价格不是什么

无论是利润、成本还是供需,都无法完全决定房价。理解价格的变动,不能只看客观的数据,还必须深入人的心理世界。

高房价再次成为众矢之的,是谁制造了高房价之祸?各方展开了一场数据大战,纷纷用数据推卸自己的责任,让别人承担责任:

国土资源部公布了全国620个房地产项目的调查数据,其中北京的21个项目中地价占房价的最高比例为51.36%,最低为14.33%,平均为25%。全国地价占房价的平均比例为23.2%。言外之意,高房价是房地产开发商制造的,是其疯狂追逐利润的产物。

开发商不同意这种说法。全国工商联房地产商会调查显示,地价房价比高达58.2%,认为是地价推高了房价。郑州一位开发商则公开了一份房地产成本清单:楼面地价占到售价的40%,建筑成本占30%。该开发商还特别强调,各级行政部门征收的税费占房价的20%。结论是:房价之所以高,主要是因为政府太贪钱,地价太高,推高了房价。

对于高房价问题,学术界或者说投资银行分析师们还有一种解释思路:中国是个人口大国,又正处于城市化过程中,社会对城市房屋的需求极大,而中国的土地又十分稀缺,房屋价格就必然维持在一个较高水平上。

上面各方的说法都有一定道理,但至少,都未能准确地理解经济行为的内在逻辑和价格的形成机制。

政府揭露开发商的利润率数据隐含了这样的预设:利润可以决定房价,开发商可以随心所欲地获取高利润。经济学的基本原理不支持这个预设。因为,市场活动的各方主体都具有正常的理性。具体地说,购房者不是傻子,与开发商一样能够进行理性计算,怎么可能无缘无故地让开发商赚取高利润率?

开发商大谈地价数据则隐含了这样一个预设:房价是由生产它的成本――其中很重要的一部分是土地成本――决定的。成本决定价格似乎最合乎常识。这种常识深入人心,以至于政府对垄断部门的产品和服务进行定价,比如水、油、基本药物,都采用成本加价的办法。

这样的预设果真成立吗?诺贝尔经济学奖得主詹姆斯・布坎南就曾指出,成本究竟是什么,本身就是一种主观事实,而非客观事实。而且一个市场中的最低成本,是由竞争决定的。哈耶克说,竞争是一种“发现程序”,如果没有竞争,市场参与主体及身在市场之外的观察者就不知道最低成本是什么。比如沃尔玛,之所以取得成功,就是因为他们可以不断降低成本,发现最低成本。

因此,单独一个企业在定价的时候,一定会参考自己的成本,以确保自己不赔钱甚至赚取高利润。但置身于竞争性市场之中,它却无法如此从容。市场竞争很可能迫使它降价,以至于降到成本之下,赔钱出售。从这个角度看,其实不是成本决定价格。在一个竞争性市场上,更正确的说法应该是:价格决定成本。市场中形成的价格推动企业不断降低成本,有办法能降低成本的企业才可以生存下来。

关于价格,教科书的经典定义是:供需决定价格。这个定义同样存在问题,因为市场中没有任何人能够准确地知道市场定产品的供和需是多少,按照这种定义,其实无从准确地定价。所谓供需决定价格走向的法则,最多只是经济分析师站在市场之外进行观察、分析的一种粗陋工具而已。

事实上,在房地产市场上经常出现这种现象:房屋供给大幅度增加,但价格以更大的幅度上涨。价格上涨反而刺激了需求,吸引更多人入市,这就是所谓“越涨越买”现象。相反,到了市场萧条的时候,价格不断下跌,需求始终不见增加。

“越涨越买”初看起来有点奇怪,却是人之常情。理解价格的变动,不能只看客观的数据,还必须深入人的心理世界。毕竟,价格是处于交易过程中的人们主观地做出的决策,并非由什么客观的东西决定的。