顺驰的标杆企业是IBM

其实，如果说谁是我们的标杆企业，那就是IBM这样的企业，为什么？虽然它不是一个房地产公司，但其实我们现在碰到的问题，或者说我现在每天最关注的问题，我觉得可能某种意义上跟IBM关注的问题是一样的。

对当前房地产政策的理解

从三月份以来，国家连续出台一系列对房地产的宏观调控政策，这个调控政策无论从土地，包括贷款各个方面对房地产企业的影响是非常大的，我想这个政策最近大家都特别关注，其实我想同样是一个政策，或者是企业，或者政府，不同的企业，不同的消费者，大家可能看到不太一样。对顺驰来说，我们看这个政策，看的更长远，我们觉得这个政策对这个行业，对这个市场未来两三年的这种发展会是特别有利的一件事情。在短期，可能今年市场在政策出台以后会做短期调整，这是正常的，作为一个企业来讲我们看它未来发展趋势，我们还是看好的。

我觉得短期来看，因为我们现在在全国，在北京，在长三角区域，在中南区域，包括华北区域不同的城市我们都有项目，不同区域，因为市场发展阶段不太一样，不同的市场在这个政策之下，它现在这种反映还是有区别的，可能有的城市，比如长三角有些城市，政策过来影响会大一些，但全国不同城市影响不一样。

从我们来看，我们把它分成长期和短期，从长期来看，这个政策肯定是一个利好的政策，它让这个行业的需求，释放会更有节奏，因为大家知道其实过去两年，全国的市场发展速度比较快，2004年比2003年增长幅度将近30%，其实这个推动我们相信主要还是需求在做推动。这次政策出来以后，我想它更多会让这种需求能够在未来三五年有节奏释放出来。我们相信这个政策出台以后，对未来三年、五年发展会比较好，让这个行业发展更健康，这个是我们对未来几年形势的判断。

我觉得其实所有这些大的房地产企业，都是希望看到这种政策的，是希望看到这种结构的。为什么？大的企业它是一种战略为主导的企业，盯住至少是三年目标而来安排今年的活动，比如他今年买的地是为了明年和后年的市场，谁都不知道今年买的地市场好，明年就不好了，压在手里面。我想大的企业，尤其以战略为主导的企业来说，他希望这种行业政策出台以后，让市场持续健康的发展。反过来作为机会主义的企业，抓一个短期，做一个项目赶一个市场周期，这些企业受到政策影响比较大。对于这些以战略为主导的企业是一件好事，对那些机会主义我想就不是一个很好的消息，这我想是我们第一个观点。

我想从我们的感觉来看，这个政策出来以后，短期明显感觉到消费者是一种观望的方式，我们最近也发现，这会影响你的销售速度。但是我想这个市场，我们相信在2005年还是会整体保持稳定，不会因为最近的这些政策出来，在2005年房地产市场出现一种颠覆性的东西，我们觉得这个可能是没有的，我看也有媒体说会崩盘怎么样，这种可能性肯定没有。

大家说上海这个区域，可能是受影响最大的区域，有很多媒体报道说一周之内上海房价跌了30%或者怎么样，其实这个事情经过我们调查，我们发现确实从统计数字上看，它的房价确实在一周可能下来20%-30%，但其实还有一个数字，应该是在5月份，上海这种新盘成交量，基本上前面一季度的一半左右，成交量下来了，而且在核心区，高档楼盘几乎没有成交量，换句话说成交量下来一半，成交主要集中在内环和外环主要区域，这样看其实平均价格肯定会下来，所以这就是我们说的一个我们说你要看到这个数字背后的数字，为什么会有这样一个数字，这是我想对大家说，包括市场数字报道还是尽可能全面一些，能够反映真实情况。

所以我想说短期会有观望，但不会说在2005年这个市场出现一个逆转，不会。

顺驰是以战略为导向的企业

顺驰在这种情况下，我觉得说这种调整是两方面，一个我觉得作为企业，尤其那种大的公司，全国化的公司，你会发现同样一个政策出来以后，因为你分别在不同的城市，它的市场发展阶段不一样，它的购买人群的比例不一样，所以同样一个政策你发现对不同城市，对不同项目影响是不一样的，这是我们的一个感觉。

所以我们现在做的事情，就是调整我们原来的这种比例，可能在一些影响比较小的区域，继续把它这种销售能够加大速度，这样的话全国来说，我们保持一个调剂，一个平衡。

我们把一些开发的节奏，新项目获取的节奏可以适当的调整一下，其实我们也在关注这个市场，如果这个市场观望的时期持续三个月，可能我们会调整今年的目标，现在看我们说我们也在观察这个市场，我想所有的企业到这个规模，他会通过很多办法来调整，刚才我说了不同区域市场的调整一个办法，开发节奏和获取土地的节奏可以调，把它放慢或者往后推。我觉得大企业它调整的余地多。

另外还有一个很关键的一点，我们感觉现在消费者在观望，他可能对产品的品质要求会更高了。换句话说，这种政策情况之下，消费者的话语权更多了，他对你的品质要求更高。所以我们最近同时在做一件事情，在今年的产品，要入住的产品，我们对品质会提出更高的要求，把你的品质做得更好，来让消费者满意，来让他购买。

我觉得顺驰它是一个战略为导向的企业，我们关注是三年以后，我们的战略目标定的是三年，三年我们更多还是看基本情况。比如长三角这个区域，另外今年我们也会在中部地区和西部地区发展，我们会很关注这个区域，我们也在看这个区域的市场在这种新的政策之下，今年、明年、后年会怎么样，我想我们现在会很关注。

所以我们觉得这个政策出来以后，未来三年的市场会越来越规范了，大家对你的操作水平，包括你的各方面的实力要求会更高，所以在这种背景之下，我们说一个合作可以让你通过跟好的企业、优秀的企业去合作，大家在管理上、操作水平上能再提高一块，更加规范。另外一个两个企业合作做一个项目，大家的实力都强了，换句话说对大家的压力也都会小一点，我觉得因为刚才我提到的，我们更关注政策来了以后，对这个市场大企业之间发展环境，竞争格局的变化，这种变化我们愿意去合作，通过合作大家互相学习，提高它的操作水平、管理水平，让它的这种实力更强，这是一个。第二个，顺驰今年强调发展是稳健经营，持续发展，一方面要发展，另外一方面要稳健，怎么解决这个问题？我们说与别的企业合作，合作让你发展，同时会减少你发展带来一些资金和操作水平的压力，因为通过合作的方式你可以解决这个问题。

所以我想我们今年做的这种调整，到发展模式上合作，一个是因为环境在变化，一个是因为企业的战略在变化。

从我们自己内部来看这个问题，是必然的结果，每个企业发展的轨迹，不可能是一条线往上，到了一定的阶段，这个阶段可能发展是它的主调，或者说是主旋律，经过这个阶段，再下来一个阶段，稳定可能是它的一个主旋律，再往下再有一个阶段，每个企业发展不同是有其不同阶段，不可能是一直不发展，也不可能一直保持一个速度发展，这是一个规律。

其实今年我们说战略上调整以后，我们更多还关注一种内部的调整，或者准确说叫再造。外界可能反映比较多的是速度慢了，其实我们更关注我们自身变化更大，我们内部架构在变，流程在调整，评价考核办法在变。但是我想这种内部和外部的变化，目的是一样的，我们希望让这个公司发展的更稳健，我们现在更关注不是2005年的目标，2005年其实我做到150个亿也好，做到130亿，180亿意义相差不大，我们更关注到2007、2008年也即三年以后这个公司在行业里面是什么样地位。

管理模式比土地和资金更重要

我想平时大家在过去两年，其实媒体也好，关心顺驰的朋友也好，大家关注更多是顺驰的速度，包括今年大家关注更多是我们的指标和我们的土地，其实你要看到这个公司它现在从内部最深刻的变化，刚才我说了，是这些再造，其实在过去两年，让我们发展速度这么快的，不是因为那个土地和资金，其实是我们背后的管理，这种平衡计分卡为基础的一套管理体系，是这个管理模式，让这个公司能保证它在过去两年发展。

今天我们在调整，也是在调整这个管理模式，还要再调整它，让它能适应我们未来三年的一个发展。

你看大家如果说关心海尔、TCL、华为大家会研究它的产品的竞争优势在哪，说它的管理模式怎么好。但你发现说房地产公司，从来没有哪篇文章说某个房地产公司的管理怎么样，哪个房地产公司的人力资源怎么样，没有，从来说都是它的土地，它的资金面。我跟我们公司品牌经营人说，今年媒体对顺驰的报道不该在房地产版，而是管理版，那样就表示咱们工作成功了。其实顺驰的真正核心竞争优势是在它内部战略管理模式上，恰恰是这一块是大家注意和关注特别少的一块。其实我想对于房地产公司，在它的发展模式上，有几种模式，一种是关注项目，你看所有它的总经理，张口闭口就是谈城市、项目、产品的这是一种。

还有一种就是关注资金怎么解决，怎么去融资，怎么去找钱，怎么去找地。其实如果说谁是我们的标杆企业，是IBM这样的企业，为什么？虽然它不是一个房地产公司，但其实我们现在碰到的问题，或者说我现在每天最关注的问题，我觉得可能某种意义上跟IBM关注的问题是一样的，为什么？我现在要关注全国4个区域公司，15个城市，30个项目，2千多人的团队，我们也是一个非常大的矩阵式的管理模式，总部十个可能五六个部门，三十多个公司，这就多少？150多个管理上的节点，就类似于IBM公司130多个公司，60多条生产线，它是三维管理，我们是两维，我现在考虑更多问题还是总部和地方授权、集权，到底是授权还是集权，权力放到多少，怎么样每个项目公司的员工都能正确理解它的集团的战略，能够有积极性，有热情去执行这个战略。

其实我相信对于一个可能全国化发展的房地产公司，相比土地和资金来说，最重要的问题是它的管理模式，它的战略制定和它的战略执行，这个我觉得是比这个可能单独一块土地获取更重要。现在对于顺驰不是一个项目公司，是集团化的公司，全国化的公司，它的风险不在一个项目上，不在一个节点的资金上，它的风险是在它定的战略定不定，比如今年你要不要进入商业地产的领域，这决定未来两三年你在行业地位，比如你现在采取授权管理模式，权利授的合适不合适，授多了会有一些问题出来，授的少了他又没有积极性，你公司发展速度就慢了，这个其实是我们现在最关心的问题，你的战略制定，你的战略执行，我觉得这个可能是对顺驰未来三年的发展影响最大的，不是在一块地，一笔贷款上，而是在它的战略定的对不对，它的管理模式支持不支持它的发展速度。

我觉得架构再造，是三个月到半年的时间。我们现在在积极推动这个事情，我们各个区域公司现在都在不同程度调整自己架构来应对新的市场，新的环境，新的目标。我想其实可能决定未来三年顺驰发展的，不是那块地，而是架构和流程再造的结构怎么样。

另外除了上市以外，其实顺驰我们还是一直在做其它的融资方式，包括我们现在做的结合信托，包括跟海外一些基金的合作。其实现在顺驰真正的银行贷款并不多，很有限，最近有些行长也在找我们，我们经过2004年一年，我们反倒压缩了不少贷款，我现在贷款余额比2003年年底要低。其实我们现在主要资金一个是自有资金，包括合作资金，我们很多项目是大家合作在发展，我想合作资金在我们自有资金比例里还是比较高的。

(作者为顺驰中国董事长兼CEO，根据谈话整理，小标题为编者所加。)