移民买房 不贵也不难

随着国内房产投资日渐冷却一股新的海外购房热潮风起云涌，无论是为移民买房，还是纯粹投资，你都需要深度了解各国国情后再有的放矢。《品位》特邀移民投资专家，为你全面解读四大热门国家房产投资的利弊得失。

option1.澳大利亚

投资特点：

1.投入少，首付10％就能炒楼花，风险低。对于澳大利亚公寓期房(楼花)，投资者只需支付10％的订金，交房时才支付尾款。其中10％订金受到政府监管，并有法律保障，即使烂尾或开发商破产，投资者权益也会受到100％保护。投资澳大利亚房产，从某套房产升值部分中，可套现作为首付购买另一套房。由此良性循环，可在房产上升期以最小投资博得最大回报，达到“―本万利”。

2.汇率风险可通过对冲账户规避。外国人在澳大利亚只能买新房，不能买二手房。购新房的套数不限。另外澳大利亚房产对于汇率的风险，有一个很好的保障措施叫“对冲账户”，投资者可以在汇率低的时候购入澳币来对冲贷款，规避澳币波动的风险。

购房小贴士：

对于出售房产，澳大利亚没有任何限制。但在购买房产一年内出售，将会征收高达49％的增值税，而满一年后出售，升值部分净利润的50％免税。澳大利亚房产不征收遗产税，业主有永久产权。

option2.新加坡

投资特点：

1.房产质量好，价格高，升值潜力大。若住宅项目建设时间长达3―4年，买家可享受分期支付按揭贷款。另外，新加坡的房产使用面积采用的是国际上较常用的套内面积。也就是说在新加坡买一套100平方米的房子，按国内的算法会有120平方米左右。公共区域包括私人电梯在内部是不计算在面积内的。

2.贷款利息低，税收少。相对于其他发达国家，新加坡购房利息极低，外国人购房可贷款70％，贷款利率在1.5％-2％左右浮动，而租金年回报率在3％到5％之间，不限制外国人买房。新加坡拥有极具吸引力的低税收制度。无资本收益税或投资所得税，无房产增值税，无遗产税，无海外收入税。

未来的因素有：1)人口的增长，到2020年，人口由目前500万剧增至650万，刚性需求强劲；2)新加坡拥有7000家外企，50％选择新加坡作为亚太区总部，大批外派高管是新加坡租房市场强有力的支撑；3)投资近2000亿元的滨海湾和圣淘沙综合已经开幕。据预估每年将有1700万高消费能力的游客来到新加坡，其中不乏对新加坡房产感兴趣的投资者；4)到2017年，新加坡拥有100万美元净资产的人数占总人口40.7％：5)世界名列前茅的教育体系和治安，优质的生活环境，强大的经济基础，无外汇管制等。

购房小贴士：

越来越多的中国高资产人士选择到新加坡投资房产，中国买家在2007年占所有非新加坡公民买家的9％，目前该比例已近20％。

Option3.加拿大

投资特点：

1.加拿大房产贷款抵押率低，信贷政策宽松。

房价较为稳定，稳中有升。加拿大房产大致分为4类：

A.高级公山condo对居住单位有永久产权，与其他单位的屋主共同使用公共地区及共用设施，每月交管理费用于公共设施的维护与保养。这些公共设施包括健身房、游泳池等。价格取决于所处地段、房间面积等因素，100万-800万RMB不等，大约2万-6万／m2。

B.镇屋townhouse：连在一起的2～3层房屋，有内置的车库或门前停车位，房后有草坪或花园，一般有地下室，总面积130m2-230m2。房主有地产权，但要与其他住户共享住宅区内的公共设施。每月管理费200-500加元，服务包括修剪草坪、铲雪、保安服务等。各地区价格不同，平均6000-3万RMB／m2。

C.独立屋detached house：全独立，有地产权，无物业管理，房主负责房子的维修保养和周围景观美化。总面积180m2-460m2。

D.半独立屋semi-detached：和邻居共用一面墙，其余和独立屋相似。

2.房产的出租回报率较高。

加拿大房产的出租回报率在4％－5％，出售房产所获得的增值部分要交税，但可以通过各种费用支出名义合理避税。购买公寓时需注意管理费里包含的项目，如是否包含水、暖、设施使用费；维修保养支出是否频繁。

购房小贴士：

转卖房产时要等到一个好的入市点，即涨幅较大的时候。另外，如果你是初次在安大略省购房，安省政府会给你提供2000加元的补贴。

option4.美国!

投资特点：

1.买房买的是独栋别墅，有院有车库，且是永久产权。

美国的房产和国内的概念不同。在美国，房子一般指独栋别墅，即建在一块土地上的1－2层建筑。有一个以上的卧室、卫生间和厨房，绝大多数有车库，有些有地下室。房间都是装修好的，且所有设备完好，搬进家具即可入住。独栋别墅都有院子，一般是前房主按自己的喜好修建，有草坪、花坛、果树等等。美国也有国内所说的“板楼”和“联排别墅”，但量不大，小于总房量的5％，主要是出租给学生和老年人。上市卖的很少，远非美国房产的主流，一般很少有人问津。在美国，买房买的是院子里的所有财产，上至天空，下至地下的矿物，且是永久产权，没有房主的允许，任何人或机构不能进入、搬动或破坏。

2.风险低，收益稳定，回报率高。

在美国房产交易中，大约有15％是新房，其余都是二手房。但无论是否住过人，所有的设备和装修都是完备的，没有国内所谓的毛坯房。美国的所有房产，都在所在的市政府有详细备案，可供任何人查询。买到房子后，你也会收到很厚的一堆文件。这些文件和政府记录将保证你在这个房子上的所有权益。有些负责任的前房主甚至会提供给你若干年来房屋的维修记录和收据，以便你今后的保养和维修。

3.房产税约是房产市值的1％左右。

房产税的60％用于房子所在的学区的教育。美国的初等教育(从小学到高中)免费，但学校的经费并非政府出钱，而是来自于附近居民的房产税。在过去20年里，美国房地产业基本保持平稳向上的发展趋势。虽然也表现出周期性，一般是18-20年左右经历一个周期循环，但周期波动幅度较小，较少大起大落。这也表明美国房地产市场是一个理性成熟的市场。

购房小贴士：

近几年，由于美国次货危机爆发，全国的楼市持续下跌，加上银行的利率又低，似乎正是人们购置第一套国外房产的好时机。唯独超级豪宅不跌反升，仍然持续升值。