规范技术指引内容 解决规划编制难点

【摘 要】制定和实施住房建设规划，是国务院做出的重要部署，是落实科学发展观，引导合理的住房建设和消费模式的重要措施。为了更好的指导江苏省各市、县（市）住房建设规划的编制，规范编制的内容，制定了《江苏省住房建设规划编制技术导则》，技术指引作为导则的核心内容，总结了多年来住房建设规划（计划）编制的经验，对于住房建设规划（计划）编制中遇到的一些难点给出了科学合理的解决办法。

【关键词】指引；规划编制；技术难点

1 前言

制定和实施住建规划，是国务院做出的重要部署，是落实科学发展观，引导合理的住房建设和消费模式的重要措施；是地方政府“调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨”的重要职责；是有计划、有步骤地解决广大居民特别是当地普通居民合理的自住需求、保持房地产市场健康发展的重要手段。

自2006年开始编制住建规划以来，江苏省相继组织编制了一系列的住建规划，总结出一些编制经验。为了更好的指导江苏省住建规划的编制，规范编制内容，省住建厅制定了《江苏省住房建设规划编制技术导则》（以下简称“导则”）。同时在导则中提出了一系列技术指引内容，为规划编制中的一些技术难点提供解决方案和参考依据。

2 技术指引的主要内容及其在导则中的地位

2.1 技术指引的主要内容

技术指引为导则的第5部分，包括6个条目。分别为：分析住宅产业的发展、住房建设回顾、土地供给回顾、住房建设需求预测、住房建设套型结构比例控制、住房用地布局方案。

2.2 技术指引在导则中的作用和地位

技术指引在导则中的主要作用是提供编制住房建设规划（计划）的方法，更加科学合理的规范住房建设规划（计划）的编制，如“分析住宅产业的发展”部分可指导编制单位如何科学合理的评估当地住宅产业的发展情况；“住房建设回顾”部分提出了现状住房总量的统计方法及应该统计的口径和类别等。我们可以看出导则的技术指引部分为编制单位提供过了科学合理的技术方法，在导则中具有核心内容的地位作用。

3 技术指引为解决规划编制中的一些技术难点提供科学合理的技术线路和方法

3.1 合理使用现有住房建设总量统计分析数据。

要确定规划期建设总量，有两个关键数据需要确定，即：现有住宅保有量和规划期末建设目标。关于现有住宅保有量，由于近期没有进行过全市住房普查，而房管、统计等职能部门掌握的数据由于统计口径的差异和历史资料积累变动的因素的影响，无法真正反映现状住房的保有量，更不用说存量房屋的性质、结构、套面积、房龄及质量等方面的状况了。一些城市的住房建设规划及计划的编制过程中对于这一问题都比较难处理。

面对这种情况，在导则技术指引的制定中采用两种途径相互验证的办法来解决这一难点。一种途径是运用GIS系统在数字化地形图上对规划范围内现状住宅建筑总量进行统计分析，得出现状居住用地面积、住宅建筑总量、平均容积率。第二种途径是依据统计部门数据，根据现状人口情况及人均住房建筑面积可以得出现状住房建设总量。根据各地实际情况，预售房数据可以计入现状住房建设总量中。通过这两类数据可以相互印证和校核，通过数字化地形图量算的方法，可以对现状居住用地、住房建筑做分区统计，能够获得近期建设规划中需要拆迁的住房建筑面积，为计算建设总量打下基础。

3.2 落实“90-70”的要求，统筹确定新建住宅的类型比例和套型面积结构比例。

根据国家政策要求，新建住房中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。对于这个具体的比例限定，究竟是项目控制还是总量控制，政策文件并没有作出明确规定。江苏省各市、县（市）在编制住房建设规划中如何来把握套型结构比例的控制，成为了一个难点，如果按照总体控制的话，城市各种不同功能组团发展得不到应有的体现，制约了城市的发展。在导则技术指引中我们认为从落实规划要求的角度来说，基于城市总量的调控更能充分反映城市内各区域的区位优势和特点，在城市不同区域的结构比例应该根据区位和实际用地条件的差别，在70％的基础上进行适当调整，分区域分别进行比例控制。因此，我们综合考虑空间结构、行政区划、房地产市场发展水平、现状居住区分布、市政基础设施公共服务设施等因素，首先将主城区分为“老城区”和“新城区”两大区域，对老城区进一步细分，以便于进行现状分析和规划安排。在各个区域内，根据可建设用地所处的区位条件、交通条件、自然环境、配套设施等方面的现状和规划发展情况，将区域内居住用地进行级别划分，划定可建设用地的范围，确定地块内的项目是改造还是新建，并根据可建设用地所处的具置和周边现状条件及规划发展情况，通盘考虑居民的居住成本和生活成本，初步确定地块的项目定位和比例控制指标，从而更充分地利用土地资源，体现因地制宜、实事求是的原则。

3.3 采用科学合理的预测方法综合制定住房建设总量目标。

合理科学的确定住房建设总量目标是编制住房建设规划及计划的核心内容，以住房建设总量目标指导各地房地产市场的发展和保障房的建设。江苏各市、县（市）在编制住房建设规划过程中多采用比较单一的与往年比较分析的方法，尤其是商品性住房建设目标的确定，科学分析深度不够，成为编制过程中的一大问题。在导则技术指引的制定中应总结以往编制经验，归纳梳理出一套科学预测方法。

3.3.1 保障性住房需求预测方法

依据当地房管部门提供的被保障人群数量，按照各地保障性住房人均指标计算保障性住房需求面积；根据上级政府及保障性住房主管部门下达的保障性住房指标，计算保障性住房需求面积。采纳上述两个数据最大值。

3.3.2 商品性住房需求预测方法

科学合理的确定商品性住房需求预测，有以下几个方面和预测方法：

（1）人口增长性需求

（2）城市更新产生的被动性需求

（3）新婚带来的家庭数量增加产生的刚性需求

（4）收入增长产生的改善性需求

（5）资产增值产生的投资性需求

3.4 量力而行制定年度住房计划，细化分解落实总体目标。

各地在编制的住房建设规划（计划）中，分解年度住房建设目标时，有些规划按照年度平均分配，缺乏科学性的分析和研究，不尽合理。导则技术指引中明确了分解年度目标的依据和分析方法，可指导各地结合当地实际科学合理的分解年度住房建设目标。

首先通过对前一年度住宅用土地出让情况、各类住宅的供应需求情况和房地产市场发展趋势进行研究分析，并依据省市各级政府新年度内出台的具体住房保障政策，在每年度对住房建设规划中确定的建设总量以及政策性住房和普通商品房的比例进行适时适度调整，以满足市场的一般需求和住房保障需要。此外，在年度计划中最重要的工作是将政策性住房和普通商品房的建设量及套型面积比例结构要求落实到项目、落实到地块。根据城市下一年度的工程建设计划、土地出让计划、已批住宅项目的建设开发时序等因素综合分析，确定年度建设量的分解落实。同时，按照套型面积结构比例分区域控制的要求确定每个片区内具体项目的套型比例。

4 结语

《江苏省住房建设规划编制技术导则》作为全国首个地方性住房建设规划编制的技术指导文件，具有创新性、先进性。技术指引作为导则的核心内容，总结了多年来住房建设规划（计划）编制的经验，形成了科学合理的技术路线，按照技术指引中所给出的技术路线，可以较好的完成住房建设规划的编制。切实解决和改善全社会不同收入层次居民家庭的住房问题，实现“住有所居”的发展目标。

参考文献：

[1]中华人民共和国城市规划法.

[2]国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知([2006 ]37 号) .

[3]关于落实新建住房结构比例要求的若干意见(建住房[2006 ]165号) .

[4]城市规划编制办法(2006 版) .

[5]城市居住区规划设计规范(GB50180 -93) (2002 年版)

作者简介：

（1980-），男，江苏徐州人，中国矿业大学力建学院在职硕士研究生，研究方向为城市规划，现任徐州华城规划设计咨询有限公司设计二部部长，国家注册规划师。