房地产投资迷雾

2019-06-03 版权声明 举报文章

与基金、股票、期货、外汇、黄金一样,房地产投资也是一种投资产品。房产投资起点较高,周期较长,风险和收益都持中。从古至今,买房置业,都是重要的理财种类,近年来更是热点。

1998年,城镇住房制度改革后,中国楼市一直在发展上行期,前几年比较平稳,2004年后市场开始疯狂,房价上涨,投机盛行。

2010年4月,中国国务院相继公布新政,遏止部分城市房价过快上涨,被称新“国四条”和“国十条”,针对住宅市场重点打击已经出现高房价的区域,严格限制各种名目的炒房和投机性购房,增加住房有效供给。有评论说,“综合2004年至今的所有房地产调控政策可以看到,此次调控,政府已尽其所能。除了尚未出台的房产税,目前能够动用的一切手段都已经被用到了极限。”

在严控的房产政策下,当下是否能进行房地产投资,各界众说纷纭。

有反对派,独立经济学家谢国忠近日发表言论:“千万别买房子,有空房子赶快卖掉”,一石激起千层浪。这位业内著名的“空军司令”,八年执著唱跌楼市,此刻更加“信仰”坚定;

有中间派,认为银行房贷利率较高,买房需谨慎;不过全款买房是好时机,房价再降的幅度已经不大。毕竟房地产业带动的相关产业实在太多,国家政策不能一剑封喉。

有赞成派,所谓“盛世房产,乱世黄金”,考量整个投资市场,房产仍在经济周期上行期间,不会贬值,经济学家董藩就建议“有需要又买得起的尽快买,因为高速增长还未结束,早买房比晚买强”。

这一场房地产迷局,房价走势未明,我们该相信谁?

房地产“暴利”的辩论

2005年前后,北京、上海、杭州等一线城市的非普通住宅价格急速上涨,深圳的房价涨幅超过50%。

谁在这轮楼市炒作里获取暴利?

暴利,按经济学解释,是指获取超过合理利润。如果房地产行业的平均利润为7%,短期投资的利润回报超过50%,就被认为是暴利。

当时的中国富豪排行榜,房地产商屡屡入围,自然遭到了媒体和舆论的火力炮轰。电影《疯狂的石头》里就设置了一个奸猾地产商的反面形象,潘石屹回应说:一是所谓排行榜并不完全真实,地产商被“富豪”;二是随着土地价格的飞速上涨,部分人圈地卖地,资产激增,但并不属于普遍现象。而华远地产董事长任志强则在2006年拿出了一份“关于房地产开发利润水平分析”的报告,里面详细列举了中国各个行业之间的对比、各国情况的对比、上市公司之间的对比等,用大量的统计数据,充分说明房地产开发行业并不是暴利行业。

“在全国19个行业中,房地产行业的利润水平排在第7位,平均大概7%~8%。”

解决住房问题离不开保障性住房。保障性住房是指廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房。在欧美发达国家,租赁住房的比例大概在20%~30%,美国甚至30%以上的城市家庭居住在政府提供的出租房里。瑞士、德国、荷兰等国的租赁住房,质量和设计相当过硬,在住房体系中发挥稳定效用。我国政府提供的公租房在城市居民住房的比例不到5%,大大低于许多发展中国家。

2012年初,国务院保障性安居工程领导小组与各地方政府签订2012年保障性安居工程工作责任书,确定了当年度开工700万套以上、竣工500万套以上的工作总任务。地方政府深感压力巨大,也寄希望于各级开放商,多建普通住宅小户型,而不是共同争夺高端房产市场的蛋糕。

“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”是政府的责任,也是开发商的良心。

80%与20%的博弈

在房地产开发出售过程中,有部分房地产投资机构和个人攫取了暴利。

2005年,投资客小王买下北京二环崇文门某楼盘的三套房子,共计600平米,当时均价1万/每平米。至2010年,该楼盘房价已经涨到四万五,每平米净赚三万五,5年利润高达2100万,平均每年利润420万,利润率达70%。

他的朋友当初用同样的资金购买股票,几度沉浮,所剩无几,而他投资房产,获益颇丰。这样的暴利让不少人趋之若鹜,也推动了房价进一步攀升。

有意思的是,小王并不看好近期的房地产投资环境,同时认为暴利必须有所管制,否则将自取灭亡。

“利用银行杠杆和房价的急速上涨而增值,这不叫投资,而叫投机。你获取的利润远远地超过这个行业的平均利润率,就会吸引大量资金涌入,势必进一步推高房价,引发泡沫经济的危险。就像一个健康的人,血液要全身畅通,不能全部往一个方向集中,要不肯定得长瘤子,生病。”

他认为获利空间平衡化、整个经济结构调整,已经成为不可逆转的趋势。

“资产极大积累的人,如果来搞房地产投机,就是传销化。从实体经济的角度而言,我支持稳健的地产投资,支持重税调控,要打压房地产的投机,消除暴利,这样才能度过危机。”

天勇是杭州某稀缺自然环境内高端楼盘的销售经理,此楼盘临近西湖,风景秀丽,位置得天独厚,独栋别墅售价超过千万。他对于买房保值、增值也有自己的看法。

“如果你资金允许,当然买高端楼盘,物以稀为贵。这次伦敦奥运会,中国富人在英伦购买奢侈品的能力,再次让外国人瞠目结舌。国内不可复制的稀缺楼盘,也是奢侈品之一,不管是自住,还是投资,富人都不差这些钱。”

曾有调查显示,购买高端楼盘的客户一般年过不惑,年收入在400~600万元,主要来自商界、外贸、金融机构等,购买的产品处于金字塔顶端。

精英永远是少数,但是随着地价越拍越高,一些以中低价位、亲民楼盘云集著称的杭州区域,也纷纷为少部分人打造豪宅,以期获得更高利润回报。专家也为此感到忧虑:如果开发商不考虑地块的区位,缺乏完善的人性化服务,一味造高价房产,就会出现大批弃房:富豪不屑一顾,而普通老百姓高攀不上。

眼下,普通的杭州市民已经要为水涨船高的房价买单:一位阿姨给儿子辛辛苦苦攒了90万,本可以买套相当优质的房子,现在却只够买一套小户型。一线城市收入不菲的白领,工作两三年也买不起房,“蚁族”、“啃老族”、“蜗居族”相继诞生,接着又喊出了“逃离北上广”之类的无奈口号。

政府已经出台相当严格的房价调控政策,希望房价保持平稳趋势。毕竟80%的普通人还需要普通住宅,如果20%的富人把高端楼盘买成了空城,楼市如何健康发展?

一线城市房价很难跌

时代日新月异,房产是否还是人生必需资产,已经出现多元化选择。

有的人在全国各地出差,暂时不需要固定住房。有的人觉得房子只是满足居住功能需要,不肯买产权,也不愿意承担租房附加的风险和麻烦,比如租金高涨,被迫搬家等等。

北京、上海等地还出现了“卖租族”,有些白领将名下唯一的一套房产出售,换一种生活方式。

“我认为现在房价处于高位,所以趁早卖了,先找个好地方租着住,提高生活质量。”

这是某证券公司工作的会计王芳的观点。6年前她在天通苑附近买了套二室一厅,总价34万元,距地铁站很近。但地铁高峰期的车厢,完全就是一个密封罐头,个子娇小的王芳不堪其苦,每次走出地铁,好衣服都挤得皱巴巴的,早晨的心情也挤掉了。房价调控后,她所在的小区房价仍很坚挺,最近微涨,她以69万元的总价卖掉后,租了公司附近的精装修公寓,月租5000元,过得悠闲自在。她年薪15万,支付房租并不吃力,积蓄准备再投资金融产品。

当然,也有人抵制这种做法,认为没有房产就没有户口,今后结婚、孩子入学,都是麻烦重重。

房价的涨跌,也难有定论。

国务院发展研究中心研究员吴敬琏认为,中国城乡发展不均衡,城市化进程仍在进行,很多二三线城市的有钱人都急于进入一线城市,而一线城市资源有限,所以,中国一线城市房价很难跌。任志强则引用数据说明,城市化不停,房价就有上涨可能。这个过程一直到城市化达到70%以上时,才有可能减缓。

尽管一线城市的房价已经进入了高位,难有大幅上升空间,但从投资的种类来说,地产肯定是产品之一,永远不会消失。随着城市的兴起、繁荣、衰退、死亡,地产也会随之起伏。在政府严控之下,加之未来经济前景的难以预测,前几年的地产暴利现象难以重演,房产投资将落回正轨,通过出租和转卖获取利润,都需要耐心和中长期考虑。

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