酬金制模式物业管理会计核算

一、酬金制模式的概述

（一）酬金制的涵义。酬金制通常是指在预收物业服务资金中，能够按照规定比例或者规定数额，将酬金定期交付给物业公司，剩下部分需要按照物业服务具体约定进行支出。之所以采用酬金制的形式，是因为物业管理企业在所收取的物业服务费是代收收付的方式，所收取的费用在使用之前，是属于预收的物业服务资金，但其所有权应该属于业主所有，物业管理公司只具备使用的权利，并不具有服务资金的所有权。在物业管理过程中，企业所得到的酬金，可以根据具体比例，按比例的进行提取。

（二）酬金制的运作流程。年度工作计划的编制、预算年度费用、招标考核方案的提交、计划及预算执行计划、费用使用状况的公布等等，这些都是酬金制的运行流程，在具体运作过程中，需要重视这些工作的开展，这些工作的开展情况将会直接影响到物业管理公司的发展状况，因此需要从各方面上保障上述所讲到的各项工作有序、稳定的发展。

二、酬金制管理模式下物业管理会计核算特点

（一）会计核算主体基本状况。通常状况下，会计要素中所表明的资产是指企业在发展过程中控制以及拥有所能使用的货币计量的资源，主要包括债权、其他权利、财产等等，同时按照资产的流动性也可分为长期投资、流动投资、无形资产等等。我们先讲述注册资金，会计主体的物业管理处作为物业管理的派出机构，没有任何人投入注册资本，单单叫业主来进行管理物业各项目。有些管理处虽然注册了营业管理机构，但是通常所注册的资本是利用物业管理费进行注册的，在物业托管合同之内约定返还的条件，在运营状况正常之后，可以在物业管理收入中进行返还，但还是需要开办经费，否则会影响到酬金的支付，一旦影响到了酬金的支付，将会影响到各项工作的开展和进行。办公设备、办公地点等这些客观条件需要业主展开无偿提供，并且需要形成固定资产、流动资产、递延资产等等，这些资产都归属于业主的权益范围之内，物业中心只具备资产的调转权、使用权，但是不具备所有权，所以业主也需要充分认识到这一点，所有权是在自己的手上，并不属于物业中心。

（二）企业筹集资金的形式。负债作为企业筹集资金的主要形式，企业不能长久使用和支配它，需要定期进行归还、偿还，通常负债是企业所需要承担的，需要以货币形式展开计量的，或者是劳务偿付、资产等等形式的债务。管理处对于所收入的管理费，在业主大会上经过业主同意之后，并且不违反相关政府所规定的物业服务费，业主可以提前进行支付，物业管理公司可进行代管。所遵循的基本原则是以定支收，在操作方法上先需要交钱然后在提供各方面服务。理论上需要所交费用应该与劳务支出要求相符合，这样的情况下，应该不需要借贷。同时，在运营物业项目过程中，因为在筹备期间可能投入比较大，管理成本也比较高，入住率也比较低，导致前期开办费用根本无法在短时间内收回。所以提前收取若干个月的管理费用，实行半年或者一年缴费的方式，这样可以帮助那些刚刚入住的青年减轻压力。对于写字楼这种类型的项目，可以由业务在提供开办费用之后或者在空置单元的管理费用在补足之后，方能进行使用。之所以会形成上述所讲到的原因，主要是由于物业管理处的财务对象，可能在短期之内出现了负债的现象，通常这与企业的借贷形式还是有着很大差别的。

（三）遵循多退少补原则。企业投资人拥有企业净资产的权益称之为所有者的权益，同时也是企业展开资金筹集的大部分工作，在量上通常表现为企业的所有资产额数与所有负债额数做差运算，这其中主要包括企业投资管理人员所投入的资本、公积金、未能分配的利润等等。因为物业管理费的会计主体在会计对象过程中，没有具体的投入资产，也不能产生资本公积金。同时也因为物业管理费的收取方式是以定收支的方式，不具有积累公积金的条件和要求，所以可以依据多退少补的基本原则，将多出的管理费用可以转到下半年度继续使用。如果数额较大或者每一年都有剩余的状况，那么应该将一部分返还给业主，也可以减低管理费用。从上述所讲的情况进行分析，管理费会计核算过程中并不存在着利润分配的问题。因此，管理处或者管理企业对管理费作为经营收入，是不具备所有者所具备的权益，唯有业主在全权委托之下，在授权之后企业管理者才能对管理使用资金。

三、在物业管理中采用酬金制模式进行会计核算的制度保障

（一）物业管理制度的建立。在酬金制度的形式下，业主有权利对物业服务费展开监督，通常情况下，这种形式的监督制度可以经过公布工收支报表以及管理预算来得以实现，但在有些情况下，这种形式的监督体制与业主的需求并不符合，所以物业管理企业与业主之间看法和意见不统一的状况下，根据情况需要，可以聘请专业的机构展开审计工作，这种形式的审计是审核物业管理企业以及业主的权利。

（二）预算管理制度的建立。管理预算制度也可说为是年度预算物业管理费用，同时也是物业管理活动过程中，酬金制方式下主要中心的内容，是需要由物业管理负责人能够根据这个区域的全年可进行支配的全部物业服务收入以及所需要履行的义务，在这样情况下所展开的平衡收支预算。

（三）多退少补机制的建立。在“酬金制”形式下，对于结余的部分，需要由全体业主享有，可以在业主大会上，共同商议结余部分处理情况，不过通常状况下，都会将结余部分用来弥补去年损失状况或者纳入到专项基金建设中，不足的地方需要全体业主共同分摊。

（四）物业服务费收支报告制度的建立。对于物业服务费的收支情况制度也可称之为公开费用制度，通常状况下，这是在预算管理的基本层次上所展开的工作，在日常中，业主也会适当的对物业管理状况以及物业收费的情况进行了解，当业主需要了解时，可以将公开费用制度的让业主掌握，采取这样的方式，业主能够及时、快速了解到物业费的收取情况，而且也方便物业管理公司展开公司。

（五）有奖制度的建立。物业管理费用出现结余，只有一种情况，那就是因为管理服务工作者管理方式较好，才能出现结余的情况，同时在遵守服务标准的基础上，管理费用如果出现结余，那么应当采取多退少补的制度，同时建立起奖励机制，将剩余部分的钱，进行二次分配，积极鼓励那些在工作过程中，表现优异的员工。

综上所述，酬金制也就是一个系统，需要与事前预算、事后监督相结合，这才算是一个完整、统一的酬金制，同时在物业管理酬金制度体系下，需要建立起科学的制度。唯有将各方面工作都做到最好，才能使服务功能更加完善和统一，这样可以使有限的资金，发挥无限的价值，实现企业服务的最大化，并且在会计核算模式体系下，使业主能够享受到自身的利益，促进物业管理这个行业取得快速的发展。

作者：刘玲 单位：北京戴德梁行物业管理有限公司重庆分公司