物业税离我们有多远?

近一个时期来，有关征收物业税的消息可以说是不绝于耳，不过综合各方面因素分析，近阶段全面征收的可行性不大。物业税的开征是一个关系到千家万户的重大I程，也是一个稳步推进的过程。

近期有关房地产市场的政策“传闻”可以说是源源不断，就在人们对“第二套房”细则的争论还异常激烈不见明朗的时刻，有关物业税征收的消息又似一道寒流再次袭击了市场。日前，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组撰写的一份有关继续加强房地产调控的建议性报告提出，针对目前部分大中城市房地产价格持续快速攀升的问题，建议选择部分问题比较突出的城市作为试点，尽快征收物业税。与此同时，国家税务总局相关负责人在税务总局前三季度税收情况新闻会上也表示，目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作。权威人士日前透露，明年有望在现有10个试点城市中选择部分城市进行“实转”。

一个又一个的消息也引发了市场不小的震荡，记者为此也接到了不少的咨询电话。物业税又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产的升值而提高。很长时间以来物业税的征收都被视为市场的重大“利空”，人们也时常谈之色变。那么现在市场所表现出来的种种迹象是否意味着“狼”真的要来了呢?这也成了许多市场人士当前心中最大的悬念。

全面征收可行性不大

目前有市场人士预计，随着物业税明年由“空转”向“实转”转变，其全面开征的可能性正在加大。不过记者认为，无论是“空转”还是“实转”，都还只是停留在试点摸索阶段，物业税作为一项新开征的税种，目前仍然还存在着许多问题需要解决，近期开征的可行性不大。

此前有不少法律界人士认为，《物权法》的出台和实施，已经为物业税征收奠定了法律基础。但是与此同时我们也发现，物业税与《物权法》之间还有需要协调的地方。比如，产权究竟如何登记和所有?是不是不交税就注销产权?因此业内普遍认为，在目前的社会背景下，对不动产核收持有环节的税比较困难，主要是征收环节有难度。另外有业内人士认为，我国的土地都是属于国家的，购房者只是拥有了房屋的产权，从长期来看，物业的增值主要来自于土地的升值，而房屋相反却是要折旧的。从这一点来说，向购房者征收物业税就显得不尽合理。

对此，相关部门人士介绍说，物业税的开征并不是简单的税费改革，而是涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等多方面的一场深刻的变革。开征物业税的条件，分为技术条件和社会基础条件两部分，这一项“浩大的工程”，牵涉非常复杂的社会利益关系，怎么征、怎么管、怎么评估、采用什么样的手段等等，都需要完善的技术条件。比如建立房价评估系统，就需要增加大量的人力和物力。

而国家税务总局有关负责人也表示，开征物业税政策性比较强，而我国地区间经济发展差异大、房地产产权管理情况复杂，因此要在立法前进行更多的研究，从技术上为物业税的开征作好准备。而一项税法的出台，要走完全部程序，最短也需要两年。另外物业税属于财产税，而目前国家只对土地征税，却没有对个人财产征税的先例，因此能否对个人征收财产税是目前面临的主要问题。

对房价影响仍然有限

另有一种观点认为，如果开征了物业税，房价就会出现大幅下跌，所以物业税的征收也可被看作是一项房价的调控政策。不过记者并不认同这样的观点，首先，物业税对房价有影响，但还是有限的；其次，并不能简单地把物业税看作是一项房地产市场的调控政策。

其实，物业税本身并不针对房价，它的出台更多是为了完善我国的财税体系。开征物业税的意义绝不仅限于调控房价，其更重要的意义在于开征物业税能够改变地方政府“以地生财”的开发模式。“开征房地产税，能够引导地方政府增加基础设施，提供更多公共服务，改进区域环境，从房地产价格升值中获得更多收益。”业内专家指出。

物业税属于财产税，从国际实践看，大多作为地方政府的主体税种，主要作用是保障地方财政收入，尚无调控房地产价格的成功案例。而我国物业税概念的提出，恰逢房地产业膨胀期，一些专家、学者很自然地赋予其降低房价的重任；有不少人甚至依据房地产开发和销售环节的税费，尤其是土地出让金降低的幅度等因素，测算出了我国开征物业税后房价降低的幅度；更多的人干脆把对土地出让金并人物业税的讨论与假设当作定论，进而讨论物业税开征后对房价的影响及其作用。

但是房地产作为一种商品，其价格是由市场供求决定的。在当前房地产市场总体体现为卖方市场的情况下，那种寄希望于通过降低房地产开发环节政府收费、进而降低房价的想法是不太切合实际的，也是与市场经济的基本规律相悖的。从长期看，开征物业税后会加大房地产保有环节的税收负担，降低投资和投机者的收入预期，这仅仅是影响房地产市场需求的一个因素，房地产价格的走向还要受到供给和需求的其他因素的影响。

中国社科院财贸所副研究员张斌认为：“物业税作为一个长期的税种，不应当是用来抑制房价的，一个税收政策应该有一个主要的政策目标，物业税的主要目标我认为是调节收入分配，这是一项制度。房价高的时候要征，房价低的时候也要征，不应当为短期内抑制房价这个目标服务。”

多重悬疑尚待破解

从长期来看，物业税的征收可以说是一种趋势，这也是时下颇为流行的一种观点。不过记者认为，在这种大趋势的背景下，物业税尚有不少悬疑需要我们去破解，这无论如何都不能不说是一个又一个的难题。

首先，物业税每年征收的标准应如何确定一直悬而未决，有报告提出税率应该在0.3％～0.8％之间，有人提议直接按千分之八开征，也有人提议按1％征收，还有人认为应该每年有不同的标准。那么这些标准由谁来定、怎么制定便是个疑问。此外，对于已买过房产和买新房的业主如何征收也没有说法，买过房的认为自己的房款已经一次性付清，不应纳入物业税的征税范畴，那么最后究竟如何来协调显然就值得探讨。

其次，土地出让金还交不交，其实土地出让金与物业税在现象上近似，但本质上有着根本性的不同，即国家征收物业税与收取土地出让金时的身份不同。征收物业税，国家的身份是政权组织者，具有强制性、无偿性和固定性的特点，属于分配范畴；收取土地出让金，国家的身份是国有土地所有者，凭借的是对土地的所有权，是市场行为，属于交换范畴。但是反过来说，如果土地出让金收了之后，再加征一个物业税，等于说政府既有一次性的卖地收入，又有房产收入，这样的情况合理不合理，目前还没有定论。

另外，计税依据如何确定，从技术角度看，开征物业税的主要障碍在于确定计税依据，应以什么为计税依据?国外实践有的是划区域按面积，也有按评估价格征收，这里面都存在着一个公平的问题。

最后，对个人自有住房如何征税。我国现行房地产税收对个人自有自住住房免税，但从国际上房地产税收实践以及近十多年来我国对房地产税的研究成果看，对个人自有自住住房征税，既是多数国家的普遍做法，也是我国物业税的改革方向。分析发达国家和发展中国家的做法，会发现一些共同点。例如：有的按房屋面积划分等级，面积大的征税、征重税，面积小的减税或免税；有的按房屋价值划分等级，对价值高的征税、征重税，对价值低的减税或免税；有的按房屋套数分类，对两套或两套以上的住房征税、征重税，对单套住房减税或免税。有的按房屋用途分类，个人住房用于经营的，税负较重，个人住房用于自住的，税负较轻；还有的对住房所有者按劳动能力分类，对老人、丧失劳动能力的人以及残疾人居住用房实行税收减免。

由此可以看出，物业税的开征是一个关系到千家万户的重大工程，不能草率开征，否则将会“伤筋动骨”，特别是很容易造成很多中低收入家庭负担过重的后果，所以开征前一定要非常慎重，稳步推进这项税收改革的进程。