时间：2022-05-30 01:06:26
房子与每个人的生活息息相关，房地产行业也因此备受关注。今年，上市的房地产开发商圈地、圈钱成了公众的焦点。
近日，记者对万科董事长王石进行了专访，王石称，万科的融资规模和土地储备量与公司的经营规模是相适应的，万科是靠做房子创造的价值赚钱。
靠房子的价值赚钱
中国联合商报：今年房地产上市公司融资数百亿，万科更是融资100亿，因此外界有万科大量“圈钱”的疑问，您怎么看待这个疑问？
王石：今年1到9月份，万科在A股市场一共融资100亿，而整个房地产行业在A股市场的融资总数是310亿，万科占到了其中的33%。但是在所有房地产行业融资的公司中，万科的总资产、净资产和经营规模分别占41%、45%和52%。
再来看一下跨行业的对比。今年1到9月除银行业之外，A股增发的前十名总共融资1000亿，万科占12%，但是万科的总资产、净资产和营业收入分别占24%、26%和18%。
最近三年确实是万科融资相对比较多的三年，但同时也是净资产收益率比较高的三年，一直保持在14%以上。但是，万科的每股收益也增加了5倍多。股东的收益没有被稀释，而是大大增多了。
而且，万科将100%的资金都用在了主业住宅开发上。无论行业内对比还是跨行业对比，万科的融资规模与公司的经营规模是相适应的。
中国联合商报：今年，房地产开发商纷纷大量圈地、囤地，万科怎么看待这种现象？
王石：在一个房价、地价向上的市场里面，囤地、捂盘可能确实提高了利润率，但同时降低了周转率。从2004年开始，万科每年末持有的土地都略微低于未来两年的开工量。如果一个公司是靠土地升值赚钱，那么持有的土地可能是越多越好。
但是万科是靠做房子创造的价值赚钱，我们持有的土地，只要能够保证公司经营的稳定和未来的增长就足够了。我们不是没有能力去获取更多的土地，而是觉得目前这个数量刚刚好。
中国联合商报： 2007年，万科工业化项目开工面积有15万平方米。到明年，工业化项目开工面积将达到60万平方米。2009年，工业化开工面积将达到120万平方米。万科为什么如此致力于工业化住宅项目？
王石：香港目前的住宅建筑中，预制构件占钢筋混凝土用量的比率已达到了30%，日本的比率则达到了85%以上。从工业发达国家和地区的历史看，工业化住宅是一种必然的趋势。
工业化的制造方式对企业而言，将带来效率的提高。大部份混凝土构件都是提前设计并在工厂制造和养护，这样可以缩短建造周期，带来企业运作效率的提高。机械化生产出来的部件使住宅在质量上有显著的提高。而且，对环境来说，工业化住宅将更节能、环保。
房地产没有寡头垄断
中国联合商报：今年上市的地产开发商的资本增涨速度非常快，拿到钱后，上市地产公司又高价拿地，而资金不足的公司没有办法与他们抗衡，土地资源由此逐渐集中在部分大地产商手中。这样看来，地产行业是不是已进入寡头垄断的状态？
王石：行业资源向上市公司集中的情况确实存在，但是如果现在就担心“寡头垄断”，是太早了一点，甚至是担心反了。
寡头垄断至少应该具备两个特征：一是少数企业占据了行业绝大多数份额；二是这个行业有进入壁垒，企业有操纵市场价格的能力。
首先，中国房地产行业现在不是太集中，而是过于分散。中国多的时候五六万家房地产公司，少的时候三四万家。2006年中国第一名是万科，占有率只有1.25%，而美国第一名是4.9%；中国前五名加起来不到5%，而美国是17%。2003年，香港前十家的占有率是80%，前三名超过了50%。
其次，房地产行业是自由准入行业，不容易出现寡头垄断，企业更不可能获得定价权。
而且房地产上市公司，不但规模都比较大，而且透明度高，比较规范。例如，没有上市的公司的负债率是不公布的，高一点你也不知道。但只要上市，负债率马上就下来了，因为藏不住。所以资源向上市公司集中，对金融安全大有帮助。
中国联合商报：今年，全国房价上涨的速度依然很快，人们都认为房地产是暴利行业，您怎么看这个问题？
王石：今年前9个月和去年同期相比，万科的均价比去年提高了27%，但是毛利率只上升了1.7个百分点。第一个原因是万科的精装房比例上升，成本比原来高了；第二个原因是每平方米房子的税金由去年的400多涨到了1100多元。
从上市公司各个行业对比的情况来看，房地产行业的平均利润率确实比较高，2006年是11.4%，而制造业只有4%。但是，两个行业的资本回报是差不多的，净资产收益率房地产是10%多，制造业是9%多。主要是因为房地产行业的资金占压比较多，周转比较慢。所以，至少从上市公司的情况来看，房地产行业并不是暴利行业。
中国联合商报：那为什么在刚公布的富豪榜上，房地产开发商占了半壁江山？
王石：那是因为房地产行业是中国所有能够上规模的行业里面，唯一一个对民营经济完全开放的行业。而且这个行业是最近二十多年才诞生的，民营和国有企业完全是在同一个起跑线上。
仔细看一下富豪榜前几名历年的变化，比较密集的行业一开始是IT，然后是零售行业、房地产行业。我们设想一下，如果金融业、资源业、烟草业、通信业行业一开始就对私营企业开放，那么中国的首富一定会出现在这些行业，而不是房地产业。
而且，碧桂园的杨惠妍位居榜首是因为国际计算资产通常是按照公允制，这样碧桂园现有土地储备量的价值是很重要的部分。按照现有土地升值的速度，杨惠妍的资产数量是可观的，但是她还没有把土地储备变成房子，变成真正的收益。