房屋维修基金管理模式探究

[摘 要]房屋维修管理工作中，涉及到的内容比较广泛，但是其中重要的一部分内容就是房屋维修基金的管理，这项工作涉及到千家万户在房屋使用过程中的各项保障，本文主要针对房屋维修基金管理的模式进行了深入的探究，希望通过本文的分析能够更好地促进房屋维修管理体系的有效运行。

[关键词]房屋；维修基金；管理模式

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）08-0198-01

前言

社会经济和科技的快速发展，相关产业和经济也随之发展起来，近几年来，房产经济发展速度较为突出，但是在发展的同时，人们在居住和使用的过程中出现了一系列的问题，困扰着人们的正常生活和工作，完善房屋维修基金管理模式，健全房屋维修管理制度体系势在必行。

1 房屋维修基金管理不足

我国房屋实行商品化是在最近几年开始实施的，正是由于实施的时间还不够长，所以在房屋维修基金管理模式中存在这一系列的问题。

1.1 房屋维修基金管理力度比较弱

造成这种现象出现的原因主要是显现的房屋维修管理模式下机构不健全，相应的管理手段也不够先进，导致矛盾、纠纷的出现。房屋维修基金在没有业主大会之前主要由房屋所在地的房产主管部门进行管理。该部门通常情况下会选择当地银行来对房屋维修基金进行专项管理，同时在该银行设立一个专户。自从有了业主大会，房屋基金也被存放在当地银行，但是进行基金账目管理的部门则要由业主会选取，从这一点上可以看出，有三个管理者参与了维修基金管理，这在很大程度上降低了基金管理的力度，甚至导致部分地区出现侵吞、挪用现象，加之有些基金管理账目本就混乱，管理不严，损害了业主利益，从而导致矛盾发生。

1.2 资金运用不到位

业主缴纳维修基金的最根本目的是让基金真正用到维修工作上，包括维修小区公用部位和设备。此外，房屋维修基金在、投资工作中的运行也是基于维修目的的。维修基金如果没拿来进行房屋维护与建设，那么它的收缴也就没有了意义。但是，尽管绝大多数人知道这一道理，但是实际使用维修基金的过程中还存在维修不足的问题，即资金在维修工作中没有落实到位。

1.3 资金管理成本耗费大

《住宅专项维修资金管理办法》曾指出，如果在银行开设一个专户进行基金管理，那么需要做好设帐工作，首先要先以小区为单位，在此基础之上根据房屋设置分户账。对于没有物业管理的，则设帐的时候按楼来进行。这样做增大了基金管理信息量，使管理程序变得复杂，各环节工作量很多导致管理工作既耗时又费力，增加了资金管理成本。

2 完善房屋维修基金管理模式

2.1 完善法规建设

针对现阶段房屋基金管理力度弱，管理机构不健全的情况，可以采用完善法律法规建设的方式来进行解决。这主要是因为资金管理力度差是缺乏上层指导。关于房屋基金管理的法律法规或是相互存有冲突，或是在某一领域内涉及不全面。这也称为了完善房屋维修基金管理模式的一个阻碍。因此，为了优化管理模式，国务院或其它权利部门应该就房屋维修基金相关问题进行完善，比如对维修基金的收取数量及收取范围做好明确规定，同时对于归集、监管等环节进行立法管理，保证房屋维修管理工作在何时何地都能有法可依。另外，在执行期间，政府及相关部门也应据此制定关于基金管理的具体细则，保证上方制度和下方执行的统一，以完善和规范基金的归集、管理工作。

2.2 加强基金监管

房屋维修基金管理是一项长期工作，它所涉及到的基金收缴、归集或投资等方面联系性较强且比较复杂，此外基金管理工作有涉及到广大人民群众的利益。因此在维修基金的使用和管理方面一定要加大监管力度，避免出现错误。特别是要确保收缴上来的资金安全，因此要做好基金监管，保证基金应用到位，防止资金管理和使用过程中有违法乱纪情况出现。

2.3 规范资金的归集和使用

归集和使用是进行基金管理的一项重要内容，因此想要保证基金管理工作的的落实，首先要先做好基金的归集工作，这一点上可以先从地方政府和房地产管理部门入手，由它们建立一个专门机构来进行资金的归集和使用。对于已经收缴到的维修基金，应尽快交到管理机构进行管理，已经被挪用的基金一定要进行追缴和补足。其次，还应该加强对基金使用的管理，保证基金真的能取之于民、用之于民。

3 房屋维修基金管理模式创新

为解决上述房屋维修基金管理工作中存在的不足，确保房屋维修资金的最优化利用，对于现阶段房屋维修资金管理模式的创新变得十分必要。为了让基金避免投入风险，提高基金利用率，可以采用一种政府主导模式来加强对房屋维修基金的管理。

3.1 创新原则

这种新型管理模式下主要由当地政府负责来支配维修基金运作，同时也有政府进行日常基金的管理。这样做的主要原因政府在物业公司等涉及到房屋维修工作的组织部门面前是具有公信力的，而且政府本身就具有统筹资金的能力，相比较其它部门而言也有着更高的抗风险力。在这一模式中，业主缴纳的房屋维修资金和资金运作下的经济收益是维修基金的主要来源，由政府统一进行支配和操纵可以将房屋资金运作规划到国家融资计之中，这样既有利于资金安全，同时也能达到其增值性要求。

3.2 理论设计

首先，政府主导下的房屋维修基金管理模式实行基金的统一运作和管理。应尽量选择高等级的行政单位来进行统筹基金运作，如省政府。可以选择在政府的支持之下开设一个国有制公司，该公司为独资性质，主要进行房屋维修基金信托，它应用于其它公司一样正常管理，但是其性质却为非营利性。在这个公司中，设有专职人员进行基金理财工作、审计或风险管理等。而基金归集、账户管理等工作则由公司交付房地产管理部门来进行。在公司进行理财的过程中，所得到的收益有一些会转进业主账户，其它的一些则留下支持机构日常运转。

其次，在基金归集方面，政府则是使用强制性的方式来进行确保的。例如：在给业主办理产权证的时候，会提出以缴纳维修基金为办理的前提条件。这种方式可以促使业主缴纳房屋维修基金。如个人基金余额过低，相关部门需要负责同时缴纳维修费，业主如不配合，则可以选择让水利部门代收的方式来收缴。

最后。基层房管所具有管理职能，主要负责对维修基金的统计管理，在这一模式之下，政府应负责强化房管所这一职能，当其管理职能大到一定范围之后，如果业主在物业方面存在问题便可以直接同房管所交涉，这样业主不需要在多个行政主管方之间处理问题。

4 总结

综上所述，房屋基金的收缴和使用切实关系到每一位业主的利益，因此做好房屋维修基金的管理工作具有重要意义。现阶段，我国的房屋维修基金管理模式还存在不足，因此，对于已经存在的问题相关部门一定要由足够的重视并及时制定出相关政策去改进和完善，同时可以尝试去创造新型管理模式。无论采用何种方式，其最终目的都在于保证房屋维修基金的收缴能真正做到取之于民、用之于民。

参考文献

[1] 庞喜录.加强维修基金归集与管理建立房屋维修保障新体制[J].中国房地信息.2012（04）.

[2] 李求军.攒钱容易花钱难――关于住房维修基金“使用难”若干问题的思考[J].中国房地产.2011（07）.

[3] 李求军.攒钱容易花钱难――关于住房维修基金“使用难”若干问题的思考[J].中国房地产.2010（07）.