校内物管社会实践的思考

时间:2022-06-13 08:54:23

校内物管社会实践的思考

高校物业社会化管理的利弊分析

高校物业管理,目前不论采用哪种模式,根据高校发展和后勤服务改革的要求,在高校引入社会物业管理企业推进高校物业管理社会化,是高校校园物业管理未来的发展方向。笔者在高校后勤管理部门工作多年,对高校物业社会化的实践进行了一定的探索和思考,认为高校物业管理社会化具有以下优势和不足。(一)优势一是提供专业规范化的服务。为师生提供专业规范的服务是物业管理的目标,也是引进社会企业的主要目的。引进后的社会企业在人员服务规范培训、作业流程标准细致、工作考核量化具体等方面有明确具体的要求,易于建立规范的服务质量考核标准,能更好地为师生提供专业规范的服务。二是加强竞争意识。高校后勤社会化改革的一个重要内容就是树立竞争意识,鼓励能者多劳,劳者多酬,充分调动职工干事创业的积极性。长期以来学校后勤实行的是事业单位的管理,分配上的考核量化机制不健全,职工的大锅饭意识浓厚。社会企业具体明确的管理标准,量化的工作任务,灵活、实效的分配机制给高校的后勤管理者和服务人员带来压力,为推动其他工作的开展注入了活力。三是在一定程度上为学校规避用工风险。高校内部物业服务人员主要以外聘员工为主。《劳动合同法》的颁布实施,特别是强制为外聘职工购买五险,不但使学校用工成本增加,而且用工纠纷日益增多,有时还影响学校教学科研工作的正常开展。引进社会物业企业,学校不再是劳动用工合同签订主体,劳动合同纠纷严格按学校与社会物业管理企业合同约定执行,使学校用工风险相应降低,维护学校社会形象。(二)不足一是服务费用高。目前社会物业管理行业没有统一的收费标准,具体标准由物业管理企业和业主委员会双方协商确定。由于学校物业管理服务工作不易量化,多数高校物业管理费用核拨金额主要依据人员工资+材料费+管理费用[3],采取事业划拨的方式到后勤职能部门,并依法依规对经费使用情况进行审计和监督。引进社会物业管理企业后,无明确的收费参照标准。作为社会企业,对利益最大化的追求是企业的性质决定的,因此,社会物业企业除考虑人员工资、材料费、管理费外,还要考虑税收和企业利润,这些都要纳入到成本当中。据调查,部分高校实行社会化管理的物业管理费用将比原由学校内部管理的费用标准高出近60%,甚至更高。二是学校监管难度增大。学校与物业公司只能签订主要的服务合同条款,由于校园物业服务内容繁杂,服务项目众多,学校无法制定详细的考核标准条款。且合同一经签订,具有一定的稳定性,学校无法随时根据情况变化更改。物业公司是社会经营性企业,可以根据市场变化调整服务标准,服务人员数量等,从而增大了学校有关部门的考核监管难度。另外,为节省成本,部分物业企业,利用高校监管遗漏,使用超龄或低龄工作人员影响服务质量和水平,甚至出现不按《劳动合同法》为其职工购买各类保险,为学校带来新的用工风险。三是服务质量有待提高。由于目前物业管理行业人员工资偏低,难以聘到责任心强,高素质的物业服务人员。有相当数量的物业管理企业人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与高校物业管理的水准要求有较大差距。从效果上看,存在完成服务的时间不准时,卫生死角问题多,巡回保洁差等问题,与引进的初衷有差距,服务质量还需改进提高。四是突击能力不足。高校人员集中,人流量大,设备设施使用频率高。同时学校举办各种活动较多,突击任务较重。社会物业公司人员岗位设置精细,人员储备不足,出现大型活动需进行突击的工作任务落实不了的情况。

对高校校园物业社会化的思考

高校校园物业管理社会化,是高校物业管理的发展方向,但由于高校校园物业自身的特点以及高校特殊的内部管理体制,探索如何既能增强校园物业管理竞争性,实现校园物业管理社会化,又能实现高校降低成本、提高服务水平的高校校园物业管理模式,是高校决策者和管理者值得深思的问题。第一,必须正确把握高校的教育属性。高校校园物业主要是为学校教学、科研和师生员工的生活提供后勤保障服务,以较小的投入取得最大的服务效果是成本控制的基本要求,亦是学校追求的最佳成本控制目标。学校作为事业单位,教育属性决定了其本身不能产生利润,经费主要来源为财政拨款、学费、住宿费、科研管理经费等,收入项目相对固定。这就要求学校精打细算,用好每一分钱。近年来由于连续扩招,学校用于基础设施建设的开支剧增,学校负担较重。而作为社会企业,对利益最大化的追求是企业的性质决定的。对学校和企业而言,如何寻求双赢的校园物业管理方案在现实中有一定的操作难度。学校应根据自身实际,切忌跟风,以最小的支出获得最大的管理效果是学校决策的主要依据,要以此确定适合自身的管理模式及物业服务主体。第二,高校是否引入社会化物业管理企业必须考虑所处地区物业企业的整体发展水平。专业规范的物业管理是经济社会发展的产物,也是社会化大生产分工的结果,物业企业的发展水平跟所处地区经济发展水平呈正相关的关系。就昆明等中西部经济欠发达的城市而言,物业企业数量、规模总体较小,物业企业综合能力较弱,给学校选择的空间较小,加之社会物业企业不熟悉高校的情况,要真正做好高校物业管理尚需时日。第三,必须做好引进的基础准备工作。要按照《物业管理条例》的要求,依据行业管理规范和学校实际情况,制定符合高校校园文化,蕴育着高校育人功能的具体的物业服务标准。如《校园公共绿地管护标准》、《教室楼道保洁标准》、《报刊杂志收发服务标准》等。同时为便于后续的监督管理,还要制定具体的考核办法,如《校园树木管护考核办法》、《校园公共环境卫生保洁考核办法》等,作为校企双方合同协议的权力义务依据,提高协议的可操作性,减少扯皮、推诿现象的发生。第四,引入社会物业管理企业,还需要有效地发挥学校现有物业管理队伍的优势。学校现有的物业管理队伍,通过学校多年的锻炼和培养,积累了较为丰富的管理和服务经验,善于与学校师生员工沟通、协调,他们对学校基础设施建设比较熟悉,如水电管网、排水沟道、供电设备、治安死角等,掌握这些设施的工作状况。同时职工大多数居住和生活在学校,掌握学校师生员工的工作和学习规律,在施工操作上可以避开休息时段和上下班高峰期,减少扰民服务。引入社会物业管理企业,要充分发挥现有队伍的优势,实现校企人才融合,可以降低学校物业管理的成本支出。

高校物业管理社会化的对策建议

在当前师生员工对高校校园物业管理服务质量要求不断提高、需求层次日益多样的背景下,适度引入社会物业管理企业[4]和充分发挥高校现有物业管理队伍的作用,是适应高校目前实际状况最为有效物业管理模式。高校的物业管理社会化是改革的方向,亦是一个长期的渐进的过程。高校内部物业管理部门要正视自身的不足,通过完善内部管理和适度竞争,结合物业管理行业标准、规范,建立适合高校自身特点的物业管理服务标准,逐步树立校园物业管理品牌,有条件地开展一些直接面对师生员工收费的物业服务项目,提高物业管理效益,增强管理活力。通过树立“服务管理”的核心管理理念,加大对职工的文化素质和业务技术培训,适时引进年富力强的专业人才加入,提高队伍的综合服务水平。与此同时,要切实改善职工待遇,为职工提供一个干事创业的平台,做到以感情留人、以事业留人,打造一支责任心强、业务水平高的专业管理队伍。总之,校园物业管理是一项专业性、经济性、政治性很强的工作,物业管理人员要能对新形势下高校校园的物业管理工作准确把握时代脉搏,多学习研究、勤探索实践,及时总结完善。既要充分发挥现有管理队伍的主观能动性,又要根据自身实际引入社会力量参与校园服务管理,不断提高管理和服务水平,以适应现代化高等教育事业的发展要求。

作者:马红春 钟守冰 单位:云南农业大学 云南农业大学

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