探析房地产工程管理的模式和方法

【摘 要】随着我国市场经济发展的加快，我国的建筑行业得到了空前的发展，建筑工程项目不断的在增加和扩大。建筑工程直接关系着人民的生命财产安全，因此，对建筑工程的管理至关重要，尤其是对质量的控制。房地产工程管理就是专门针对于加强房地产建设的监督管理、提高建筑工程质量。由于建筑工程具有周期长、投资大、流动大等特点，房地产工程管理是一项很复杂的工作。我国在房地产工程管理方面还存在着许多的问题，要提高建筑工程的质量和效率，就要从管理方式入手，要结合当代国情和市场情况采取相应的手段完善房地产工程管理的模式和方法，提高建筑工程的质量。

【关键字】房地产；建筑；工程管理；模式；方法

1、房地产工程管理概述

房地产工程管理是指在建筑工程建设的过程中对各个施工环节进行的计划、监督、控制、调整、检查工作，它包含了工程从招标、建设、验收等所有环节，对建筑工程的质量控制有着重要的作用。总的来说，工程管理的范围主要表现在以下几个方面。

1）项目设计，建筑工程建设之前需要进行整个项目编制、报批等组织设计，这也是工程管理的第一步工作。要对建筑工程项目建设的环境条件、地理情况等各项基础信息进行详细的考查、统计和分析，为开发建设制定工作计划以及设计工程设计图，结合设计情况预测工程建设的时间、需要投入的人力财力并制定全面预算、工程造价等计划。

2）处理工程建设过程中出现的矛盾，建筑工程是一项系统性比较强的工程，并具有周期长、投资大、复杂性高等特点，因此在项目建设过程中不可避免的会出现一些矛盾，这就需要得到及时的疏通，以免影响工期。工程管理的范围包括组织好有关开发建设单位之间的配合协作，加强调度工作。通过定期召开调度会议，组织协调好规划设计单位、施工单位和市政公用单位等有关部门的关系以及意见。

3）监督和检查工程质量，在工程建设中，施工人员的施工水平、质量意识和建筑材料等众多方面都会影响建筑工程的质量。房地产工程管理就是要在工程建设的过程中通过对施工质量、工程材料等方面的监督和检查控制施工质量，保证建筑工程的质量。

4）工程验收的管理，工程完成之后要进行全方位的测试和检查，负责工程管理的相关人员要负责工程的验收工作。包括检验施工单位在施工过程中的有关质量检验、检查的资料和数据，和对工程质量的检验测试，评估工程的使用条件，各种质量指标都合格后办理工程移交和结算等等。

2、房地产工程管理的模式

房地产工程管理的模式会因为项目工程的规模不同而有所不同，在工程管理模式的选择中要根据项目本身的特点和所处的环境决定，目前房地产工程管理的基本模式主要有以下三种：

1）工程指挥部管理模式，这种管理模式无论是在其功能上还是范围上都比较大，因此主要应用于较大型的房地产项目，它的组成包括了工程投资方、施工单位等相关方面，它也属于项目工程管理的特别机构；

2）项目经理制管理模式：项目经理负责制的管理模式是针对于一个房地产企业内部的管理模式，它是房地产领导者通过在各个项目中设立一名或多名项目经理对其负责的项目进行项目实施全过程的统一管理，这种模式也是如今非常普遍的一种管理模式；

3）职能制管理模式：职能制管理模式工程类型为划分指标，在工程建设的过程中将管理职责交给相应的职能机构负责管理，类似于对外承包的形式。不同专业的职能机构在其业务范围内有权向下级单位下达命令和进行指挥，其专业业务管理定期向上级责任人汇报工程建设情况。

3、房地产工程管理的方法

1）强化施工单位的管理、技术水平，树立精品观念。通过树立精品观念，将精品工程作为工程建设的目标，将这个原则始终贯彻在整个建设过程中，以此提高建筑施工的质量。在工程管理的过程中首先是加强施工单位的管理。提高施工单位对工程质量的意识，加强施工队伍的专业水平，在建筑工程管理的过程中实施精品质量目标的管理，因为进行质量目标的管理能够有效的对质量的状态进行控制。充分结合以往的优秀的施工案例，运用先进的科学技术。推动施工技术的进步与发展，保证建筑工程的施工技术与时俱进、与科学技术发展的脚步同步。充分的将领先的科学技术运用到施工技术当中，有效的提高施工管理和工程质量，实现质量目标，创造出高质量的品牌工程，最终实现企业的双赢。

2）加强成本控制，成本控制在建筑工程项目中有着非常重要的作用，不仅可以提高建筑企业的利润，同时可以通过设立经营管理目标，来优化整个企业的经营管理，以实现预定的战略目标，对房地产企业经营水平的提高也有很大的帮助。在具体措施上首先是从财务方面入手，通过完善企业的财务管理机制，努力建立起和生产的信息有关联的计量，其次是树立工程人员的成本控制观念，并使这种观念落实到施工的每一个环节。以此提高企业的施工效率，并降低企业的生产成本，从而达到控制成本的作用。另外是通过在管理流程上入手，比如强化成本分析以及绩效考核等等。当然，这种成本控制是在保证工程质量的前提下进行，不能为了节约成本，而将目光聚焦在建筑材料上。在施工过程中偷工减料，或者在采购的时候一味的采购价格低廉的劣质材料。这些方式是切不可取的。

3）强化监理公司的职能。建筑工程质量监理是一项难度大、项目多、任务重的监理工作，因此，监理公司往往采取对建筑工程监理人员进行特殊培训的方式，使其一人多能，胜任本职工作，为公司增添技术实力。同时还加大投入适应建筑工程质量监理的仪器设备。建筑工程的质量检测主要是靠先进的设备，是靠人与仪器、设备有机的结合才能监理出优良的工程，因此监理公司一般都配备先进的检测仪器和设备，使优秀的人才和先进的器械结合起来，使检测手段逐步实现现代化，从而增强监理公司的质检实力。

4）建立和完善建设单位建筑工程质量管理体系，减少行政干预对工期的影响。建设单位在建筑工程施工中也起到了至关重要的作用。有些起到了推动作用，也有些起到了阻碍的作用。因此，在建筑工程的施工中，要不断完善工程建设管理制度、招投标管理办法以及对施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位、检测单位的工作监督与考核办法、奖惩制度，并严格执行落实到位。同时改变以往重进度、轻质量、主要以工期衡量政绩的片面思想，减少行政干预，任何事关工程质量的行政决定均应多采纳设计、施工等技术人员的专业意见，避免以外行指挥内行。

4、结束语

在我国社会不断发展和建设中国特色社会主义的背景下，我国的建筑工程建设将一成不变的向前推进，国家对建筑工程的重视度和建设投资也越来越大，对建筑工程提供了广阔的空间。施工单位及各方面相关单位应该抓住这个机遇，加大对建筑工程的管理，不仅要增加建筑工程的数量，还要在质量和标准方面不断提高。房地产工程管理是确保建筑工程建设质量、降低工程建设费用、加快工程建设进度的一项重要工作，在城市建设中发挥着越来越重要的作用。

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