津、唐、区域经济领头羊所能取得的辐射效应、聚集效应。如何将北京站、长安街这些重要的元素做有效的整合。发展商更多的是将以往在香港经验搬到北京（曾经也有港资的地产企业将在香港的户型原封不动搬到北京做住宅项目的，而忽略了北京与香港在气候、生活方式有较大的差异性。）笔者以为，恒基中心这样的项目如果有准确的定位，良好的管理团队，认真去了解祖国大陆的同胞，凭借发展商的资金实力，是完全有可能守到云开见月明那一天的。

但是，作为购买商铺的投资者来说必须，也一定要清晰地知道，目前正在全国各地把所谓投资型的商铺推向市场的那些开发企业，又有多少是具备了资金实力、优秀的管理人才、有社会责任感的？那些开发商在开出所谓的年回报率，包租的销售条件，又有多少是能够兑现的呢？有些投资者在本身资金实力有限的情况下匆忙入市，他们以为：购买商铺时首付50%，把商铺出租出去，月供可以在租金中支出。可是投资者没有意识到，以上所述的多种潜在的风险，像恒基这样的房地产企业，无论资金，还是经验在现阶段来讲都还算是有竞争力的，但其在商场的定位、及运营上也出现了问题，因为商场有一段不短的时间里是空置的，是收不到租金的。更何况现阶段中国的商业地产开发企业，大多数在资金实力、专业经验、人才储备等方面与恒基这样的港资企业比都还有较大差距。

像广州这样商业氛围、投资意识很浓的城市，就有不少项目在业主已经拿到商铺时，由于发展商在招商方面的工作没有做好，导致许多项目建好了三五年，但商场不能营业的现象；还有不少项目由于开始的定位就不准确，以至商场在勉强开业的情况下，在较短的时间里已经调整了很多次，但效果仍不理想。投资者的租金自然也就没有保障。而那些发展商所谓的返租回报，也不过是在玩一个羊毛出在羊身上的把戏，在原先商铺的销售价格上提高50%甚至更高，把高出部分的价格给投资者发放所谓的回报率，但这样的把戏又能经得住多久的考验？至此，那些准备用租金收入来支付银行贷款的投资者可要小心，如果不能确保还款的前提下，（没有租金，也能向银行还款）以商铺作为一种投资，风险是很高的。

还应提醒那些曾经在投资住宅房地产获得收益的投资者，住宅产品与商铺在属性上有着很大的不同，你购买的住宅在入住率不是很高的前提下，也能出租出去，但一个商场在没有达到60%的面积可以营业的情况下，你投资的商铺是不可能单独出租出去的，诺大的一个商场是不可能专为某一个商铺提供照明、空调、清洁、保安等服务的，而消费者也不会去逛只有几个商铺开业的商场。以上我们说的是如购物中心、SHOPPING MALL这种业态的商业地产项目的一些特性及容易遇到的问题。

而投资像社区商铺（北京叫底商）、商业街这样的项目，投资者在考虑了地段等硬件因素之外，还要注意的是社区的规模，能否足够支撑其商业部分的运营（该社区是否有足够的消费者能够让在此经营的商户能赚取到正常的利润，如果规模够了，发展商在做商业规划的时候，是否对该社区的商业业态进行合理、科学的规划，是否对一些竞争较为激烈的行业在数量上有一定的限制。）当你面对的是商业街项目时，要考虑的是商业街所处的区域位置是一个什么特性，这个区域的人口结构是怎样的？这个商业街的定位是仅仅为本区域的消费者服务的还是能满足其他区域甚至是更多的外来游客的消费需求。发展商在对商业街的规划时是否站在终端消费者的角度考虑，商业街的长度、宽度是否合理（并非越长越好，越宽越好）北京的大都市商业街就很长，很宽，但是这反而破坏了商业街的商业范围，消费者在逛街时会觉得不够方便，会觉得很累。）

发展商在处理景观时，是否将能够吸引消费者延长消费者逗留时间等元素在景观设计中充分体现出来。设想一下，当你作为消费者时，在逛一个商业街时有许多吸引你的东西，让你留连往返，让你原本只是打算随便看一看，结果花了不少预算以外的开支。

在投资主题商场、批发商场时，衡量的标准是除了地段等因素之外，该商场的交通是否便利，是否具备进出的各种货车顺利通行的条件，发展商在定位的主题上其售价与租金是否合乎该行业的标准。该行业的生命周期如何？发展商有没有与这些行业的领头企业达成战略合作伙伴关系，该行业的一些著名的企业是否与项目签定了租赁合同，该行业的相关领导部门与协会有否给予优惠政策和相关支持，该项目所在区域是否具备了支撑该行业的批发市场的必要条件：生产企业、交通条件、辐射能力等，应知道，批发市场和主题商场的租金收益是最高的，而经营风险和难度也是较其他商业地产业态很高的（个别的批发市场的商铺、柜台租金，达到每平米每月10000元，每平米的年租金收益高达12万，这样的租金是取决于该商铺一年达到的营业额，而这样的批发市场在全国范围来讲是不多见的）。在笔者看来，具备做全国性、拥有很强辐射能力的批发市场条件的城市和地区非常有限。

我们可以对未来的中国商业地产发展趋势做一个大胆的预测，在2005年前后，在中国各地会出现“商业地产问题现象”：一、发展商给商铺投资者的回报率不能充分兑现；二、不少项目由于定位不准确，进行反复调整；三、一些商场在开业不到一年，就要关闭；四、发展商将商铺卖给投资者后，对后期的招商、开业等工作就置之不理，投资商铺者只能是望铺叹气，毫无办法；五、一些项目由于发展商实力不够，出现项目烂尾的情况；六、个别发展商打着做商业地产的幌子，实行圈钱目的的，出现卷款外逃的现象；七、境外资金、基金加入到商业地产淘金的队伍，带来全新的理念、经验的同时，也给国内的发展商带来了压力，也让那些不思进取的地产企业出局；八、零售商在继续做零售业的同时，也会在商业地产领域进行投资，同时；商业地产开发企业在做商业地产开发的同时，也会涉足零售业的投资，这种现象将会越来越普遍，这是因为零售企业希望有长久租金收益的优质物业，地产类企业需要充足、稳定的现金流；九、未来的中国会出现越来越多的二房东企业，并且会形成集团化的趋势，这些二房东不是采取先买地再开发的模式，而是从原先的业主手中租下10-20年的合约，将物业的功能进行调整，采取统一经营管理，收取高额的租金价差，这些二房东当中既有世界500强的零售企业，也有知名度很高的洋快餐，还有国产的专业二房东企业，有意思的是这些企业在二房东项目上的利润率要远远超过他们的本行，而那些专业的二房东地产企业所获得的收益，似乎也并不比传统的房地产企业获得的收益要低，有的甚至要高出许多；十、会出现越来越多的有关研究不同地区消费者不同消费习惯的机构，而这些专业机构会与生活方式紧密地联系在一起，而这些机构在不久的将来，与世界一流的制造企业、设计企业合作的机会，会远远超过他们与房地产企业的合作。

需要提示的另外一点是：投资者在投资商业街、专业批发市场、主题商场、购物中心、社区商铺、（底商）SHOPPING MALL等各种业态的商铺时，在投资前，衡量一个是否值得投资的商铺所要求的是地段；发展商的资金实力；发展商的知名度；项目的定位；发展商以往的开发经验；商业管理管理公司的专业水平；所买商铺的性价比；所买项目的增值空间。

以上8条是商铺投资者与发展商都需要认真对待的，因为每一个新开的商场、商业街等都是挑战现有的已存在的各种业态的商业，最终能够生存下来，并成为赢家的只是少数。