城中村改造中存在的问题及对策研究

摘 要：对城中村问题简单介绍，重点分析了城中村较难改造的主要原因，提出了三个方面的解决措施，尤其对外来务工人员公寓房的建设进行了详细的论述，并提出了一些应注意的问题和具体的建设思路，以期引起各级政府的关注，为我国的城市化进程做出贡献。

关键词：城中村；农民安置房；外来务工人员公寓房

中图分类号：F291文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）01-0042-02

1 城中村现象及其较难改造的主要原因

城中村现象是近些年来出现的一个棘手城市问题。它不仅阻碍了我国城市化的进程，也在一定程度上影响了城市居民的生活水平。随着城市进一步发展的需要，城中村问题已经成为各级政府在城市化进程方面关注的头等大事之一。 城中村对城市的危害很大，它不仅脏乱差、与优雅的城市环境极其不符，而且人口成分复杂、赌博及现象猖獗、严重影响社会的治安，还导致土地利用不经济、土地本身的价格大打折扣。 虽然城中村带来各种负面问题，但改造措施一直是各地政府头痛的问题。主要因为：一是，城中村一般占地面积较大，如果按照城市商业开发用地的价格购买，政府必须支付农民巨额资金，政府一般承受不起；二是，占据城中村土地的农民利用城中村土地和住所，能够从中获得巨大的利益，如果不能弥补这些好处，他们一般不会出让城中村土地。总之，收购城中村土地所需巨额的资金以及来自城中村农民巨大的压力是城中村问题之所以较难解决的两个主要方面。

农民之所以迟迟不肯出让土地的原因在于：一是，等待土地升值，以期卖个好价钱；二是，利用城中村的地理优势，靠出租房屋能够得到不错的租金；三是，由于城中村农民已无耕地，因此他们希望出售土地后能够得到政府的各项保障，尤其是工作方面的保障。

2 城中村改造的出路及其解决措施

2.1 农民安置房的规划

当农民交付土地后，政府要根据户数或宅基地数分配给农民住房，以解决他们的居住问题。但政府传统的方法就是简单的给农民两套中型(一般约60-90平方米)住房。这不仅让一些人口较多家庭因住房面积太小无法居住，而且让那些想靠出租住房得到租金补偿的农民因住房面积太大无法出租其住房。因此，政府应该对城中村里的居民情况做出合理的调查，根据农民的实际情况对住宅小区的住房面积做出合理的设计和规划，以满足不同家庭的不同需要。政府尤其要对小户型住宅的开发给予重视，因为小户型的住宅能够满足农民出租其住房的要求，弥补其租金方面的损失。

2.2 农民的工作保障

农民不仅希望能够卖出土地获得较高的价钱，而且更为重要的是，他们希望获得一份较为稳定的工作保障。因此，政府应该在其管辖的各种工作的安排上充分考虑城中村农民的安置，比如，城市绿化工作、道路清洁工作、办公大楼的安保工作等。此外，政府应该划拨一部分资金用于对城中村农民的就业培训，同时和当地企业建立合作关系，安排这些人群在各企业从事一些低技能的工作。这不仅能够稳定社会治安，而且能够调动农民出让土地的积极性。

2.3 外来务工人员公寓房的建设

由于城市的发展需要很多的外来务工人员，因此城中村农民就依靠低廉的房价来吸引这部分人群在城中村居住，以收取租金，维持生计。所以，减少外来务工人员在城中村居住，将切断城中村农民的租金来源，增加他们出售土地的可能性。可采取的有效措施就是加大外来务工人员公寓房的建设。

建设公寓房的理论基础来自经济学。传统经济学把商品分成替代品和互补品。如果一种商品价格的上升(或下降)会导致另外一种商品的销售增加(或减少)，则这两种商品就是替代晶。而公寓房和城中村里的出租房正好互为替代品。当公寓房的价格下降时，由于公寓房的居住环境要好于城中村出租房，因此，就会有一部分追求优雅环境的外来务工人员去租用公寓房，使得城中村里的出租房的出租率下降，农民就只能降低租金去吸引租房者。租金的降低也降低了农民出售土地的门槛，减少了政府收购城中村土地的资金压力，加快政府的收购工作。过程见图2。

理想的情况是，如果公寓房的租金和城中村出租房的租金相等，且公寓房数量很多，能够满足外来务工人员的需求，则会导致没有人租用城中村出租房，农民也就没有了租金收入，农民就只有靠低价出售土地这一条道路来维持生计。从这个角度上说，大力兴建外来务工人员公寓将会成为解决城中村问题的良策。

政府在具体实施时，还应注意以下几个方面的问题：

(1)公寓房的数量问题。由于公寓房的建设主要就是安置外来务工人员，因此政府应该首先做好对外来务工人员的预测和调查，比如人数、流动率、收入以及主要聚集地等方面的工作，然后根据这些基础数据对公寓房的建设数量做出合理的预测和规划。如果建设的数量不足，则当大量的外来务工人员涌人城市时，得不到及时的安置，又会导致这些人群去城中村里寻找低价住所，抬高城中村里的住房的租金，增加政府收购难度；而如果建设的数量太多，不仅会增加政府以及房地产开发商的资金压力，还会造成本来就及其紧张的城市用地的浪费。

(2)公寓房的价格和建设问题。由于公寓房和城中村里的出租房互为替代晶，所以公寓房的价格不能太高，否则没有人会租用公寓房。但租金不能太高会损害房地产开发商的利益，使他们得不到建设的回报，甚至导致房地产开发商都不愿承担建设任务。因此，充分调动房地产开发商去建设低租金的公寓房成为问题的关键。值得注意的是，和公寓房的建设相比，城中村土地及其将来的开发和建设更是各大房地产开发商格外关注的焦点问题。因此，拿城中村土地未来的开发和建设权作为刺激物，将能极大提高房地产开发商建设外来务工人员公寓的积极性。因此，必须是那些在未来作为商业开发用地的城中村才能保证此措施的顺利实施。如果政府急切想收回某块城中村土地，而此块土地的规划不能满足上述条件，还可以通过合理修改土地规划和城市规划，以加快收回城中村土地的工作。

(3)公寓房的其他问题。

虽然数量和价格是建设公寓房首要的因素，但其他因素也要考虑。首先，公寓房和城中村中的出租房的最大区别在于公寓房的较为优越的环境，如果政府不能在环境方面让租房者满意，那么即使政府极大调动了房地产开发商的积极性，兴建的公寓房也不能起到较好的作用；其次，公寓房的整体规划也很重要，公寓房最好建在大型工业区附近或者某些大型工业园内部，以满足外来务工人员方便、快捷的上下班；最后，公寓房也应当有物业和管理等措施，以满足租用公寓人员的生活、安全等方面的要求。

3 小结

主要论述了城中村改造过程中应注意的几点问题，尤其以公寓房的建设为重点。国家及其各地政府都有建设外来务工人员公寓的各种文件，但在实际操作中，各级政府在房地产业上的重点却都放在商品房的开发和房价的控制上，公寓房的建设并没有引起足够重视。但本文通过较为详细的讨论得出公寓房的建设能够在很大程度上解决困扰各地政府以久的城中村问题的结论，以期各地政府能够加强市场的调查、统计和分析工作，加大对公寓房开发和建设的重视，为解决城中村问题开辟一条崭新而光明的道路。

参考文献

［1］汪东梅．中国城市化问题研究［M］.北京：中国经济出版社，2005．

［2］李俊夫．城中村的改造［M］．北京：科学出版社，2004．

［3］［美］斯蒂格利茨．经济学［M］．北京：人民大学出版杜，1996．