房地产税征收问题浅析

摘要：房地产税收制度的改革是一个渐进的过程，同时也是公共管理者调整现有公共政策的过程。本文从房地产课税的理论依据入手，对我国房地产税制现状及存在的问题，结合目前的财政分权体制、房地产产权、地方政治环境等深层次原因进行系统的分析。

关键词：房产税体制；房产税

一、我国房地产税的基本状况

（一）房地产税的概念

房地产税，又称“财产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。从理论上说，房产税是针对国民的财产所征收的一种税。

（二）房地产税征收的背景与目的

房地产业关乎国计民生，是国家的支柱产业之一，政府必须发挥干预、管理的职能来进行调控，以保证行业运行在正确的轨道上。进入新世纪以来，房地产业发展迅猛，成为国民经济发展中一个新的增长点。

（三）房地产税收制度与征收现状

我国现行房地产税制的基本结构框架，是在1994年分税制改革后形成的。我国自房地产税开始征收经历了两个阶段：第一阶段收入规模偏小、增长缓慢；第二阶段收入增长明显加快。税收收入总额增长的步伐快于房地产税收收入的增长，房地产税收收入平均占税收收入的2%左右；占地方财政收入的比重平均为4%左右，比例上不高。

二、开征房地产税的必要性

（一）优化资源配置

迫使闲置资源投入使用的好办法，就是提高持有环节税负，减轻流转环节税负。开征房地产税将加大房地产持有成本，迫使业主提高房地产使用效率，如果业主无法有效使用房地产，税收就成为业主的沉重负担。为降低税收负担最好的选择是出卖或出租房地产，从而使房地产流转到能更有效利用的人手里，优化资源配置。

（二）调节收入分配，促进社会公平

房地产税将百姓的自用普通住房纳入优惠范围，高档豪华住宅采用累进税率，占有越多房地产，税率越高，让占有过多社会资源者付出更多代价，这些税收可以用来解决低收入家庭的住房问题，以实现调节收入分配的目的。同时地方政府通过房地产税收入改善地方公共基础设施和公共服务水平，让普通百姓享受到更多福利待遇，从而促进社会公平。

（三）增加地方财政收入

由于房地产的天然不可移动性，并与地方的政治、经济关系密切，各国和地区政府大都把有关房地产税收划归为地方税。

（四）完善中国房地产税收体系，减轻房地产购置环节税收负担

中国涉及房地产的税种有很多，并且存在同一税种多环节征收，而每一环节又征收多种税。中国房地产税负水平表现在房地产开发、交易环节的税负偏重，而在持有和使用环节税负偏轻。

（五）调控房地产市场

房地产税将现行购房者在购买阶段一次性缴纳的税费，转化为在房地产持有阶段逐年缴纳，一般百姓就会调整自己的开支预期和购房决策，更多考虑选择适中的小户型房子；而投资性购房者就会从多投资多持有，改成少持有。

三、开征房地产税面临的问题

（一）评估能力的制约

房地产税将以不动产的市场现价为征税的税基，这就要求征税机关具备相应的评估能力。但目前主要问题是，如果各城市普遍推开房地产税，一方面需要一大批评估技术人员，另一方面开展评估还需要采集样本数据，也需要人力与物力的投入。因此，如果想全面开征房地产税，全面完成所有应税不动产的评估，至少需要几年的准备时间。

（二）纳税人的抵触

对居民而言，房地产税是新增的一种新税，但没有减少其他的税。舆论之所以支持房地产税，是基于房地产税是一种调节贫富差距的工具，有利于抑制房地产投机，但并不代表大部分纳税人认为自己应该缴纳房地产税。中国纳税人缺乏为财产纳税的文化传统与思想准备，如果不能有效化解纳税人的抵触情绪，仓促出台房地产税，可能出现大面积欠税。

（三）税务机关征收能力的制约

目前中国税务机关征税主要是针对法人，对个体工商户采取定额税的方式，个人所得税则大多采取单位代扣代缴的办法。如果对居民开征房地产税，则意味着税务机关要面对千家万户的居民， 如何高效地征收，将是对税务机关的一大挑战。

四、对房地产税开征的思路设计

（一）精简税种，培养地方政府主力税源

房地产税改革旨在改变目前中国房地产税目繁多、税负结构不合理的现状。因而，应将原来的房地产税、城镇土地使用税和土地增值税取消，开征统一规范的房地产税。同时，减少流通环节房地产相关税费的种类，提高持有环节税收。

（二）绝大部分不动产纳入征税范围，部分类型设置免税期

房地产税是对境内所有房地产征收的，不仅包括城市，农村也要征收；不仅对商业地产征收，对住宅等不动产也要征收。但是，目前房产税征收范围不包括农村区域和个人所有非营业用的房产，因而在确定征收范围的条件下应据物业的不同类型制定一个比较明确的时间表，也就是根据情况对某类房产设定一个免税期或者低税期。这种做法可以减轻房地产税对房地产市场的冲击，同时也给国民一个接纳的时间。

（三）税基确定以市场定价为主，政府定价为辅

房地产税合理、准确的计税依据应该是土地使用权和房产所有权的市场价值。计税的市场价值是通过评估得出的，目前国际上比较流行的主要有市场比较法、收益还原法和重置成本法。就中国现阶段而言，房地产市场总体是一个卖方市场，一般而言，成本法的评估结果低于收益法的评估结果，而市场比较法的评估结果介于成本法和收益法之间。

参考文献：

[1]尹华.中国房地产税收制度改革的研究[D].长沙：中南大学硕士学位论文，2009

[2]吴震.对中国开征物业税若干问题的思考[J].经济论坛，2008（8）

作者简介：

马明，内蒙古财经大学2011级硕士研究生，经济学，研究方向：税收理论与制度。