论婚前一方首付婚后按揭房产权属界定

【摘要】我国现行有关立法对婚前一方首付婚后共同按揭房产的权属界定未作明确规定。婚前一方首付婚后按揭房产的权属界定是立法界必须解决的一大问题，《〈婚姻法〉司法解释（三）》征求意见稿第十一条之规定顺应了这一要求，对其权属界定做出了明确规定，具有合理性和现实性。

随着《〈婚姻法〉司法解释（三）》征求意见稿（以下简称意见稿）的公布，社会各界反应强烈，广大民众对此非常关注，随之产生了系列连锁效应。笔者认为，意见稿第十一条之规定是对现有立法的继承和发展，是在顺延现有立法规定的基础上对婚前一方首付婚后按揭房产权属之界定，从立法层面理顺了物权与债权的关系。

现行立法有关规定及法律适用现状

现行立法有关规定。现行关于婚前一方首付婚后按揭房产的立法主要有以下规定：

一是《婚姻法》第十七条和第十八条的规定。根据第十七条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的生产、经营的收益归夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，有平等处理权。第十八条规定，一方的婚前财产为夫妻一方的财产。

二是《〈婚姻法〉司法解释（一）》（以下简称司法解释（一））第十九条的规定。根据该条规定，夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但当事人另有约定的除外。

三是《〈婚姻法〉司法解释（二）》（以下简称司法解释（二））第十一条的规定。根据该条规定，夫妻一方一个人财产投资取得的收益属于婚姻法第十七条规定的“其他应当归共同所有的财产”，即属于夫妻共同财产。笔者认为，现行立法只是笼统性地规定一方婚前财产属于一方所有，婚姻关系存续期间以个人财产投资所获得的收益属于夫妻共有。对于婚前一方首付婚后按揭房产等的产权性质及权属界定，立法并未明确做出明文规定。

法律适用现状。现行关于婚前一方首付婚后按揭房产有关立法的法律适用现状主要有以下情形：一是男女双方以结婚为目的于婚前以一方名义首付按揭购买的房产视为夫妻共同财产。二是根据共同还贷年限，将房屋界定为一方个人财产或共同财产。三是基于照顾妇女一方权益原则，对缺乏经济能力的妇女给予特殊保护，房产判归女方所有，同时给予对方相应的经济补偿，即相对方（此种情形以男性居多）享有债权。四是将此类房产所有权赋予房屋登记权人（多数情况为首付款支付一方），另一方对共同还贷部分和房屋增值部分有请求返还和补偿权。可见，由于缺乏明确界定，导致了法律适用的不一致性。

《〈婚姻法〉司法解释（三）》征求意见稿第十一条规定解读

笔者认为，正确理解该条规定必须正确理解和把握以下两个方面：

适用前提。该条规定的适用前提应包含以下四个方面：一是不动产（房屋）买卖合同签订于婚前；若不动产（房屋）买卖合同签订于婚后的，则属于夫妻双方共同财产。二是签订不动产（房屋）买卖合同的一方当事人为夫妻一方，非夫妻双方；若签订不动产（房屋）买卖合同的一方当事人为男女双方，则不论哪一方实际支付首付款，该房屋为双方共同财产。三是以婚前一方个人财产支付首付款并依法办理了银行贷款；若婚前一方全额支付了房款，未办理银行贷款的，则属于支付一方婚前个人财产，不适用该条规定。四是不动产登记于首付款支付方名下；若不动产登记于双方名下，则不论哪一方实际支付首付款，根据物权公示公信原则，该房屋属于双方共同财产。

房产权益分配和性质界定。第一，首付款支付方的权益。根据该条规定，符合适用前提条件的婚前一方首付婚后按揭房产在双方离婚时可以认定为不动产权利人的个人财产，即房产的所有权归属于首付款支付方的个人财产；尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务，即首付款支付方的个人债务。

第二，未支付首付款一方的权益。根据该条规定，婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿。可见，未支付首付款一方对按揭房产享有两项权益，一是对按揭房产增值部分享受从首付款支付方获得经济补偿的权利；二是对按揭房产婚后共同还贷部分有请求对方给予补偿的权利。

第三，夫妻双方对房产权益的性质界定。该条对于婚前一方首付婚后按揭房产的权益分配和性质界定均作了明确规定，支付首付款一方对房产享有所有权，而未支付首付款一方对房产所有权人享有债权。

《〈婚姻法〉司法解释三（征求意见稿）》第十一条规定之合理性探析

意见稿第十一条之规定从立法层面理顺了物权与债权的关系，统一了法律适用。从立法现状而言，现有立法只是笼统地规定一方婚前财产属于个人所有，个人投资婚后所产生的收益属于夫妻共有，对于婚前一方首付婚后按揭房产中男女双方的权益界定及分配未从物权和债权的角度作明确规定。意见稿第十一条之规定对此类房产的权属界定及分配作了明确规定，具有重要意义。

第一，明确了权属界定。根据规定，此类房产的物权（所有权）属于首付一方，区分了物权与债权的关系。实务中，此类房产主要有两种表现形式：一是婚前一方支付首付款签订了房屋买卖合同并办理了按揭贷款，同时获得了房产证（标有“抵押”字样）。二是婚前一方支付首付款签订了房屋买卖合同并办理了按揭贷款，但婚前暂未获得房产证。对于第一种情形，根据物权登记原则，房屋产权属于房产登记人（即首付一方），房屋抵押不影响房屋产权归属。对于第二种情形，根据商品房买卖合同的特殊性质，签订商品房买卖合同时，房屋已经进行了预告登记，合同中的权利人即为房屋产权人。这一性质并不因为之后婚姻关系的缔结而发生变化，除非双方依照法律规定及程序到房屋产权登记机关增加或变更所有权人。

第二，共同还贷的另一方享有对共同还贷部分及房产增值部分的债权。意见稿在明确婚前一方首付婚后按揭房产权属的同时，也从立法的层面对于共同还贷另一方的权利（债权）作出了明确规定，理顺了物权与债权的关系。

第三，统一了法律适用。司法实践中，离婚时此类房产分割引发的纠纷日益增多，由于缺乏明确的立法规定，实务中同案不同判的现象广泛存在，这也是困扰法官的一大难题。意见稿在2001年相关司法解释规定的基础上，对此类房产婚姻当事人各自的权益作了明确划分，这对统一法律适用有着重要意义。

意见稿第十一条之规定是已有立法的延续与发展。第一，意见稿第十一条之规定顺应了司法解释（一）第十九条的规定。根据该条规定，夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但当事人另有约定的除外。根据意见稿之规定，婚前一方首付购买的房产其所有权属于首付一方，该规定与司法解释（一）之规定相一致。

第二，意见稿第十一条之规定顺应了司法解释（二）第十一条的规定。根据该条规定，婚前一方以个人财产投资于婚后所取得的收益属于夫妻共同财产。婚前一方首付买房应视为婚前一方以个人财产所进行的投资，则房产于婚后的升值部分应视为婚后所取得的收益，属于夫妻共同财产。虽然该条并未直接对婚前一方首付婚后按揭房产的权属做出明确界定，但根据民法、婚姻法和物权法相关规定，意见稿将此类房产之权属进行明确界定，并同时赋予了共同还贷另一方对还贷部分和房产增值部分的权益。

第三，意见稿第十一条之规定是已有立法的发展。意见稿在顺应已有立法的基础上，对婚前一方首付婚后按揭房产的物权和债权进行了明确界定和分配，使法律规定更加明确化，解决了司法适用难题，是已有立法的发展。

意见稿第十一条之规定是男女平等原则在新时期的重新诠释。第一，女性的社会地位和角色定位已发生改变。随着改革开放的不断深入和发展，新时代女性的内涵更加丰富，女性早已脱离封建束缚，平等、独立、自强等女权思想早已深入人心，女性正从社会弱势群体的人群中分离出来。

第二，适用法律平等是男女平等原则的直接体现。我国《宪法》明确规定，法律面前人人平等，其最直接的体现就是守法平等，即适用法律平等。纵观我国现有立法，妇女由于受到弱势群体这一传统定位的影响，立法者在立法时更多地从保护弱势群体的角度加大了妇女权益的立法保护。笔者认为，随着女性社会地位和角色定位的不断改变，新时期下，对女性权益的过多保护和一味倾向，在一定程度上是对男性合法权益的漠视和剥夺，立法对男女平等原则进行重新诠释是必要的。

第三，男女平等原则在新的历史背景下，应从立法层面重新诠释。在1950年《婚姻法》制定的时候，正处于“妇女大解放”这一历史背景，立法强调了对妇女权益的保护，再到《妇女权益保护法》，以法律的形式明确了对妇女权益的保护。从立法背景来看，任何法律的制定都离不开特定的社会背景。从改革开放到上世纪九十年代末，随着女权思想的不断渗透，女性的社会地位的得到了很大提高，但尚未完全脱离传统角色定位，社会还是存在漠视女性合法权益的现象，因此立法有必要特别强调女性权益保护。随着新世纪的到来，女性独立自强的观点已深入人心，社会对女性的角色定位已经发生改变，因此立法对女性权益保护逐渐削弱，更加倾向于真正的男女平等。（作者单位：贵州广播电视大学）