“二套房”贷款受限 梯级购房怎么玩

时间:2022-06-10 05:44:21

“二套房”贷款受限 梯级购房怎么玩

随着央行《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》的出台,第二套住房贷款利率的提高也给市场带来了不小的影响,其别是对换房族的购房计划会产生许多制约,而在这种情况下,传统的梯级购房就需要引进不少新的“理念”。

梯级购房还能玩吗

近一段时间来,有关于第二套房的认定成了时下市场的一大热点。其实早在此前,人民银行和银监会就曾于9月27日了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人,明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。该通知之后,是以个人还是以户为单位执行房贷政策,一度成为商业银行执行政策的分歧点所在,也是这几个月来人们关注的焦点所在。

一切似乎终于“水落石出”,近日,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》,明确了以家庭为单位认定借款人房贷次数,严格住房消费贷款管理。而除了这一点之外,最值得关注的是央行、银监会有关方面负责人表示,已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录,不论其贷款是否还清,再次向商业银行申请购买第二套(含)以上住房贷款的,均按照第二套房贷政策执行。那么如果日后银行真的照此执行,记者认为其对市场就会产生相当大的影响。

从这一补充规定的实际效果来看,记者认为其对“换房族”的影响要远远大于“炒房族”。“炒房族”无非有两种情况,二种是资金实力非常雄厚,买房无需贷款,所以也不会受到政策的限制;另外一种需要通过贷款来投资房产,但由于他们购买了多套房产,所以9月出台的政策早已使其受到了限制。而这次由于有了贷款还清也算“二套房”的说法,无疑对那些“换房族”的影响是首当其冲。很简单的道理,大部分自住者买首套房都是要贷款的,如此一来已经进入了“受限”的行列,贷款利率从“优惠”到“罚息”25%的提高比例无疑大大加大了他们换房成本,从而会使许多购房者放弃原来的购房计划。最为直接的,这无疑会打乱不少购房者原来的梯级购房计划,怪不得一些人也发出了这样的感叹:“梯级购房,还能玩吗?”

张雯是一位公司白领,她于2000年贷款购买了一套房子作为婚房,目前还有大约15万元的贷款未还清。现在其家庭的收入有了一定的提高,所以打算将旧房出售置换一套住房,差价大约有60万元,需要申请银行贷款。但如果按照银行的最新规定,其贷款成数要降低、贷款利率要上浮,那么张雯的购房计划近期就难以实现。她这样感叹道:“银行制定新的贷款办法,目的是控制过度投资的风险,但如果采取一刀切的方式,就会损害到像我这样自住型购房者的利益。”

其实像张雯这样依靠梯级消费逐步改善住房条件的市民并不少见,这种消费理念也是得到政府有关部门鼓励的。所谓梯级购房,就是在一个房地产市场中,购房者先租后买、先买旧后买新、先买小后买大、先买普通后买高档、先投资创业后安家养老的购房理念。据了解,2000年前购房的市民中,有不少已经有了置换旧房进一步改善居住条件的需求。按照发达国家人们平均7~10年改善一次住房的频率,今后几年,我们很可能会进入一个换房消费的高潮期,而其中第一套住房办理了贷款的购房者占有不小的比例。如果银行第二套房贷款的利率实行上浮,对这部分购房者来说影响还是很大的,因为他们必须为第二套房长期支付高额的贷款利息。

那么,梯级购房还能不能玩呢?答案显然还是肯定的。但为了顺应“政策”的变化,传统的梯级购房观念已经受到了巨大的冲击,我们在购房时也需要引进许多新的“理念”。比如,以前你在购房时可能不必考虑像面积、人口这样的问题,而现在你必须非常现实地面对这一问题。为了降低日后的换房成本,你也必须为自己设计一条更为合理的购房“路径”,对面积大小、人口变动以及生活状况等多加考虑,比如在首次购房时可以把面积控制得小一些,把购房面积和人口做更好的“匹配”等等,从而能够实现自己的梯级购房梦想。

如何应对要讲策略

根据《补充通知》中的有关规定,对于梯级购房产生了不小的影响,尤其是如何操作,需要做出相应调整。如何调整呢?记者认为应该将面积和人口数量这两个因素全部考虑进来。主要涉及到两种情形,第一种是尚未购房但准备采用梯级购房理念逐步改善的;第二种则是已经按照这种理念购买了第一套住房的,这两种情形都受到了政策的影响。

未置业:紧盯面积指标

对于还没有购房的人来说,如果准备运用梯级购房理念逐步改善自己的居住条件,那么在购房时除了对物业品质、地段、房价等诸多因素进行考察之外,还应该考虑物业面积与家庭人数之间的比例。

必须明确的是,在购买第一套小面积住宅时,面积不能超标,也就是说,家庭人均面积不能高于当地平均水平,否则在换房时,将会以第二套住房来算。因此在购买第一套住宅时,对人数这个因素马虎不得。

案例:上海的张先生与太太婚后不准备生小孩,目前准备购置一套小面积物业过渡,并打算在201 0年换大房。张先生准备在中环线附近购买第一套房产,他手中大约有50万元的存款,可以购买面积在90平方米左右的两房。而同时考虑到居住的舒适度,他也倾向于选择面积大一点的两房。张先生的父母远在江西,另有兄弟照顾,岳父、岳母也不打算跟他们一起居住,因此对于他们来说,这个家庭的人数只有两个人。

如果在第二套住房贷款政策出台之前,首次置业时,他们只需根据自己的经济能力,挑选一套面积适中的小房子便可以了。但在房贷政策实施之后,张先生所要考虑的就不仅仅是房价的问题了,还要考虑面积因素。

根据建设部公布的《2005年城镇房屋概况统计公报》显示,上海人均住宅建筑面积已达到33.07平方米,考虑到人均住宅建筑面积会逐年增加的事实,假定2010年上海人均住宅建筑面积为36平方米,那么张先生现在只能挑选72平方米以下的房产,如果他第一次购买的房产超过这个标准,那么他在换房时如果再向银行申请按揭贷款,就必须按照上浮的利率标准执行。

由此及彼。对于一个家庭人数达到三人,甚至三个人以上的置业者来说,条件则可以适当放宽一些。如同样以上文的张先生为例,他们准备婚后要一个小孩,同时将父母接过来一起居住,那么他们现在购买的第一套住宅时则可考虑面积较大一些的房子,但是其中有个先决条件,即必须在小孩出生之后才实施换房计划。

当然,在考虑未来人均住宅建筑面积时,可以考虑每年的住宅建筑面积的增量。如根据上海统计局公布的有关数

据显示,从2000年-2006年,上海市区人均使用面积每年的增幅维持在3.3%~7.4%的水平,因此在估算未来几年后人均住宅建筑面积时,可以参照该数值。当然这不是绝对的,未来开发量可能会减少,那么其增长幅度会放缓。

置业后:考虑人口变数

对于此前已经按照梯级购房思路置业的购房者,现在遭遇第二套房贷政策,那么如何应对呢?

案例:三年前,上海的李先生在浦东世纪公园附近购置了一套面积达71平方米的两房。按照他当初的想法是先做过渡之用,等到条件改善之后再换大房。两年前,李先生与妻子先后跳槽进入外企公司,家庭收入大幅提高。

目前两人工作已经稳定,李先生夫妇两人也准备迎接小宝宝的到来。但是现实问题摆在了他们面前,如果小孩出生之后,必须将父母接过来帮忙照看,这样的话肯定会显得比较拥挤,因此两人想赶在小孩出生之前,先完成换房计划。

但现实问题是,按照现行的金融政策,李先生家人均住宅建筑面积达到35.5平方米,已经超过上海的人均面积33.07平方米,如果再次置业,不但首付要提高四成,肯定也享受不到优惠利率,那么他们应该如何应对呢?

可以明确的是,如果按照上调后的利率执行,李先生的购房负担肯定会增加,如金额为50万元的20年期按揭贷款,按目前的优惠利率计算,月还款额为5775.65元,但如果执行第=套房政策,年利率提高到8.613%,月还款额将为4574.94元,每月增幅为601.1元(模拟计算可见表)。

仔细分析之后发现,虽然目前李先生家的人均住宅建筑面积超过了上海的平均水平,但是由于其超过幅度并不大,而考虑到上海每年还有新的项目投入市场,指标会不断增加,因此有两种应对方案。其一是暂缓换房计划,稍微等待一些时日,等到达标之后再考虑换房,而这个过程也不会过长。其二是在小孩出生之后再考虑换房,因为随着小孩的出生,家庭人数增加一个,会使得人均住宅建筑面积大幅减少,从而在换房时还能享受到优惠利率。当然,第二种办法对于超标幅度较大的情形尤为适用,如在第一次置业时在郊区购置了一套100平方米的两房,对于两口之家来说,人均住宅建筑面积达到了50平方米,这已远远超过了现在的平均水平,不通过增加人口的办法,除非不准备换房,否则无法规避。

几个细节不容忽视

值得注意的是,由于受到《补充通知》的影响,在实际操作过程中肯定会碰到一些新的问题。因此对于购房者来说,可能会想到一些规避方法。当然,如果是合理运用游戏规则进行规避,这无可厚非,但如若想出一些歪点子来,这不但于事无补,说不定还会起到反作用。

首先是不要考虑通过假离婚来规避政策。据了解,目前央行已正在逐步建立完善征信系统,因此夫妻双方贷款购房均有资料记录,通过征信系统便可查个一清二楚。有关专家表示,通过假离婚的方式虽然可以将债务转移到一个人身上,但是另一方的贷款记录却无法抹掉,再次购房时,可能还是按照第二套住房来算。

其次是如果有梯级购房计划,第一次购房时可以考虑不要动用住房公积金贷款。毋庸置疑,公积金贷款利率比商业贷款利率要低一些,因此对于购房者来说,运用公积金贷款可以降低房贷负担。但是专家建议,在首次购房时,如果需要使用的额度不是很高,可以不考虑公积金贷款,好钢用在刀刃上,等到日后换房时,再考虑全额运用。比如以上海为例来分析,根据上海在2007年8月份公布的调高住房公积金贷款额度通知,从9月1日起调高住房公积金贷款的额度上限,第一次购买自住住房的借款人每户最多可以贷50万元(40万元普通公积金+10万元补充公积金)。请注意通知对最高贷款额度的限定条件为“第一次购买自住房的借款人”。如果在第一次购房时申请过住房公积金贷款,那么在第二次购房时再次申请是否会受到影响呢(前提是还清了所有贷款)?记者就此问题咨询上海公积金管理部门时,相关人士表示,虽然还可以申请,但不享受“第一套”的贷款待遇,而且具体贷款额度涉及到公积金账户余额,如果余额不多,则所能申请到的额度也不会很高。

此外记者了解到,内地还有一些地区对于住房公积金贷款的管理力度更为严格,如南宁市规定,一户原则上只能享受一次住房公积金贷款。由此可见,如果在第一次购房时,就动用了该项贷款,则意味着在换房时需要贷更多房款时,却无法享受到这项保障性政策了。

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