扬汤止沸,不如釜底抽薪

如果将中国业已形成的楼市泡沫比做一只滚水四溢的大火锅，那么中调控的现状就是―只见扬汤、不见抽薪。首付比例提高、取消税费优惠、利息上浮、房地产税直至很“计划”和很“行政”的限购令，这些都是一瓢瓢泼向高房价滚汤的凉水，但是，房价竟应声而涨。近悉，随着中央严格调控的三令五申，除了北京有降价表态外，好多地方政府始终环顾左右而言他，始终把房价的调控定位于防止“过快增长”上，于是，出现了一线城市房价胶着，二三线城市房价大涨的怪局。

扬汤不成，只好抽薪，何为烧出楼市天价的巨薪？就是连年飞快增长的土地出让金。地产名人任志强说过：“现在人们老是觉得房价贵，是因为现在房价有50%是政府的土地出让金”。此言一出，坊间曾经哗然，尽管后来政府有关官员出面撇清，但始终语焉不详，拿不出令人信服的数据来。事实上，从业者都知道，在房地产开发成本中，土地出让金确实是分量过半的一块组成部分，其刚性、不可逆性和快速增长性是发展商心中最大的痛，而地价的坚挺和不断提高在很大程度上阻断了房价的下降空间。近年来， 在政府主导的土地招、拍、挂下，土地价格被不断推向极至，京土如金，越来越多的大型房地产开发商已经被逼到二三级城市发展，近来，二三线城市房价在中央房地产宏观调控中逆势而上，其中就有不少一线地产大鳄们退而求其次的乱脚。而在京斥巨资拿了地的开发商只能在楼价中转嫁成本，这是资本的天然特性，与调控无关。

不抽薪不能止沸，一旦土地出让金减少，楼价能够一夜跌回几年前。但这个浅显的道理始终无法践行，是因为抽薪的决策人同时也是土地财政的最大收益人。近年来，愈演愈烈的土地财政已经使许多地方政府染上了土地财政、地产经济的依赖症，这是一种嗜瘾性顽疾，染上此病的地方政府已经具有了某种行政性公司的属性，最大限度的压缩成本和最大限度的追求利润也同样是该公司的核心诉求。

政府不仅限于收取土地出让金，他们在拍卖土地的过程中还有许多附加条件，譬如住宅小区内的商场、学校、甚至公共汽车站、派出所和居委会等配套公用设施以及道路、市政绿地等通常都是由发展商来完成的，而发展商则理所当然地将以上公共投入资金全部加到房价里。政府的成本减少，公众的购房成本增加，发展商则居间赢利。

除了土地出让金以外，多达几十项的税费也是政府的重要财政来源：三通一平费， 自来水厂建设费 ，污水处理厂建设费，供热厂建设费，煤气厂建设费，地下水资源养蓄基金，地下热水资源费，甚至超计划用水加价，夜间施工噪声扰民补偿费，占道费等不可胜数。一边是对土地说了算的政府，一边是名义上有、实际上没有土地所有权、支配权的购房者，高地价就有了产生的土壤，高地价导致政府富，百姓穷。富人优先享受房地产的财富扩张效应，因房价大涨而财富增值，而买不起房的穷人更加贫困。房地产渐渐成为权利和富者通吃的一道盛宴，其中高昂的土地出让金起到了助推作用，有了劫贫济富之嫌。我们看到，土地招、拍、挂这个一诞生起就饱受诟病的东西，现在仍然被很多地方政府当作“神器”供奉着，它奠定着高房价的高基础，也越发成为高悬在全社会头上的达莫克利斯之剑。事实上“道德血液”也应该流淌在政府的血管里，而民众监督、财政公开则是权利血液透析的治疗仪。

扬汤止沸不成，又不想釜底抽薪的话，还有一个办法，就是往滚水里加料，限购就有点这个意思，这里，一面扬汤、一面加薪，那里，发展商高价拿地紧锣密鼓，已经中标、立项、开工的项目片刻不能停，现房又被限购着卖不出去。于是，断裂的资金链、巨大的财务损失、不良资产，烂尾工程、买卖纠纷、诉讼案件像一大堆半生不熟的肉沉积在火锅里令人无法下箸。事实上，为限而限，罔顾其他，单打一不是一个好办法，地产、法律、信贷、金融的相关问题必然相伴而生，既违背了经济发展规律，也违背了和谐社会的初衷。

其实，有很多好的办法来抽薪止沸。比如废止招、拍、挂，实行定价准入机制，先制定出合理的和社会平均收入相匹配的房价，进而倒推出土地出让金的含量和符合可持续发展的利润率，让发展商按照科学的标准竞标入围，而非以往的“价高者得”，据此来约束政府和发展商的趋利性短期行为，民生自然落于实处。但由于以上“让利于民”的办法需要政府具有很强的“主动精神”，“放弃精神”且目前又缺少必要的公众财政监督和制约，故实施起来是有很大难度的，但这恰恰可以考量出政府执政为民的真实度。