浅析房产测量中常见测量技术

【摘要】房产测量不单单具有基础测绘工作的特殊技术性，同时还拥有好水平的法律性，其测绘结果涉及到多方利益。文章主要阐述当前房产测量中常见的测量技术。

【关键词】房产测量；测量技术；测绘技术

引 言

房产测量的主要工作包括房产平面控制测量、房产调查以及房产面积核算等。验收成功的房产测量数据是具有一定的法律效益的。其能够提供关于房屋的产权面积等重要资料，是处理产权纠纷等问题的重要参考依据。现代房产已经发长成为了完全商品化的形式。为了实现规范商品房的销售，维护消费者的消费权益，降低商品房买卖双方的纠纷我国建设部门制定了关于商品房建筑面积分摊的规则，在实际操作上还是需要房产测量的结果来支撑。因此文章就房产测量工作中的常见测 量技术进行分析研究。

1、房产测量的作用与意义

1.1给房产产权人提供法律保护

房产测量对于房产产权人来说，可以提供相应的法律保护。房产测量结果如果得到了房产管理部门的肯定与验收，那么房产测量结果是具有一定的法律效力的，其可以作为处理房产纠纷的重要依据。因此可以看出房产测量的结果与房产产权人的实际利益有着密切的联系。房产测量的工作的所有步骤与过程，不论是在面积计算还是在测量精度方面都具有严密的科学性保障[1]。

1.2规划城市建设的重要依据

房产测量是按照国家相关部门所指定的测量标准与信息资料，对房屋自然状况与权属状况进行测量的工作。其主要目的就是明确城市房屋与土地的占有面积与使用等一系列情况，进而给城市建设房地产产权管理提供重要的数据依据。该数据是房屋所有权证明与土地使用权证明的关键构成因素之一，同时也是城市构建房地产档案的最初原始资料之一。

1.3检验商品房买卖的手段

目前我国商品房价格节节攀升。不乏无良商品房开发商会在利益的趋势下对房屋面积进行修改。而实行房产测量能够有效的保障消费者的基本权益，维护房产交易市场的正常秩序。

2、房产测量的中常见技术

2.1数字化测图技术

数字化测图技术主要就是针对房产中的周边信息进行周几，然后再将其录入至计算机中，使用数字化的数据处理软件，将数据进行进一步的处理，然后生成出相应的图形，进而对图形进行编辑与处理，最终获得数字化的房产图。使用数字自动化控制的相关设备以及输出设备就能够获得房产图[2]。

2.2 GPS-RTK技术

RTK技术是GPS测量技术中一种常见的技术，即为实施动态差分法。RTK技术能够高效、便捷的开展高精度的测量工作。RTK技术的实现途径主要分为两种，其中一种是利用无线电技术接受单基站光波改正数的普RTK技术；另外一种是通过因特网数据来获取虚拟参考站技术播发改正数的RTK技术[3]。使用RTK技术在野外进行地籍测量的准确度高达厘米程度。其使用了载波相位动态实施差分的技术，有效的改善了测量的工作准确度与工作效率。GPS-RTK技术中的涉及的数据均为数字化，在经过计算机处理后可以直接输出为电子地图，十分符合房产测量的实际需求。

使用普通测量方式，例如三角测量、导线测量等方式对房产平面进行测量耗费时间与精力更多，并且得到的数据结果精度并不准确。因此使用GPS-RTK技术来进行房产平面控制测量时具有明显的优势，其无需点间通视，点与点之间的位置均匀，能够在短时间内高效、准确的完成房产测量工作。特别是使用GPS-RTK技术开展房产控制测量工作时，与其他常规控制测量方式不同，其不需要使用普通的控制测量技术标准来衡量。GPS-RTK技术的测量结果误差均匀，独立，不会出现误差累积的情况，其精准度十分值得信赖。一般普通的测量需要2个或以上人员进行，但是GPS-RTK技术仅需要1人来进行操作。GPS接收设备体积小，操作便捷简单，有效的降低了测量的成本，提升了工作效率。但是GPS接收设备的购入费用与普通设备相比较高[4]。

将GPS-RTK技术应用于房产测量中不论是从测量精度还是工作效率来说都是切实可行的。同时在房产测量中使用GPS-RTK技术还大大扩展了应用领域，增加了其使用价值。由于GPS-RTK技术可以实现厘米级别的精度，因此在卫星信号优越的地区可以使用其用来确定权属界限，来计算得出房屋的权属面积。如果位于卫星信号不佳的地区，也可以在界址点附近来做出控制点，再使用全站仪等工具对其进行细节测量，用来填补GPS-RTK技术测量的缺陷。在将得出的结果进行参数转化的过程中，要注意在测定已知点时要将其放在测区的附近，将其均匀摆放分布，只有这样才能够有效的对测定区域进行控制，同时也避免了参数转化时造成的误差。同时，为了最大程度的获得精确的测量数值，一般可以选择五个以上的控制点，再使用最小二乘法来将其转换参数。

2.4坐标解析技术

房产面积测算主要包括房屋面积测算与用地面积测算。房屋面积测算即为房屋建筑面积、产权面积、使用面积等数据的计算。而用地面积则是关于封闭地块面积的测算。商品房在销售过程中时常出现关于房产面积的纠纷。因此要准确的测量房产面积十分重要。坐标解析技术就是来测量房产面积的重要方式之一[5]。

2.5GIS技术

GIS技术即为地理信息系统技术。其是使用计算机存储，处理信息等功能的测量技术。主要是基于计算机技术支持下的房产测量技术。其可以把各项资源数据信息与参数按照空间或地理分布，通过固定格式分别输入计算机，通过计算机系统软件来实现存储与输出，通过满足房产测量需求。其将多种数据输入至计算机可以讲数字变得更加直观形象，将复杂的数据使用动画的形式体现出来，给房产测量提供了信息与可视化支持。

3、房产测量数据质量控制

房产测量数据质量控制是实现房产测量作用与价值的保障之一。当前对房产测量数据质量控制主要有以下几种方式：1）当前房产测量数据质量控制的趋势逐渐朝着信息化的方向发展。因此在实际的房产测量工作中可以构建房产测量计算信息管系统，在系统中可以把不同类型的房产测量与计算信息归纳到不同的类别选项中，并且将繁杂的房产测量计算信息，使用扫描、人工录入等方式上传至信息管理系统客户端。2）强化房产测量的法制性建设。我国房产局等相关部门应该结合房地产测量工作出台相应的强制法律法规，推动房产测量工作的法制性建设。加大对房地产行业的监管力度。定期对房产测量人员开展法制观念培训教育。提高房产测量人员的法律意识与道德素质。

结束语

房产测绘对于国民经济的稳定发展与社会环境的和谐稳定来说具有极大的现实意义。如房产测绘存在不当之处必然会对产生众多房产纠纷，让民众失去对国家房产测绘部门的信心。在房产测量过程中不单单需要基础的测绘工作来奠定基础，更为重要的是还需要科学完善测量技术来保证测量结果的真实性与准确性。当前我国房产测量工作中难免存在一些问题，但是相信在科学技术的发展基础上房产测量技术将会迈向新的台阶。

参考文献

[1]罗小春.小议房产测量意义及其常见测量技术[J].黑龙江科技信息， 2010， （36）：50.

[2]杨雷.浅谈产权式酒店房产测量的内外业处理技术[J].科技创新与应用， 2013， （04）：248.

[3]寇付友.网络RTK房产测量技术研究及在天津应用案例分析[J].科技创新导报， 2012， （22）：111+113.

[4]王宇.对数字房产测量编码标准化相关问题的研究[J].硅谷， 2013， （07）：161+148.

[5]廖益民.地籍测量和房产测量的比较研究[J].中国新技术新产品， 2012， （06）：91-92.