刍议房产建设工程监理的地位与现状

【摘 要】工程建设监理是在工程实施周期内受业主委托和授权，依据国家与地方的法律法规，政府批准建设文件，各类设计、施工图和相关合同为基础，旨在实现该项目投资的社会效益，经济效益预期的一系列监督、管理和协调的活动。如何积极发挥建设过程中监理的作用，本文就现阶段监理在房产项目建设中的地位和现状进行分析和探讨。

【关键词】房产开发；工程监理；地位现状；制度完善

前言

在新经济和全球化浪潮的推动下，中国城市化正在以前所未有的速度前行，房地产业的迅速发展已成为城市化的显著特征。各地的房地产项目建设正在如火如荼地进行，房产建设投资在固定资产投资中所占比例也越来越大。城市化建设给整个建设市场带来了勃勃生机的同时，对工程监理人才数量、能力以及服务质量均提出了更高要求。

一、房地产项目在建设项目中的特殊性

从90年代末开始，房地产业发展迅速且收益较大，各个行业成立房地产公司的纷纷涉入其中，在追求规模化和快速化发展的同时，各种专业的非专业的人士管理着商品房、保障房，住宅、大型商业综合体的建设与开发。在企业追求利润的最大化和资金的快速周转，往往前期准备工作不充分的情况下，项目通常仓促上马；而施工周期又压缩的很紧，后期项目急于交付，验收不细致。所以普遍存在着：1、项目定位不准或者考虑不周全；2、施工图设计深度不足，无法指导施工；3、报建手续不全或无专业指导如何报批报验；4、招标不严谨，施工单位选择不当，且合同工期明显脱离实际；5、开发商为了降低成本，过多采取甲指分包和甲供材料，致使协调工作量剧增；6、房地产项目的客户是不同用户业主，对产品的使用功能和装饰要求都不尽相同，使施工过程中工程设计变更多；7、竣工验收阶段常因为商品房面积大，户数多，检查力度不足，验收往往走形式。

二、房地产建设过程中对监理的需求

针对上述房地产建设工程的特点，更需要专业的工程咨询、监理企业提高监理服务质量，帮助业主做好“四控制，两管理，一协调”。

1、在工程项目前期，监理单位为建设单位提供全面优质的咨询服务。1、认真组织图纸会审工作。通过施工、监理、设计、建设单位等分专业讨论的形式解决图纸中存在的问题并汇总。最大程度的提高工程质量，缩短建设工期，节约工程投资。

2、在施工前期介入工程项目的招投标，为房地产开发商提供咨询服务，根据项目建设特点合理选择施工企业。提前介入还可以协助建设单位制定合理的施工工期，帮助编制项目资金使用计划，使工程建设项目按计划控制。

3、通过书面函件，告知各项办事流程，积极协助业主办理各项报建和报验手续，掌握主动权，对后续的工程施工监管铺平道路。

4、在项目施工期间，监理单位认真做好“四控制（质量控制、投资控制、进度控制和安全文明控制），两管理（合同管理、信息管理）、一协调”的工作。以保证项目建设的质量，有效地控制建设投资和施工进度，协调与处理项目各参建方之间的关系。

5、监理单位应在工程竣工验收阶段起主导地位，尤其在房地产项目中商品住宅工程的分户验收。要求针对分户验收设计一系列检查验收表格，监理人员在工程预验收阶段一一对照检查。

三、房产项目中工程监理的现状和建议

虽然国家监管部门和房产行业对工程建设监理有着殷切期望和迫切需求，但遗憾的是，当前房屋建筑工程监理存在的普遍现状不理想：

1 监理业务单一，监理深度不够，无法满足业主全方面的需求；

我国监理制度经过十几年的发展，大部分监理企业只能从事于施工阶段的监理工作，且只偏重于质量控制。施工企业因为偷懒，往往未经自检合格的工序就报请监理工程师验收，而监理项目部也因为能力不高，也就落得当一个“质量检验员”。最多再附带一点安全文明施工的管理，从而放弃和放松了对工程进度、工程投资的合理建议和管控。这与业主方的期望以及我国引入借鉴国外先进的监理制度的初衷相违背。在房地产建设领域中，虽然技术含量不是很高，但是专业多，综合性极强。

对此的建议是：要实现真正意义上的“监理”，监理企业自身就需具备在建设行业内的工程咨询、工程监理、造价咨询、招标、设计图审、质量检测等多元化经营的能力，并吸引招纳一批高学历、高水平，即懂技术又懂经济和管理的复合型人才到企业中来。在同行业竞争中脱颖而出，与国际接轨的同时，不惧欧美发达国家综合性监理公司的挑战。

2 监理从业人员总体素质不高，人才结构无法适应行业发展；

近些年，监理机构的专业知识、业务技巧、职业素养虽有了显著提高，但仍不能满足房地产行业高速发展对监理人才的需要。每年大量项目开工建设，从业人员依旧素质参差不齐，尤其缺乏现代化复合型人才，这与我国现在房地产开发、建筑业大国的地位及其不符。目前，我国监理行业的在岗人员，一部分是通过职业资格考试，而多数并未经过系统的培训与学习。监理企业具有较高学历和扎实专业技术理论知识，掌握行业政策与之相关法律法规的复合型人才承包项目部，承接监理业务。从施工企业中聘请下岗或退休人员从事具体监理工作，更多的是从普通大专院校招收刚走出校门的毕业生。如智能建筑、景观园林、中高档精装修工程在房地产项目中越来越普遍，这方面的人才也是社会上最稀缺的。作者所在地区房地产行业工程监理收费一般在10-20元每平米，上交公司管理费用后，剩下的配备齐各专业高水平的人员都不够，更别说提供工程技术的优化、工程造价的精简，以及合同管理等法律方面的咨询。所以，我们多数情况下看到一个监理项目部由一位总监，几位退休返聘人员，若干年轻小伙子组成。有经验的，身体往往吃不消监理的高强度工作；年轻刚毕业的学生，由于经验所限，到了工地也看不出问题。

对此的建议是：严格规范监理人员从业的准入制度，加强监理工程师各专业的学习，适时做好从业人员的不定期培训。提高认知度，合理增加收入，社会给予普遍的尊重，吸引高素质人才投身到监理行业中来。

3各方主体行为不规范，严重阻碍了监理行业的成长；

撇开施工企业的因素，就规范监理市场主要是约束业主和监理单位两个主体的行为。业主行为规范与否，直接关系到工程建设能否顺利进行，目标能否如期实现。如上所述，业主自行组建工程管理部，对监理工作大肆干预，不通过监理工程师直接给承包商下达指令，造成不必要的纠纷和误解。甚至在工程施工过程中，为了领导意图和进度目标，不按规范来，宁愿大事化小小事化了，让监理签字“放行”。从主观上，迫使监理“可有可无”。在业主不规范的行为影响下，监理单位的科学性、公正性、独立性自然难以保证。而监理公司自身的不规范大多来自于责任落实不到位。缺乏经济管理和法律知识，全方位控制的能力薄弱，只能在现场进行质量监督工作。实际监理过程中又缺乏积极性、主动性，普遍存在检查工作时不检查，旁站监理时不旁站，随意签字验收，不敢与施工单位较真。

此部分的建议是：树立监理机构在项目管理中的核心地位，房地产开发商给予监理机构充分的支持、授权，维护其工作的权威性。监理工程师应该是工程建设项目现场的唯一管理者，业主委托了监理，就应该由监理工程师去实施对工程建设项目的监督与管理，业主的意愿和决策均应通过监理工程师实现，而业主所要做的，是如何做好对监理的管理，而非对工程建设项目的直接干预。而监理企业应充分发挥自身优势，加强自律，制定一些有效的措施，来规范监理工程师的职业准则和行为规范。批评打击监理行业内的不良人群，鼓励和表扬行业内的先进，弘扬敬业和奉献精神，遏制监理市场无序竞争。

四、结束语

综上所述，我国城市化进程中房地产业众多项目的综合开发，为监理行业的发展提供了大量实践机会和成长平台；而监理行业的健康有序发展则为更科学合理、更经济实用、更绿色环保的房地产业提供保驾护航，他们之间不是“矛与盾”的关系，而是相互依靠、相互促进的市场关系。双方都有责任也有义务为我国房地产和监理行业打造一批真正意义上的世界级企业。

参考文献：

[1]中国建设监理协会，《建设工程监理概论》

[2]梁兴来，我国建筑工程监理中的问题及应对策略{j}.现代企业文化，2011，（15）：109-110.