浅谈建设单位对安置房项目的控制

摘要：随着城市建设发展步伐的加快，城市框架不断拉大，改造城市过程中，不可避免的需要进行拆迁安置，政府需要新建安置房，来满足拆迁户的需求。建设单位如何加强安置房项目的控制工作，成为我们面临的一个问题。本文以舞钢市恒大拆迁安置房工程为例，对建设单位如何控制安置房项目建设进行探讨。

关键词：安置房；项目；探讨

中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

1、基本情况

舞钢市恒大拆迁安置房工程地上32层（因地势高差大，西单元住宅增加一层），地下一层，建筑面积39874.514平方米，剪力墙结构。其中：地下室设有45个停车位，电力、消防设备间及储藏室； 1-2层设有19间商铺，商铺面积在160-300平方米之间；3-32层为住宅，每个单元4户/层，共244户，分 AB户型和CD户型，AB户型每户建筑面积129平方米，CD户型，每户建筑面积127平方米。计划投资7000 万元，合同工期730日历天，于2013年6月15日竣工。

该工程建设单位为舞钢市房地产开发公司，设计单位为核工业第五研究设计院，施工单位为河南国安建设集团有限公司，监理单位为河南省万安工程建设监理有限公司，质量监督单位为舞钢市建设工程质量监督站。

安置房工工程位于钢城路东侧，规划庙上中路北侧，金鏊山西侧，地势东高西低，地形起伏较大，在开挖基坑的过程中，发现地基土层和岩土工程勘察分析报告局部存在不相符的情况，在主楼南部出现了软弱地基层。经过地质勘探单位、设计单位、监理单位现场查勘后确定，该软弱地基层不能作为该楼基础持力层，必须将该层清除干净后采用其它方法进行处置。项目部及时向局党委汇报情况，同设计单位、地质勘探单位、监理单位、图纸审查单位一起对设计单位提出的三个方案进行优化论证对比，本着安全第一，兼顾投资、工期的目标，最终确定了台阶式筏板基础，增加局部一层地下室的设计方案。设计图纸完成后，项目部及时与图纸审查机构联系，对变更图纸进行审查。为确保工程质量和不影响工期，施工中邀请设计单位和有关专家到现场指导施工，解决施工中的技术难题。2012年12月，舞钢市恒大拆迁安置房工程被河南省住建厅评为省“结构中州杯”工程。

2、工程管理

工程项目是一项拟建的建筑产品，是一项系统工程，需要各参建方的共同努力，协调一致。建设单位是工程建设的主体，是工程建设项目的主要组织者和实施者，是工程项目管理的核心，在工程建设过程中处于主导地位，对工程质量负总责。安置房项目是舞钢市的重点工程、民心工程，为了将工程干好，建设单位主要从以下几个方面入手：

2.1组建项目部

舞钢市住建局党委对工程十分重视，由主管副局长负责，抽调专业人员组建安置房项目部，健全管理机构，制订施工意见、质量检查办法等，保证管理机构的良好运行。搞好迁占赔偿，处理好地方关系，与地勘、设计、图审部门做好沟通，及时发现问题解决问题。

2.2规范程序

俗话说：“打铁还需自身硬”，要想将工程做好，必须从自身做起，从规范建设程序开始，工程从土地招拍挂、项目立项、图纸设计、招投标到办理规划、施工许可证等全部按照现行相关规定进行。

2.3保证工程造价

众多工程实例告诉我们，要想干好工程，就要保证工程造价。在工程造价上刻意做文章，是不会有精品工程的，因为承包商不是做义工的，他们来是挣钱的。本工程在招标中，项目部按照现行相关定额、规定制定招标文件，实地考察原材价格，委托有实力的造价咨询公司制定合理的工程招标控制价，最终选定与工程建设任务相适应的承包商，并签订工程承包合同。

2.4施工中做好质量控制

2.4.1确定工程质量控制流程中主动控制影响质量的因素，我们主要从人员抓起，要求施工企业的现场管理人员必须是招标时的人员（特殊情况需申报核实后方允许更换），并要保证现场管理人员出勤率，制定了请销假制度。保证工程项目中的对口管理。

2.4.2 制定切合本工程实际的现场管理制度，包括例会制度、检查制度、奖罚制度等，将项目管理规范化。

施工单位汇报每周工程进展情况、进度偏差、质量情况、安全文明施工情况、需要解决的问题、相关工作提醒等；同时提交具体赶工措施及目标；每周组织质量安全大检查，发现施工中存在普遍性问题或比较严重的质量安全隐患，及时组织召开现场专题会议，有针对性对施工组织设计、施工方案、专业技术、施工措施等进行研讨，提出问题，制定对策，做出处置意见。每周例会整理形成例会纪要，对例会决议内容各方必须认真落实执行，并及时进行情况通报。

2.4.3抓好质量检验、落实检验方法。质量检验方法包括：操作者的自检、班组内的互检、各工序间的交接检、质检员的巡检，以及业主、监理、设计及政府质量监督部门的检查。对分部工程、隐蔽工程组织验收。对不同类型的分部工程及隐蔽工程，及时组织有关部门进行验收。分部分项工程验收和各项安全质量大检查项目经理（技术负责人）必须参加，对于验收过程中发现的问题，项目技术负责人、项目经理现场阐明问题原因，拿出书面整改方案、限期责任到人措施，进行整改。整改完毕报监理验收。

2.5关键工序、部位重点检查

2.5.1砼工程

2.5.1.1严把原材料关，钢筋进场后，应按现行国家标准的规定抽取试件作力学性能检测，其质量必须符合有关标准的规定。不合格产品坚决退场。砼施工前做好准备工作。特别注意：马蹬筋应与钢筋连接牢固，间距为1000mm左右；人行道以及马道的搭设；施工临时用水，水管应设置至施工层；砼覆盖物已运至现场，并有专人负责。

2.5.1.2砼运输、浇筑及间歇时间的全部时间不应超过砼的初凝时间。同一施工段的砼应连续浇筑完毕。振捣应与砼泵送同步进行，必须有专业模板工配合、跟踪、看护，发现模板胀模、漏砼浆等及时处理。为防止砼表面出现收缩裂缝，严把二次收面关，并特别注意砼上面平整，严禁砼初凝后进行撒水收面和用砂浆找平。

2.5.1.3砼接茬部位应符合有关规定，不得出现接茬处砼松动、漏振露筋、蜂窝麻面等现象。

2.5.1.4砼在浇筑完毕后的12h以内对砼加以覆盖并派专人保湿养护。采用塑料布覆盖养护，其敞露的全部表面应覆盖严密，并应保持塑料布内有凝结水。砼强度达到1.2N/mm2前，不得在其上踩踏。

2.5.1.5现浇结构的外观质量不应有严重缺陷。对已经出现的一般缺陷，应由施工单位按技术处理方案进行处理，并通知监理方重新验收。对已经出现的严重缺陷，应由施工单位提出技术处理方案，并经监理（建设）单位认可后进行处理。对经处理的部位，应重新检查验收。

2.5.1.6为保证砼观感质量：增加梁底，模板刚度，增设钢爬勾，进行加强以防梁侧面胀模、变型、漏浆。框柱用槽钢加固，确保不漏浆、不涨模。

2.5.2粉刷工程

2.5.2.1原材料控制：水泥应复试合格后方可使用。罩面所用石灰膏其熟化时间不得少于30天，白灰膏应细腻、洁白，混和砂浆所用白灰膏不得含有未熟化的颗粒，以免出现爆灰现象。砂应为中砂，一般应用不大于5mm的筛子过筛，砂中不得含有泥土（不超过2％）、草根、树叶及其他有害杂质。

2.5.2.2做好基层处理及报验程序

砼界面不得有油污、铁丝、外露钢筋，海绵条及胶带；砼胀模剔凿到位，按设计要求砼剪力墙与加气块二种不同建筑材料接缝部位钉刚性网片或塑性网片；砼界面应进行处理，建筑胶素水泥浆一遍1：4，穿墙螺杆孔堵塞符合要求；砌体应浇水湿润等，上述基层处理工作完成后，房间必须规方贴饼确保设计几何尺寸，上报监理进行验收，经监理签字后，方可进行下道工序。

对于后砌墙粉刷的要求：后砌墙与砼交接处设置塑性网片，特别是砂浆与网片的结合，此项应重点检查，并附以隐蔽验收记录。

2.5.3屋面工程

2.5.3.1屋面、天沟、檐沟找平层的坡度，必须符合设计要求，找平层分格缝留设位置和间距，应符合设计及验收规范的规定。保温层应分层铺设，压实适当，表面平整，找坡正确。

2.5.3.2防水卷材必须符合设计要求。（检查产品合格证、性能报告和现场抽样检测报告）屋面卷材防水层，严禁有渗漏现象。

2.5.3.3卷材防水层在天沟、檐沟、檐口、水落口、泛水、变形缝和伸出屋面管道的防水构造，必须符合设计要求。卷材铺贴的质量，冷底子油应涂刷均匀，铺贴方法，压接顺序和搭接长度符合屋面工程技术规范的规定，粘贴牢固、无滑移、翘边、起泡、皱折等缺陷。管根结合，立面结合，收头结合牢固，无渗漏。

2.5.3.4排气屋面的排气道应纵横贯通，不得堵塞。排气管应安装牢固，位置正确，封闭严密。

2.6做好沟通协调工作

2.6.1与施工方的协调

明确项目部与施工方的关系，摆正自身位置，认真履行合同要求的义务，按《招标合同条款》及其补充条款的要求，按计划合理地审批工程建设资金。积极与设计、监理、施工、质检以及相关单位沟通及时解决施工中出现的图纸问题、施工周边协调等问题，满足施工方对工程提出的合理要求，并及时准确的处理到位，认真执行合同。

2.6.2与监理方的协调

严格按照基本建设程序和监理合同的要求去做，并赋予监理工程师相应的权力，使监理工程师能够较好地履行监理合同所规定的各项职责，达到控制工程质量的目的。尊重监理工程师，自觉接受和服从监理工程师的监督和指导，对监理工程师的要求认真对待，严格执行，对他们提出的意见认真加以分析考虑，正确认识和发挥监理工程师的作用。

及时组织设计、监理和施工单位进行设计交底，参加监理例会、监理组织的工程检查。同时，督促监理单位对施工单位的人员组织、料物准备、技术力量、现场施工准备及拟采用的施工方案进行检查，采取超前控制，预防为主的手段，将质量问题消灭在萌芽状态，达到预期的质量控制目标确保满足工程建设的需要。

2.6.3与质量监督等管理部门协调

质量监督部门是代表政府对工程各参建单位的参建行为进行监督。在依托质检部门规范本项目工程的参建各方行为的同时，定期或不定期邀请质检、安检、施工管理等部门人员参加工程的联合检查，发现问题，及时处理。通过现场联合检查来督促监理、施工单位以及自身对有关质量、安全等问题采取相应措施，共同搞好质量、安全控制，达到工程的预期目标。

总之，在安置房项目建设中，建设单位只有从工程质量、强化建筑结构、美化装饰工程出发，融合施工管理人员、监理人员以及各监督管理部门的综合素质，加强工程现场管理，提高施工效益，强化工程质量，真正起到建设单位的主导作用，才能将安置房工程建成政府放心、群众满意的优质工程。