由一宗评估业务纠纷引发的对资产评估委托合规性的思考

摘要：本文由一宗评估业务纠纷引发对产评估业务委托合规性进行思考。在评估实务中，评估业务所涉及的各有关当事方呈现出复杂化、多元化的趋势，在这种趋势下，注册产评估师如何正确把握有关当事方关系，审慎接受委托，对降低评估风险有着长远和现实的意义。

一、问题的提出

笔者所在评估机构曾出现过这样一起评估纠纷，评估机构接受当地法院委托对一宗土地进行评估，评估目的是因为一起民事案件，为法院拍卖该宗土地提供价值依据。评估机构接受委托后，法院提供了包括土地使用证在内的该宗土地的相关料，评估机构也进行了现场勘查。由于该宗土地系法院强制执行，受客观条件限制评估机构未能与土地使用权人进行接触。评估机构根据评估程序估算了该宗土地的价值，出具了评估报告。法院委托拍卖机构对该宗土地进行了拍卖。拍卖过后，该宗土地的原占有人以未经过产权人同意对其产进行评估为由将评估机构上告到主管部门。

由此产生一个问题，在评估机构从事产评估业务中，如果出现评估对象权属方和评估业务委托方不一致的情况，评估机构如何开展评估业务。

二、评估业务有关当事方

评估机构从事评估业务所涉及的有关当事方基本为评估方、委托方、产占有方和评估报告使用方。

评估方为评估机构、注册产评估师及其工作人员；委托方是委托评估方进行产评估的机构或个人；评估方与委托方是评估业务中关键的当事双方，在委托方与评估方签订了评估业务约定书后，产评估业务方可按程序执行，评估业务约定书是评估业务得以执行的重要行为依据。

评估对象的产占有方一般情况下是评估对象的权属方，这里的权属方，可能是机构，也可能是个人。评估对象的产占有方与评估对象的权属方基本上是重合的，但也有特殊情况，使得评估对象的产占有方与评估对象的权属方发生分离。如法院根据法律规定对有关产进行查封，依据法定程序对该项产进行处置。此时该项产的实际占用方和其权属方发生分离。

评估报告使用方的外延非常宽泛，有确指的使用方，也有潜在的使用方。

三、评估委托风险分析

对于评估业务各方关系相对简单的业务而言，评估的委托方与评估对象的权属方及评估产的占用方往往是重合的。在这种情况下注册产评估师所面对的评估业务当事方相对简化，评估业务所涉及的委托风险较小，但注册产评估师仍需对评估产的权属进行关注，评估基本准则第二十四条规定，注册产评估师执行产评估业务，应当关注评估对象的法律权属，并在评估报告中对评估对象法律权属及其证明料来源予以必要说明。注册产评估师不得对评估对象的法律权属提供保证。

评估准则要求注册产评估师在接受委托时，对评估产的权属性把握两点，关注与不保证。

在当前注册产评估师中有这样一种观点，认为根据评估基本准则，注册产评估师不须对评估对象的权属提供保证，仅对评估结论的合理性承担责任，即产评估师只需对评估对象在评估基准日特定目的下的价值承担责任。在这种观点下，注册产评估师往往淡化对评估对象权属的关注。如果注册产评估师淡化对评估对象权属的关注，会存在评估风险，评估风险来自两方面，一方面是评估程序的法律风险，一方面是评估结论的质量风险。

四、评估委托合规性

从评估程序而言，涉及到当前产评估业务委托的合规性探讨。在《产评估准则-业务约定书》中对签约双方的权利、义务进行了细致全面的表述。在该准则中对评估方的格有明确规定，评估机构应当具有与所承接评估业务相适应的评估格，但未对评估业务的另一方即委托方的格做出明确规定。

由于评估委托方的不确定性与广泛性，使得在评估准则中无法对评估委托方的格进行相关约定。但由于评估业务的特殊性，注册产评估师应当正确把握评估业务委托方与评估对象权属方的关系，避免不必要的法律纠纷。

注册产评估师如何把握评估业务委托方与评估对象权属方的关系，是应当引起注册产评估师高度重视的一个问题。在当前相关评估规定中，没有对评估业务委托方与评估对象权属方关系的明确表述，这就引申出本文案例所带给注册产评估师的思考，即在评估对象权属方不知情的情况下，注册产评估师是否可以接受委托进行产评估业务。

很显然在评估对象权属方和评估业务委托方分离的情形下，注册产评估师如果知晓评估对象权属方对评估业务并不知情，评估师接受该项评估业务是存在风险的。这正是本文所要探讨的核心内容，即在上述情形下，评估业务的风险主要表现在哪些方面，注册产评估师如何评判风险并做出正确的选择。

该项评估业务的评估风险首先来自于该项评估业务委托的合规性，虽没有明确的法律规定，但原则上评估师对评估对象进行评估是应得到评估对象权属方认可的。如果评估业务未得到评估对象权属方的认可，在评估程序上注册产评估师将无法取得产占有方的承诺函，在这种情况下，注册产评估师接受委托进行评估业务就存在很大的法律隐患，会给注册产评估师带来风险。

回到本文探讨的评估案例，在是否接受委托出具评估报告时，评估机构内部进行了充分的探讨。最终的意见是接受委托，出具评估报告，其理由如下：

该项业务是由法院进行委托，法院提供了判决书、查封证明，该项产的权属方虽然在名义上是产权人，但产的实际占有方实际是法院，法院在依法履行公务。

在这里出现评估对象权属方与评估对象产实际占有方的分离。评估机构最终接受委托出具了评估报告，注册产评估师在产评估报告重大事项说明中对该事项进行了充分的披露。主管部门对该项评估业务进行了充分的了解后，做出了正确的处理意见。

五、小结

通过该案例得出以下总结：

1．注册产评估师在从事产评估业务中，对委托方的格应当进行必要的审查，以确定其是否具有委托格，即对评估业务的行为依据进行必要的审查。对不能明确提供行为依据的委托方应审慎对待，对委托方不要求注册产评估师在评估报告中注明评估目的的评估业务应谨慎承接。

2．在评估行为依据充分、评估目的明确的情况下，注册产评估师应对评估对象的权属进行充分的关注，对不能提供权属证明的评估业务应谨慎处理，避免给有不良动机的人以可乘之机。

3．注册产评估师在对评估对象权属进行充分关注后，如果产评估委托方与评估对象权属方发生分离，注册产评估师在承接业务时应取得产评估委托方和评估对象权属方的有关承诺。

以上是注册产评估师在承接评估业务时应把握的一般性原则。但是当遇到产评估委托方和评估对象权属方发生分离，注册产评估师又无法与评估对象权属方沟通的情况下，注册产评估师应注意以下几点：

（1）对于不能得到评估对象权属方相关承诺的评估业务，评估机构应尽量回避。

（2）如果是公检法等部门根据法定程序处置有关产时委托评估机构进行评估，评估机构应尽量与评估对象权属方取得沟通，如因客观条件限制，不能履行有关评估程序，评估机构应要求公检法等部门提供对该项产处置的有效依据。如果公检法等部门可以提供对评估对象占有及处置的有效依据，评估机构可谨慎接受委托。

（3）评估机构接受上述评估业务，出具产评估报告时，应在评估报告重大事项说明中对该事项作出清楚、充分的披露。

（作者单位：河南瑞丰产评估事务所有限公司）