浅析如何保证房产测绘的质量问题

时间:2022-06-05 11:30:06

浅析如何保证房产测绘的质量问题

摘要:现简要的谈谈笔者对我国的房产测绘现状的看法,并提出简陋的看法,希望对我国的房产测绘工作的发展贡献自己的微薄的力量。

关键词:房产测绘、有效手段、质量控制

一、前言

近年来,随着城市建设进程的不断加快,城市土地面积逐渐减少,而大量的农业人口进入城市就业发展和定居生活,大量的农业土地转为工矿企业用地、交通用地和商住用地,这给房地产测绘的发展提供了很好的发展机遇,同时也给房产测量提出了更高的要求。随着房产测绘活动的开展也必将导致一些问题和纠纷的产生。如何确保房产测量顺利进行,减少纠纷,关键在于加强对房产测量质量的管理,提高房产测量的质量。

二、房产测量的内涵

房产测量是为确定房屋产权的需要,对房屋的自然状况进行测量,对房屋的权属情况进行确定,对房屋的使用情况进行调查。房产测量必须完成两个基本任务:一是为房地产管理部门提供房屋的相关信息及基础图表;二是为城市规划和建设部门提供相关的数据资料。

(1)房产测绘的概念及分类 所谓房产测绘,指的是由国家规定的有测绘资格的相关机构,利用专业的测绘仪器和测绘技术来对规定范围内的房屋和相关土地进行检测描绘的一种活动。房地产测绘细分又可以分为房地产基础测绘和房地产项目测绘,其中基础测绘描绘的是一定区域内的房地产平面控制图,由于其要求较高,往往对测试人员和相关设备的要求较高,而项目测绘则相对简单,它的工作往往涉及到房产的产权,经营管理等等。我国法律规定,房地产的测绘只能由具有相关资格的机构进行,因此,不管是基础测绘还是项目测绘,都必须交给相关机构来进行。本文所涉及的预测和实测就是房产项目测绘的内容。

房屋的预测面积,指的是商品房在进行预期销售过程中,依照国家的相关规定,由开发部门委托具有测绘资格的房屋测量机构依照相关的设计图纸,在经过实地考察,按照国家标准对尚未竣工的房屋进行的面积预测。得到的预测结果开发商可以在项目宣传中使用,也可以在房屋预售时使用。开发商想要开展房屋预售工作,就必须对预售房屋进行面积预测,否则,开发商在宣传中使用的房屋面积数据就是虚假数据,开发商进行的宣传活动也就是虚假宣传,业主在拿到房屋后如果与宣传不相符合,可以依法追究开发商的法律责任。

房屋实测面积,指的是房屋竣工以后,由开发部门委托有测绘资格的房屋测绘机构,对房屋进行实地勘测后得到结果,也就是业主收房时房屋的实际面积。房屋实测面积与业主对房屋的所有权商品房面积大小直接决定房屋总价,广大购房者对房屋面积非常关注,特别对同一房屋在预测和实测前后面积差异更为关心

(2)房产测量的特点。房产测量工作具有高度的专业性,与普通的工程测量有着很大的区别。房产测量的结果具有多种表达形式,一旦经过房地产主管机构的确认,则其测量结果就具有了法律效力。测量结果是对房屋产权确认,处理产权纠纷等问题的重要依据。房产测量工作要求测量人员具备较高的测绘技术,同时更要熟知房产知识和业务,熟悉房产行业相关的法律法规,否则无法确保房产测量的质量。

(3)房产测量的作用。首先房产测量是解决房产纠纷,保护产权人合法权益的法律依据。房产测量成果是用来为房屋权属登记、发证服务的,是房产确权登记的数据来源。其次房产测量为城市规划建设和管理提供决策依据。房屋是城市的重要组成部分,城市的规划建设和管理是政府的一项重要工作,要做好这项工作,就必须了解城市建设的现状以及房屋的分布、结构、数量、用途等等,而房产测绘的成果不仅有房产图,还有房产属性信息和空间数据信息。房产测绘成果不仅能满足房产管理的需要,同时也给城市的整体建设布局,住房制度改革,旧城区拆迁改造等政府决策提供数据和依据

(4)当前房产测绘存在的问题。随着城市化进程的快速发展,社会对房地产测绘工作提出更高的要求。但中国房地产测绘比国外房地产测绘起步晚,操作规范和制度化不够完善,存在很多问题,在具体工作中,房屋的预测面积和实测面积会有差异,产生差异的原因有多种原因,归纳为主要有以下两点:

第一、数据采集和图纸变更。房屋预测主要是依据设计图纸进行,数据采集共用部位面积确认、分摊办法等只能是“纸上谈兵”,没有直观的感觉和认识,房屋在设计上多样化、复杂化,而在后期的实测中所有数据采集都是经过实地勘测得来。房地产开发部门在建筑施工过程中由于多种原因,可能会对建筑设计进行变更,这是造成预测面积和实测面积差异的主要原因。

第二、技术性原因,由于不少房产测绘单位技术水平、管理水平有限,从业人员所学专业单一、素质层次不齐,对规范、政策、法规等理解不同。在具体工作中,由于工作程序不完善,质量意识淡薄,仪器设备落后,观测记录数据失误,计算过程差错等原因都会赞成面积的不同,并且预测和实测往往是由两家不同的测绘机构来完成的,这就更会因为技术原因导致测绘结果的不同。

三、如何保证房产测量质量

(1)加强对测绘工作人员进行必要的岗前业务培训。测量人员在从事房产测量前,大部分不是学习房产测量专业的,对测绘工作者进行必要的培训,不断提高房地产测绘机构的专业技术水平,健全完善的质量保证体系,不断加强测绘机构间交流和学习,同时更要加大复合型人才的培养力度,提高房地产测绘行业从业人员的综合素质,从技术上加以保障。

(2)建立科学的技术与质量管理体系。测绘单位要强化内部的质量管理与质量监督,实现日常的质量检查与质量监督工作的有机结合。从事房产测绘的单位要立足房产测绘产品质量的根本,在全面质量管理的基础上,结合本单位的生产特点,探索适应房产测绘管理的质量体系标准,形成以规范化为准则,技术设计为保证,作业指导书为前提的技术体系,严格按技术规程作业是保证质量的前提。

(3)严格执行“三级检查、一级验收”制度。首先是测绘作业组中的自查互查,其次是中队或项目专检人员对测绘过程进行图面和实地检验,再由大队或院级专检人员最终检查。在保证检查无误后由项目技术负责人撰写技术总结,列出上交成果清单交由委托单位进行最终验收。相关的检验包括:第一,各级检查要独立完成,不能够替代或省略;第二,专检人员要对测绘组提交的质检单、图纸和成果等进行系统的检查并签字确认;第三,技术管理者要对实际的测绘过程进行定期的总结、分析和讨论,从而保证测绘成果和业务水平的不断提高;第四,在对质量技术问题存在分歧时,由专检人员进行认定,专检人员无法认定时,需提交总工办研究决定。

四、结束语

准确完整的房产测绘成果是确定产权面积,是保障产权人合法权益的主要依据,在进行房产测绘质量的管理中,应当将测绘与管理的职责进行分离,打破传统的垄断现象。房产主管部门要加强对房产测绘的管理,确保房产测绘在规范化的程序下进行,才能保证测绘数据的准确性,为房产项目建设提供可靠依据,进而促进房产测绘行业健康发展。

参考文献:

[1] 赵丽芳. 房产测绘的质量管理[J]. 企业导报,2011(1).

[2] 周霞英. 加强房产测绘管理的可行性建议[J].科技与生活,2010(16).

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