“弃住投商”不容易

没有商业作支撑,商业地产市场再火爆也只能是虚火。

在一系列楼市新政陆续出台后,不少投资客开始弃住投商,寻找新的投资机遇。但是,商业地产会是下一个投资“机会”吗?

投资新契机

“黄了住宅,火了商业。”在近期一系列楼市政策调控下,住宅市场成交低迷,而各地的商业地产却开始出现全面回暖迹象。据中原地产最新报告显示,北京、上海、广州、深圳等四大一线城市4月写字楼销售面积达62.70万平方米,环比增长了72.43%。其中,北京甲级写字楼租金的涨幅为2.21%,准甲级写字楼涨幅为3.75%,环比已明显走出了谷底。

难道真的是因为“住宅黄了”,所以商业地产才“火”了吗?

“政策调控,只是导致炒房资金转向商业地产迹象出现的一个诱因,真正抓住投资者眼球的是,商业地产的发展前景和增值空间。” 在接受《小康•财智》记者采访时,国际房地产咨询公司戴德梁行华北区商铺部董事张家鹏表示。

投资商业地产的最大风险就是空置。据仲量联行数据显示,一季度,北京写字楼市场平均空置率虽然达18.1%,但是环比下降了1.5%。张家鹏认为,商业地产现在只是出现了阶段性的供过于求,从长远看不是问题。

如今,中国已成功应对金融危机,并率先实现经济复苏,使得正在寻找新的投资机会的跨国公司纷纷欲“抢滩”中国,而且在危机中成长起来的中国企业也开始改善办公环境,提升企业形象,这都有力地支撑了整个商业地产的全面回暖。

“中国经济的高速增长,以及城市化进程步伐的加快,都为商业地产带来了巨大的商机。”亚豪机构商业地产总经理姜黎明这样对《小康•财智》记者说。

“此外,由于近两年住宅热炒,房价上涨迅猛,一些地区出现了商业地产和住宅价格倒挂的现象。商业地产高于住宅的投资回报也是吸引投资资金转向的重要原因。”张家鹏称,“商业地产或将迎来一次新的发展契机。”

投住、投商两概念

“投资商业地产与投资住宅完全是两个概念,个人投资者想要弃住投商也不是那么容易。”张家鹏和姜黎明对这个问题的看法惊人的相似。

个人投资商业地产的门槛比投资住宅高很多。据张家鹏介绍,目前,市场上在售的写字楼或商铺大户型偏多,动辄几百平,甚至上千平。虽然商业地产的均价不是很高,但是总价却很高。

而且,投资者在申请商业地产贷款时,并没有多少优惠,也是首付高达50%,利率为基准利率的1.1倍,最长还款期为10年。这样就把很多中小投资者挡在了大门之外。“没有几百万米,甚至上千万米,个人投资者很难玩转商业地产。”

与住宅产品相比,商业地产又是种专业性很强的产品,投资选择难度大。每个投资住宅的人都有用家的体会,有一定的判断能力和技巧,而且在同一区域内,不同楼盘之间的差异不是很大,甚至买空卖空都可以获利。但是商业地产非常依赖它的周边环境,需要具备很多背景信息,使用专业指标去判断不同产品的投资价值。即便是隔条街或转个角,不同的商铺增值空间都会有很大差异。

个人投资商铺,一般有两种目的,一种为了自主经营,另一种为了收取租金。无论哪一种投资,都属于长期投资。与投资住宅的人相比,商铺的投资客很少,其变现也就不那么容易,尤其是当所选的商铺租不出去的时候,很难找到下一个买家。因此,商业地产更适合投资,不适合炒卖。

“商业地产一直都是种比较稳定理性的产品,尤其在北京这样的大城市,非常值得投资。但它的专业性非常强,并不是每个人都能做的生意。”张家鹏称。

“目前很多投资人受制于政府的限购令,想同投资住宅一样去买商铺,这具有很大的盲目性。”姜黎明提醒想要弃住投商的投资客们,“谨慎行事。”

前例可鉴

投资,有成功,也有失败。在真正进行投资之前,人们不妨先向有着丰富的商业地产投资运营经验的开发商们取取经。

提及商业地产,人们首先想到的就是万达集团。自2001年起,万达开始专攻商业地产,逐渐形成了“地产大鳄+商业巨头”战略联盟模式,即“订单商业地产”模式,获得了市场的高度认可,开始领跑全国。

近日,万达集团更是喜事连连。第一季度销售额首超万科;3.5亿元竞得商业地块,全面布局武汉三镇;南京万达广场沿街商铺销售火爆,夺得南京5月销售金额、销售面积排行榜“双料冠军”……

然而,万达做商业地产也不是一帆风顺,在刚进入该领域的头几年,也曾出现过一些停租退铺风波,遭受巨大损失。其中,2006年的沈阳太原街项目的退铺事件尤其值得人们思考借鉴。

2002年10月30日,沈阳万达商业广场开工庆典在太原街上举行。

2003 年12月23日,沈阳万达百余家精品商铺随沃尔玛等大店开业,创造了一个沈阳商业地产开发历史上的“商业奇迹”。

但是,仅在开业6天之后, 万达商业广场精品街由于没有人气,商家生意非常惨淡,商家宣布集体停业,紧接着有上百个业主要求退铺或赔偿损失,酿成了第一次停业退铺风波。

随后近3 年的时间里,沈阳万达商业广场几次更换职业经理人,更换经营模式,并同时更换经营方向,但都没有引来人气,经营陷入停顿直至2006年9月被迫拆除重建。

时至今日,人们可以清楚地看到,导致产权式商铺难以实现经营的本质,是出售产权商铺带来的经营权、管理权、产权的分离。万达早期在商铺销售后,仅倾向约定整体管理,在统一经营上业态规划不合理,也是造成整体商业不具有吸引力的重要因素。

用万达集团老总王健林的话说就是,“交了9亿元学费,万达得到深刻的认识就是,卖商铺不是商业地产,商业中心只能租不能售。”

如今,该项目已部分拆掉,升级重建成为万达第三代产品――城市综合体。

姜黎明提醒投资者,“在投资商业地产过程中,‘商业’和‘地产’作为一个共生的概念,具有较强的关联性。如果单纯按照地产的概念,只重销售而忽视经营,会使商铺卖得火但无人使用,最后陷入惨淡经营的境地,给投资者带来巨大损失。”

选铺考虑要全面

那么,个人投资者应该如何选择合适商铺进行投资呢?张家鹏向记者传授经验道:“从产品类型看,一般而言,独立产权街铺的投资风险要小于分割式产权商铺,较适合个人投资者。再细分排序的话,按投资风险由小到大的商铺类型分别为:社区商铺、商业街、批发(物流)市场、购物中心商铺。”

商铺投资需要一定的专业知识与实践知识,张家鹏认为,在投资前有许多方面需要考证,最好能在投资前做到四看:

看商圈。买商铺一定是买时间的价值。市中心的铺子,回报看起来稳定,但是价格也比较高。随着交通条件的改善,一个城市出现了多个分中心,个人投资者可以考虑有发展前景的分中心,它的价格不是很高,还有一定的增值空间。

看地段。选择商铺最主要的是地段。一般来讲,人行道越宽越好,慢车道或步行道两侧的商铺比快车道两侧的商铺更具价值,等等。且由于商铺的土地使用权年限一般都在40年以上,因此不但要看到目前的状况,更要以发展的眼光来分析商铺所在区域的未来发展。

看硬件。硬件不佳的商铺会对零售商形成限制,从而也就会造成物业的贬值。一般商铺层高最好在4.5米以上,有上下水预留,进深与面宽比值最好不超过2。必要的还应明确未来的停车位置。

看“轻概念、重招商、重管理”。一个良好的定位概念最终需要招商及经营管理来实现,再好的概念如果没有成功的招商及良好管理,也不可能变为现实。在投资时,投资者不能被开发商的概念所迷惑,更要注重其招商及管理的思路、行动计划以及目前的进展等。

张家鹏提醒投资者,选择好商铺投资的地段和项目后,一定要衡量销售价格和未来回报之间的比例是否合适。在选择商铺时,一定要类比一下周边同类型的物业,如果该商铺十年的租金水平等同于现在的售价,就是可以考虑投资。

>>链接

选铺心得

1、地段就是人流,公休日和晚上都有流量的地段才是好地段,非公休日流量再大也没有用。

2、马路越窄越好,人行道越宽越好。慢车道比快车道要好。

3、最好附近有两条以上呈十字交叉的公交线路,离站点不要超过70米。

4、如果在东西向马路上,选择北侧;如果在南北向马路上,选择西侧。

5、尽量不要购买高架桥两侧和立交桥引桥两侧的商铺、单面街商铺,也尽量不要选择有台阶的铺面。