“小产权房”买卖合同的效力及救济

2008年10月20日，北京市通州区法院以信赖利益赔偿为由，判决失信农民向画家赔偿损失18万余元，意味着持续了两年多的“画家村案”将暂告一段落。

[案情回放]

2002年7月，画家李玉兰以4.5万元的价格购得北京市通州区宋庄村民马海涛的房屋及院落，并签署购房协议。2006年年底，在房价高涨和高额拆迁补偿款传闻下，马海涛将李玉兰告上法庭，以农村宅基地上的房屋出售给集体经济组织以外的居民违反了法律的禁止性规定为由，请求判决合同无效，归还房产。2007年7月10日，通州区法院宋庄法庭一审判决该协议无效，李玉兰在90天内腾退房屋，马海涛支付李玉兰房屋及增加部分房价款93808元。李玉兰不服，向北京市二中院提起上诉，2007年12月，市二中院终审维持原判，同时判定李玉兰可就赔偿问题另行主张。2008年1月3日，李玉兰马海涛，要求对方赔偿房屋现值和当初价格的差价48万元。2008年10月20日，通州法院一审判决马海涛赔偿李玉兰185290元，按法庭判决，加上第一次诉讼房屋及添附部分应赔偿的93808元，李玉兰最终应得到的房屋赔偿价格为279098元。

[小产权房买卖合同效力判定]

对于小产权房买卖合同的效力，存在两种截然相反的意见。一种观点认为，如果不考虑其他影响合同效力的因素，仅城市居民购买农民集体土地上的房屋而言，应认定合同有效。主要理由在于：（1）法院认定合同无效应以法律和行政法规为依据，而我国法律、行政法规并不明文规定禁止买卖集体土地上的私有房屋。到目前为止，禁止城市居民购买小产权房的主要相关文件有：1999年国务院办公厅就发出了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、2004年国务院的《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔2004〕234号）。这些都只是国务院的决定、通知、意见，不能作为认定合同无效的依据。（2）《土地管理法》规定：“农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。”从这一规定可以看出法律并不禁止农村村民出卖房屋时，同时转让宅基地使用权。（3）即使集体土地使用权不能转让的情况下，由于买卖的标的物只是房子，而房子是农民的私有财产，享有充分的处分权，所以法律没有权力禁止。

另一种意见认为，村民对宅基地只享有使用权，而无处分的权利，而出售住房的行为，实际上已处分了宅基地使用权，违犯了法律、行政法规的强制性规定，故合同应认定无效。法律的确没有明文禁止集体土地上的房屋流转，但笔者仍认为买卖合同无效，主要是基于目前我国房地产交易中普遍遵循的“房地一体”的基本法理。根据《物权法》第146条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”（即“房随地走”）和第147条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”（即“地随房走”）的规定，我国的国有建设用地实行的是所谓“房地一体主义”，这不仅是基于法理，也是为了避免“空中楼阁”的存在。对于集体土地上房屋的买卖，这一原则同样适用。所以一旦集体土地上的房屋所有权主体发生变化，意味着该房屋下的集体土地使用权也发生流转，而这是法律所明文禁止的。因此，法律规定集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，内在包含了“禁止其上所建房屋的流转”，否则该条文将形同虚设。

从《土地管理法》规定：“农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。”从这一规定当然推出法律并不禁止农村村民出卖房屋时，同时转让宅基地使用权。笔者认为，这种理由是不充分的，法律规范的逻辑构成主要包括行为模式和法律后果，但法律规范中的行为模式并不必然是法律所允许的，正如《刑法》第三十二条关于故意杀人的规定：故意杀人的，处死刑，无期徒刑或十年以上有期徒刑。根据这一规定，怎么也不会得出法律允许故意杀人的结论。退一步来说，即使能够推出法律不禁止宅基地使用权流转，那也只是在本集体经济组织成员之间内部转让，因为法律允许这种流转。

再者，由于合同标的不能而无效。除合法要件外，合同的标的可能、确定或可确定是合同生效的必备要件之一。所谓标的可能，是指合同所规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能性。如果标的无法实现，则不发生法律上的效力。当事人签订的在集体土地上所建商品房的买卖合同，其标的是买受人交付价金、出卖人移转房屋所有权。但在现实生活中，由于房产管理部门只办理城市国有土地上所建房屋的权属证书，因此，在集体土地上所建的商品房无法按照约定进行所有权的移转，因为依照物权的公示公信原则，不动产物权的移转必须以法定登记机关的物权移转登记为要件，不经登记变更物权归属始终不发生变化，也就是说这类合同的标的在客观上没有实现的可能性。这是一种债务人即使愿意履行也不可能履行的状态。基于这一原因，也可以确定此类合同无效。

[合同无效后当事人利益的

平衡机制]

法院认定此类合同无效，是否能够真正体现出法律的公平、公正，能够起到定纷止争的效果？实际上，近年来集体土地上房屋买卖纠纷案增多，大部分是由于当初卖房的农民反悔所引起的。以画家村案为例，当年的买卖合同是在双方平等协商、公平自愿的情况下签订的和约，如今画家村房价上涨，又面临拆迁，农民马海涛受到巨大利益的促动，利用法律，背信弃义到法院。而对于画家李玉兰而言，面临着举家搬迁，流离失所的处境。所以笔者认为，合同无效后，应该建立一种利益平衡的机制，一方面使利益损害方得到应有的公平补偿，另一方面也约束人们在交易中的诚实信用。

二审判决和“反诉”判决确立以信赖利益的赔偿作为双方当事人的利益平衡机制。判决书中指出：出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任，对于买受人信赖利益必须予以赔偿。对于李玉兰作为买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。这样的处理意见一方面保护了画家的利益，一定程度上体现了公平的价值观念，同时也起到了惩罚村民背信弃义的行为，遏制类似案件的作用。但是通过仔细分析，就会发现判决的理由经不起法律上的推敲。首先，法院以卖方明知所出卖的房屋和宅基地属于禁止流转范围，出卖多年后又反悔为由，认定出卖人对合同无效承担主要责任，这样的认定是值得商榷的。房地产交易属于买卖双方的合意行为，买方不可能不知道法律的禁止性规定，所以在非法交易过程中双方都存在过错，不能轻易认定某一方过错更大而要求其承担主要责任。其次，以信赖利益作为赔偿的理由也是不恰当的，既然合同订立过程中双方都存在过错，又何来信赖利益？即使存在信赖利益，按照合同法原理，对于信赖利益的赔偿，结果是使当事人达到合同未曾发生时的状态。本案中，就是画家返还房屋，村民返还当初的房款，这样的结果也很难体现公平性。

按照相关法律规定，对于合同无效后的处理是以恢复原状为目的，可以采取的方式有返还、补偿及赔偿。返还就是财产返还，双方因合同从对方得到的财物都应该返还给对方，回复到合同履行前的状态；但是随着时间变化，需要返还的财物也会出现变化，原物返还已经不可能，这时就需要补偿，一般采用折价方式以货币补偿；双方在履行合同以及返还的过程中发生的费用则属于损失，损失按过错承担。具体到本案，房屋、宅基地和原购房款属于应当返还的财产；房屋和土地的溢价、翻建装修费用和房屋折旧、房款利息属于应当折价补偿部分；搬迁费用等属于损失。对于原物的返还，不存在疑问；搬迁费用等损失，由于双方都存在过错，不考虑其他情节，由双方平均承担似乎也合情合理。

在现有的法律框架下，对于如何补偿，应注意以下几点：（1）如果买房人对房屋作了比较好的保养，尤其是进行了装修或者比较大的翻建的情形下，所付出的费用理应得到补偿，如果房屋折旧比较明显，则买房人同样也需对出卖人补偿，关于具体补偿数额，可以通过专门的房产评估公司进行价格评估后得出。（2）房款的利息问题可以参照同期的银行利率，由出卖人对买受人进行补偿。（3）关于土地价格的上涨，不应该在补偿的范围之内，因为地价的上涨是客观的，是由于房屋所在地经济发展、城市化等因素所致，与交易双方的过错没有关系。如果买方因返还房产蒙受损失，这种损失也是市场原因导致，不应由交易对方来承担这种损失。