房地产投资现状

从2004年第一季度开始，房地产投资增长幅度逐月降低，其增长幅度已经低于2002年和2003年同期的增长水平（见图）（2002年和2003年1－6月份房地产投资分别增长32.9％和34％）。这表明自去年以来国家采取的诸如进一步整顿土地市场秩序、暂停农转非用地审批、提高存款准备金和项目资本金比率、清理整顿固定资产投资项目等一系列控制投资高速增长的政策措施已初见成效。但是否意味着房地产投资热潮就此止步？目前的房地产投资增幅是否合适？

根据周期波动的理论，市场经济的一般规律是：供小于求剌激价格上升利润增加剌激投资规模扩张商品供应量增加供大于求价格下降利润减少投资规模缩小商品供应量减少供小于求，如此循环往复。而目前中国房地产市场需求旺盛，2004年开始的宏观调控虽然暂时遏制了房地产投资的迅猛势头，但同时也加剧了消费者的投资预期，其结果必然形成需求大于供给的局面，为房地产投资的进一步加剧埋下了伏笔。同时，长期以来，在我国业内人士之间形成一个的共识，即房地产投资增长速度控制在为GDP增长速度的2倍以内比较适宜。然而去年GDP增长为9.5％，而房地产开发投资增长为29.7％，是GDP增长速度的3.126倍（这是就全国而言的，有的城市比这一倍数高出许多）。也就是说房地产开发投资增幅仍然偏高。

那么，究竟是什么原因造成了房地产开发投资增长强劲呢？一般来讲，主要有以下几点原因：

第一，2004年中国GDP继续保持高速增长的态势，增幅达9.5％。而房地产业是国民经济的"寒暑表"，必然也会保持较高的增长速度。这是最根本的增长因素，是房地产业发展的前提和基础条件。同时，居民预期收入增加，购买力增强，房地产需求强劲，刺激房地产投资增长迅速。

第二，城市化进程的加快和城市人口管理制度的改革。目前，在全国总人口129227万人中，有52376万人是城镇人口，城市化水平己达40.53％。此外还有大量的城市流动人口。房地产潜在需求很大。

第三，住宅商品化步伐加快，单位自建房比重逐年下降，大量非商品住宅向商品住宅转化。1999年两者大体上各占一半，2003年商品住宅就上升到80％左右。这也是商品房开发投资增长较快的一个重要原因。

第四，房地产市场发育不完善，缺乏合理有效的管理和指导，没有建立健全的房地产市场预警预报体系。

从上面的分析可以看出，中国房地产业要想健康的发展，无论是从制度上还是从管理上，都必须要不断完善。笔者认为应该注意以下几点：

一是建立健全房地产市场预警预报体系。搞好这项工作的“基础”是准确、细分的统计资料，“关键”是规范空置率的计算方法和合理确定警戒线。可以考虑设定“增量空置率”和“存量空置率”两大指标，建立“空置率双指标体系”，以便全面反映空置房状态，从总体上控制房地产投资增长速度。

“增量空置率”主要是反映报告期当期（某年）商品房的空置状态，为调控房地产投资量和开发节奏提供科学依据。可以考虑设定为：

增量空置率=期末当期净增的商品房空置量/期末当期商品房竣工量。以及时准确地反映空置房的现状和进行年度投资量、开发量的调控。

“存量空置率”主要是反映全社会房屋总量的态势和余缺状况，为判断正常空置和非正常空置，以及制订房地产开发长期规划提供科学依据。可以考虑设定为：

存量空置率=报告期末社会上空置的各类房屋的总量/社会上全部房屋存量。同时，在这两个指标的基础设定房地产投资的警戒线。关于警戒线的具体限定，建议在初始阶段先定的低一些，然后根据具体的国情国力、市场承受能力及供求状况作出进一步的调整，以反映各个不同阶段对房地产的需求。

二是根据上面的分析，中国的房地产投资旺盛的一个很重要的原因就是需求的拉动。我们可以把房地产的价值分成两部分：一部分是可以预见的收益，这部分价值可以由房租水平来衡量；另一部分是无法预见的收益，这部分的价值可以理解成房地产所代表的期权价值。投资人在购买了房地产之后，就类似购买了一个买方期权。而中国的经济继续保持了前几年的强劲走势，所以投资者相信，只要现在购买了房地产，如果经济能够像他们所预期的那样持续发展，那么将来一定会从中得到收益。

从这方面考虑，如果想从需求上压制房地产投资的增长，则必须从降低房地产期权的价值上来着手。这方面可以考虑通过由政府征收房产税的形式来实现。因为房产税其实是房产这个买方期权的分红。正如持有股票买方期权的投资者，因为没有持有股票本身而错失获得红利的机会，因而当股票开始分红时，买方期权的价格会下跌。对于拥有房地产的投资者来说，持有房产就必须承担房产税，而不拥有房产的投资者则无须承担这部分税收（买方齐全的投资人额外承担了税收）。因此，我们可以把房产税看作是一项分红，该分红越多，持有买方期权的成本就越高，房产所包含的买方期权的价值也越低。从而降低投资者的需求，达到抑制房地产投资增长的目的。

总之，中国房地产业目前所形成的这种态势，是多种原因、多种条件共同作用的产物。但是，要想制止这种态势，不能操之过急，应当采取“软着陆”，既要达到控制增长过快的目的，又要防止房地产市场出现大起大落和剧烈震荡。从根本上讲，最重要的是先建立一个规范的房地产运作市场。

自1998年以来，我国房地产投资和销售额出现了新一轮的持续快速增长，增长幅度逐年递增；而且每年的商品房销售额增长率都高于房地产投资增长率、销售面积增长率，也高于竣工面积增长率。其中单2004年第一季度，房地产开发投资增长41.1％，增幅比去年同期提高6.2个百分点。针对这种情况，中央采取了一系列宏观调控措施，连续出台与房地产市场相关的多项重大政策，如对房地产项目坚持适度从紧的供地政策、紧缩房地产开发信贷政策等，旨在从房地产开发的源头——土地和金融两方面来对行业进行调控。