“小产权房”能否“明媒正娶”?

都说“小产权房”是“事实上的婚姻”，虽然是双方情愿，但总有点“偷娶偷嫁”的味道。原因何在？还是偷娶的媳妇没“财礼”，所以不敢见“公婆”。而“公婆”既知是两情相悦，又能否赐个“名分”，成就一段“美满姻缘”呢？

从实际效果上看，“小产权房”无疑是一桩你情我愿的“事实婚姻”。但政府这个“家长”却只希望看到“明媒正娶”的“大产权”。也许是不希望坏了规矩，也许是希望能分些好处，总之，“家长”是一定要那“大财礼”的。当然，如果不花一厘一毫或少交点钱就能换得个“名分”，又有谁会不乐意呢？而现实的问题却是，这“名分”到底该不该要？

“小产权房”的“靓丽容颜”

既然已是“事实婚姻”，那么“小产权房”到底有着怎样的一副“靓丽容颜”呢？首先从时间跨度上来看，“小产权房”的“初长成”是在上世纪90年代初，主要是一些名人或富裕阶层为度假或休闲而购买。之后，随着房地产市场的持续红火，房价日益攀升，逐渐开始有人跑来购买“小产权房”作为第一居所。并且随着城里房价的持续高企，做出这种选择的人也越来越多。但是奇怪的是10多年之后，才首先由建设部这个对“小产权房”没有决定资格的部门进行风险提示：如果小产权房的确对购房者造成巨大风险，这之前主管部门都做什么去了？

从空间跨度上来看，在全国范围内，几乎每个城市在城乡一体化的发展过程中都会遇到“小产权房”的类似问题。其中北京、天津、深圳、广州、武汉、济南、西安等大城市更是面临较多的类似问题。在北京，小产权房主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区，房价多在每平方米2500元至4000元间，甚至有低至每平方米1000元以下的，仅为四环内动辄上万元的商品房价格的25%至30%，同一地区的小产权房比大产权房价格降低30%左右。对京城400余个在售楼盘进行的调查分析显示：目前在售小产权楼盘约占市场总量的18%，绝大多数分布在远郊区县，占95%。低廉的价格造成了购房者对小产权房的热捧。

另外，虽然国土部门已经对小产权房发出了要进行整顿的信号，但是在一些远郊区县，小产权房的开发和建设仍在红火地进行，甚至有些地方为避免工程因整顿政策的出台而搁浅，还加大工程进度，抢建楼盘。

而在广州的天河、白云、海珠等区，也出现了用农村集体土地开发的小产权房。其中，最典型的例子莫过于天河前进村的龙怡苑，这个被誉为“广州最漂亮的宅基地自建房”由9栋21层的大楼组成，当时的售价仅2000多元/平方米，两期1000多套房子不到10天就被一抢而光。但是，龙怡苑的修建没办理过任何审批规划手续，被政府定性为违章建筑，目前，该小区的业主对房屋将来的命运仍不得而知。

从“小产权房”的普遍质量来看，以北京太玉园为例，普遍与拥有正式产权的商品房基本相当，但在价格上却仅是后者的三分之一。作为北京通州区最大的“小产权”楼盘，离很远就能看到连成一片的楼房。经过四、五年的发展，这里已经形成一个规模巨大的社区。据统计，太玉园占地共240万平方米，生活在这里的居民超过八千户，常住人口超过超过2万人。

当然，由于未与市政规划相衔接，也会给住户带来一些不便。例如，由于地理位置较偏，除了临街的一些小商铺外，附近并没有大型超市或综合市场。另外，离太玉园最近的医院和学校也在十几里之外的通州。而如果想要乘公交车进城，唯一的选择就是门口的938路汽车。

“小产权房”该不该见“公婆”？

“我家里是买了小产权，你以为我们乐意吗？老百姓在高房价面前是无奈的。”在通州区太玉园，王鹏（化名）谈起购买“小产权房”的苦衷时，向记者倾诉了自己一家的心酸经历：“我的舅舅是建国后第一批高级工程师，画了一辈子房子，现在北京三环，二环边上那些长得差不多的大多数楼房就是我舅舅带领团队设计出来的，还得了国家建设部的奖，这样的楼在北京将近3000-4000座，解决了几十万人的住房问题。”

他接着向记者讲述：“可悲的是，现在老爷子退休了，3000多的退休工资还不算低，也够花，可是全家人还住在80平的50年代老楼里，根本买不起房。我父亲刚过世，一辈子的工资只留下一处小产权房给老妈住着。他干了一辈子，却没有任何‘顶事’的医疗保险，最后得了心脏病，就这么走了。前后10分钟抢救花了8万，加上一块半平米的墓地2.8万，你觉得老百姓有活头吗？我父亲是高级教授，但只能感叹自己老了，国家基本撒手不管。”

说到自己的情况时，王鹏谈到：“我在重点大学教书，典型的知识分子月工资全加在一起3000出头，您说我买小产权还是大产权？如果哪天政府说把我们的房子没收，我觉得唯一的选择就是上大街当乞丐。其实我的邻居们基本都是这种状态，也都是这么想的。就是这么简单，我们要活下去，我们仅有的积蓄，要让孩子上学，要让父母治病，要让老人能入土为安。”

听完王鹏的一番讲述，恐怕人们都会生出这样的疑问：那些住在“小产权房”中的人们是否应当获得合法地位呢？又该如何获得呢？三位专家从正反两个方面阐述了各自的不同观点：

反方1：北京房地产业协会理事李文杰：“小产权房”就是非法，不用过多讨论

距离2007年6月18日建设部的《关于购买新建商品房的风险提示》已经过去半个月了，对“小产权”的“定性”的声讨已经接近尘埃落定。只是，现在市场中最关注政府究竟会对“小产权房”如何处理？具体包括：

1、对已经购买“小产权房”的购房人如何处理？

2、对在建的“小产权房”项目如何处理？

3、对已经筹备的“小产权房”项目如何处理？

由于所谓“小产权房”占用的是集体土地或“宅基地”，我国现行法律明确规定“这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。

现在来看这是典型的中国式的问题，从产生到浮出水面到面临解决，不但体现出存在多个政府部门的灰色管理地带，是监管不到位产生的边缘问题，也同时至政府部门于尴尬境地。“小产权”房的性质很清楚－－就是非法。违法的问题是不能讨论的。勿容置疑，任何“小产权房”项目的开发建设，一定和当地政府的监管有关。而目前政府部门显然需要处理此类事件的智慧。

承认“小产权房”合法化，等于承认违法的事实，等于认同违法，政府官员谁敢违法？就好像有人已经贪污，现在为了解决问题，大赦天下，贪污的钱财均可以认同为合法收入一样。这不仅是对法律的亵渎，也是对守法人的侮辱。更何况已经有些区的“小产权房”项目已经被拆掉了，涉案人员已经被羁押，如果承认“小产权房”合法化，那他们的损失怎么办？所以：

1、已经购买的或者入住的，开发商应该坚决退款赔偿；

2、已经在建的不应以建成所谓“保障性用房”来瞒天过海，应该坚决拆除；

3、筹备中的更不应该实施；

反方2：隆安律师事务所合伙人陈旭律师：小产权房隐含巨大风险和危害

陈律师认为：“小产权房”隐含五大风险和危害：

其一，因为法律规定“不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售”，所以购买了小产权房的人没有产权证，一旦国家要征用土地，没有权属证明保护自己的权益；

其二，这类房子不能上市交易；

其三，如果是占用耕地建设，违反了国策；

其四，是扰乱房地产秩序的建立；

其五，别墅产品类型居多的小产权房，业主和当地村民因为社会财富等不同，容易形成新的社会矛盾。

正方1：著名独立学者秋风：“小产权房”本身有产权，就应当合法

说“小产权房”违法，这个不能成立。我认为可以从几个方面反驳这种看法，第一需要从政治的角度理解中国的法律。中国的改革，从来都是“破旧”的事情，不管是从老百姓还是从政府，所有的改革措施没有一件是“守旧”的。为什么叫改革？因为旧体制是荒唐不合理的，本身是违反人性，没有效率的，并且在现实中是不能运转的，所以才需要有一个改革。

改革有好几个层面，可以是民众自发进行创新，最典型的是小岗村，农民自己把土地分了，这也是和土地有关系的，原来集体经营土地，我们私下把土地的使用权归自己了。当然这是违法的，按照他们的讲话都是要掉脑袋的事情。包括国有企业的改革，政府在出台这些政策的时候，包括安徽省万里他们这些人承认联产承包制的时候，其实整个国家的法律是禁止这样的做法，包括宪法其实都是禁止这种做法的。

而回过头来看这段历史的时候，我们会称赞这些人有高瞻远瞩，有改革的决心，有改革的前瞻性，我们也可以承认，旧制度和旧的法律确实需要改变。我们通过什么样的方式改变？中国采取的是摸着石头过河，摸着石头过河如果说是一种模式的话，这种模式给了民众一种权利，你去突破大家公认为不合理的，没有效率的制度权利，其实民众是有这样权利的。因为整个这套社会变革采取这样的模式，这个模式里边，可以说隐含着这么一种自由。

“小产权房”其实也是类似的，我认为这和小岗村农民制度创新的活动性质是完全一样的，意义和小岗村农民分田地意义是一样的。小岗村农民改变农地所有权权利的配置模式，配置的格局，“小产权房”事实上打破城乡土地分割的制度，使得两种地权走向平等、走向统一，形成一个真正统一的中国的土地市场和房地产市场。

至于先有法律后有产权，还是先有产权后有法律的问题，我的看法是先有产权然后才有法律。比如我生一个孩子，这个孩子就是我的，这个东西不需要国家开一个证明才证明是我的孩子。同样的道理，农民根据自己集体所有权把房子卖给你了，这是农民作为所有权人行使自己的权利，只要他签了这么一个文书给你，你可以在他的地上盖房子住五十年，这个权利就已经成立了，“小产权房”现在很多人呼吁合法化，在我看来不需要合法化，之所以叫“小产权”，已经有产权了。与大产权类比一下，就很清楚，大产权是什么呢？大产权就是政府作为你所在的房子上面的土地的所有权人向你开了一个证书，证明我把土地七十年建设使用权给你了，这就是大产权证。集体土地所有权人也是，小产权只要村集体开一个证明就够了，这个产权就已经成立了。

正方2：北京理工大学经济学教授胡星斗：“小产权房”关系到中国现代化的发展战略

小产权房的合法化关系到中国现代化的发展战略问题，也就是说中国是继续过去的城乡分治、二元结构，还是应该走城乡一体化、城乡互动、城乡均衡的发展道路？小产权房问题看起来很小，其实是一个重大的问题，中国是继续过去的征地制度，集体土地由政府征用，土地由政府垄断供应，大部分利益由政府获得，同时产生严重的土地腐败问题，还是应当改革土地制度，允许集体土地的流转、自主的使用和建设？我认为中国的确需要如最近在党校所说的“坚定不移地解放思想”。

小产权房合法化能够达到三赢的目的，第一，农民能够赢。通过集体土地上的建设，吸引城里人来居住、投资，农村的第二产业第三产业都能够带动起来，医院、幼儿园、小学都能够建设起来，最终能够推动农村的城镇化，农民也能够致富；

第二，城市居民也能够达到赢的目的。大量的人到农村居住、创业，城市的拥挤能够缓解下来，房价也能够降下来。即使未来集体土地也要交一定的集体土地出让金，出让金的大部分归村民所有，小部分交给政府，但集体土地出让金占房价的比例不能太高，最多占10%，不能像国有土地占30―40%。所以，小产权房合法化不会像任志强所说的起不到降低城市房价的作用。

第三，小产权房合法化，政府也能够赢。政府可以获得集体土地出让金的一部分。如果政府一点收入都没有，那么他当然要去禁止；不但如此，而且如果允许集体土地的自主使用、建设，就等于剥夺了地方政府征地的巨大收益，那官员能够容忍吗？所以，以后要征收一定的集体土地出让金，其中的一部分交给政府作为规划、管理、颁证的费用，这样政府就有了积极性。而且，小产权房合法化了之后，未来政府的物业税、不动产税、某些建设税费的收入渠道将更加广阔，长远的利益将是巨大的。