产权式酒店投资价值分析

【摘 要】随着国家政策对于旅游商业地产的支持，近些年来产权式酒店放量呈井喷态势，高额稳定的回报，较低的投资门槛，是吸引投资者的重要因素。但是对于大多数投资者来说“产权式酒店”依然是陌生的名词，产权式酒店投资价值究竟如何？本文试图通过对于产权式酒店的产生发展及经营模式的分析给出答案。

【关键词】产权式酒店；旅游地产；投资分析

一、中外产权式酒店发展对比

产权式酒店最早起源于上世纪70年代的欧洲，欧美发达国家进入中产阶级家庭占主导的富裕社会，旅游业发达。瑞士企业家亚历山大·耐首先提出“时权酒店”（Time share hotel）的概念，即酒店出售转让或者交换。随后法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。随后的20年内这种酒店形式逐渐在全球范围内发展，并演变为“产权式酒店”的概念。产权式酒店是旅游房产的重要一类，其实质就是“分时度假+房产投资”。它将酒店的每一单位分别售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司经营或分时度假网络管理，获得一定的投资回报的同时还可以获得每年一定时间段的酒店免费居住权。据资料显示，近十年来，全世界的产权式酒店每年以15%的速度递增，目前在全世界大约有540万个家庭参与了分时度假网络，物业销售达67亿美元。产权式酒店已经成为全球市场最受中产阶级家庭欢迎的投资新形式。相对于国外产权式酒店较为成熟的发展，中国的产权酒店产生于20世纪90年代的海南。与国外中产阶级富裕社会发展过程中产生的分时度假不同，海南的产权式酒店产生于当时宏观调控政策下海南房地产市场的下滑。中国的产权式酒店最早在海南、北京、广州、上海等经济发达的城市发展，最初的发展阶段主要是处置在上一轮房地产发展周期中遗留下来的烂尾楼盘和存量房产。基于先期产权式酒店发展失败的案例，2004年之后国内的产权式酒店逐步走向规范的市场化运营，开始对新建的酒店进行销售和投资，聘请专业咨询管理公司对酒店进行管理并制定出合理的投资回报率。虽然产权式酒店在国内的旅游地产模块中形势一片大好，但是相对于国外较为成熟的法律环境和社会信用体系，国内的产权酒店还没有国家规范的行业政策法规，信用体系和专业管理水平依然落后，这就为投资者对于产权式酒店这一新兴领域的投资造成了一定隐患。

二、产权式酒店的SWOT分析

下面按照SWOT分析法从产权式酒店的S（Strength优

势）、W（Weakness弱势）、O（Opportunity机会）、T（Threat威胁）这四个方面进行分析。S（Strength优势）产权式酒店的优势就像是销售商所宣传的广告“逐年分红、分批拿回本金、免费入住”分红比例按照酒店盈利情况或者固定每年固定收益值，其收益要比同期银行利率高不少，同时每年还可享受一定天数的免费入住酒店的权利。相对于住宅、商铺，产权式酒店的投资门槛比较低。调查显示，教师、公务员、私营业主等人群成为投资主力，一般投资者均可购买，也可以省去自己打理的麻烦。W（Weak

ness弱势）开发商给业主的分红一般远低于开发商从银行贷款的成本。如果购房者在贷款购房，再用收益还贷，这看上去更像是在帮开发商贷款。酒店经营过程中容易出现资金链断裂，使得投资回报无法返还，甚至破产，引发经济纠纷。目前国内对于产权式酒店没有法律限制，等于没有法律监管，会遇到比如房产证难以办理，投资者在合同到期时，酒店的回购及转卖时的税费不明等问题。O（Opportunity机会）在当前市场环境下，投资理财的方式虽然种类繁多，实物投资相对而言却更加保险。产权式酒店是旅游地产的重要版块，在国家对房地产行业实行限购限贷后，投资住宅受到了限制，产权式酒店这种投资产品便给投资者找到了另外的投资渠道。T（Threat威胁）目前国内酒店行业竞争激烈，市场法律机制和信用体系不完善。产权式酒店往往缺乏品牌效应和完善的管理体系。和传统酒店相比，因为酒店业主多由小业主组成，开发商和运营商能否按照预期的收益运营将是一个挑战。

三、产权酒店规避风险投资建议

首先，酒店作为一种商业地产，地理位置是其成败的重要因素，投资者应该选择区域位置较好的成熟物业进行投资。其次，购买之前应该对于开发商和运营商有所了解，选择知名的开发商，了解酒店的规模，装修档次，投资回报等细节问题。最后，在签订合同时，搞清楚是和开发商还是运营商签订的合同，合同期限是多长，让开发商对运营公司的权利义务承担保证责任，了解酒店的投资收益和退出变现的机制是否具有合理的法律保护效力。

参 考 文 献

[1]吴学安.产权式酒店：投资的宝地还是陷阱？《科学咨询》.2005（1）

[2]洛涛.“产权式酒店”渐入佳境.专家预警提示五大雷区.《经济参考

报》.2007-07-02

[3]2013-2017年中国产权式酒店行业发展前景分析.智研数据研究.

2013-02-21