谁在催生房产泡沫

房地产和中国经济紧密相连，中国目前的经济增长背后有两大支柱在推动，一是城市化进程，二是人口结构，而这两个因素也相互交织在一起，成为影响目前房地产价格的重要方面。

中国城市化进程

改革开放以来，中国的城市化进程从1992年开始至今，中国城市人口从1991年的3.1亿增加到5.7亿，16年来增加了2.6亿，城市人口占总人口的比例从27％增加到44％，年均增长约1%。预计到2020年，中国城市人口将达到55％－60％，大约还有3-3.5亿新增城市人口。

中国城乡二元结构的差异非常明显。当然，此种差距并不是今天形成的，历史上已有长久的历史，今日中国社会的突出问题之一，仍然是政治经济发展极不平衡的问题。截至2006年，城市居民人均可支配收入为12719元，农村人均可支配收入为5025元。城市为农村的2.5倍。城市的平均恩格尔系数为35.8％，农村为43％。城乡之间的巨大经济差异，是导致农民大量从农村流入城市的基本原因。

城市化的特点不仅仅是把农业人口变为城市人口，而且是把小城市人口变成大城市人口，西部人口变成东部人口，内地人口变成沿海人口，落后地区人口变成发达地区人口。因此，中国的城市化与一般的城市化进程有显著区别，这城市化不仅是数量上的城市化，更是结构上的极端城市化，发展速度又非常快，大中城市、沿海城市、发达城市面临前所未有的人口压力。

城市化所带来的人口流动对房地产生了影响，许多城市的住房市场早已不是本市居民的市场。以北京市为例，全国范围甚至国际范围的人口流动，使非本市居民购买住房的比例超过了1/3。由于有能力和条件流动的人口，其收入和财产状况往往高于其目标城市的平均水平，因此能承受更高的房价，这就在一定程度上推高了目标城市的平均房价。

中国的城市化正处于加速发展阶段，正处于城市化率30％-70％的城市化加速期的中间阶段。2010年城市化加速达到顶峰，但城市人口在乡镇、小城市、中等城市、大城市和特大城市之间梯次向上迁移，以及从经济欠发达城市和经济较发达城市、从内陆城市向沿海城市的迁移所带来的人口流动，将继续成为房地产价格坚挺的强大支撑。

人口结构助推价格

由于中国在20世纪70年代后期开始实行计划生育的人口政策，导致人口年龄结构的非自然改变，最具有生产力和购买力的35-54岁之间黄金劳动力人口的比例在2000年－2030年之间出现较为大幅度的波动。黄金劳动人口比例在2010年-2015年之间达到峰值，然后迅速下降。

中国的人口结构在未来十五年将出现四个变化：第一，人口在经过今后的缓慢增长后，到2020年将实现零增长，之后人口出生率就会开始下降；第二，劳动力供给在今后十五年逐渐达到高峰后也会在2020年后进入下降通道；第三，人口流动和城市化进程在经历十五年最为快速的发展时期后也将大为减缓，预计到2020年中国城市人口将占到总人口的60%，有史以来首次超过了农村人口；第四，独生子女进入婚育期，出生人口性别比问题显现，此后独生子女将减少。

人口结构的变化预示着需求、资金的变化，这种变化对资产价格和实际物价都具有很强的影响。在人口红利期，高储蓄、高投资倾向的人口比例较高，资金供给充沛，利率也将维持在相对低的水平。在这种环境下，只要投资回报率高，投资额持续增长的趋势是没法人为压制的。

从中长期来看，中国的人口结构会继续推动资产价格趋势性上升，中间出现波动是不可避免的，但趋势是上升的。但到人口结构转变之后，中国的人口红利会变成人口负债。如果去除投资及投机性需求，房地产的边际消费需求将大大减少，从这个角度来说，那时的资产价格将会面临极大下降的压力。

居民收入分配状况

2005年，中国居民收入总额为83246.6亿元,比上年增长13.5%,扣除价格因素,比上年增长9.8%。其中，城镇居民全部年收入中，工薪收入占68.9%；经营净收入占6%；财产性收入占1.7%；转移性收入占23.4%。动态地看，工薪收入的比重是逐步下降的，由1995年的79.2%降至2005年的68.9%，每年大约减少1%。经营净收入比重明显上升，由1995年的1.7%升至2005年的6%。

收入差距方面，城镇居民收入与农村居民收入之间的差距近三年一直保持在3.2倍左右。据初步测算，在2005年居民收入总量83246.6亿元中，城镇居民收入总量为58983.3亿元，占70.9%；农村居民总收入为24263.3亿元，占29.1%。与上年相比，城镇居民总收入所占比重上升了1.7%，农村居民总收入所占比重相应下降。2005年全国城镇居民人均可支配收入首次超万元，达到10493元。2005年全国农村居民人均纯收入为3255元，不到城镇居民人均可支配收入的1/3。城镇居民之间的收入差距方面，2005年最高10%与最低10%收入户的人均收入之比为9.2倍，比上年扩大了0.3倍。根据中国改革基金会国民经济研究所副所长王小鲁2007年发表的《国民收入分配状况与灰色收入》研究报告显示，高收入阶层中存在大量隐性收入。目前城镇最高与最低收入10％家庭间的人均收入差距约31倍，而不是统计显示的9倍。城乡合计，全国最高与最低收入10％家庭间的人均收入差距约55倍，而不是按统计数据推算的21倍。中国实际收入差距要远大于统计显示的水平。

农村居民之间的收入差距方面，2005年农村高收入户人均纯收入与低收入户人均纯收入之比为7.3倍，比上年扩大了0.4倍。地区之间的收入差距方面，2005年城镇居民可支配收入排在前5位的均位于东部地区，排后3位的均位于西部地区。

城镇居民收入分配差距方面， 高、低收入组间收入差距继续扩大。2005年城镇居民家庭中收入最高10%收入组的人均可支配收入为28773元，是收入最低10%收入组（3135元）的9.2倍（相差25638元），比2004年的8.9倍进一步扩大。地区间的收入差距较大，最高收入省与最低收入省的收入相差10655元（上年为9465元），收入之比为2.3:1。东部地区和中部、西部、东北地区居民收入存在明显差距。2005年，东部、中部、西部和东北地区城镇居民人均可支配收入分别为13375元、8809元、8783元和8730元，东部分别是中部、西部和东北地区的1.52倍、1.52倍和1.53倍。收入高省份集中在东部地区，收入低省份集中在西部地区。2005年，城镇居民人均可支配收入超过万元的9个省份有8个全部集中在东部地区。城镇居民人均可支配收入位于后4位的省份均为西部地区。

过大的收入分配差距是房地产泡沫的一个重要原因。对高收入人群，他们的收入增长率远远超过经济增长率。财富的快速聚集使得房地产市场结构进一步扭曲。最近出台的提高房贷的利息率政策，并没有解决富人手里资金去向的问题，资金最后仍然回到了房地产业。收入分配的畸形支撑着房产的泡沫。