房地产税改革对房价的影响

时间:2022-05-15 02:58:47

房地产税改革对房价的影响

摘 要 我国房地产的税收收入一直是国家税收收入的重要贡献力量。近年来,由于社会对房地产行业投资过热以及房地产商的垄断等原因,我国房价一直居高不下,政府致力于房地产税改革旨在调控房价。房地产税的改革对房地产商和购房者会造成一定影响。本文主要从“营改增”对房地产企业成本的影响和契税下调对购房者需求的影响两个角度探讨2016年我国房地产税改革对房价的影响并提出相关对策建议。

关键词 房地产税 房价 “营改增” 契税改革

一、我国房地产税收政策变动

近年来,我国政府为调控房地产市场,抑制过快增长的房价,多次调整房地产税收制度。2006年出台的二手房营业税政策规定,个人对外销售购买时间不足5年的住房将全额征收营业税。2009年12月,营业税征免时限由2年恢复到5年并且着手研究开征物业税。2010年,缩小首购普通房契税优惠范围,土地增值税预征率由0.5%提高到2%。2016年,我国房地产行业实行营改增试点和契税下调政策。我国房地产税改革的总体趋势是通过降低开发、转让环节税负,提高持有环节税负,建立开发、转让、持有三个环节并行的税收体系和制度。未来房地产税改革将由个人免税逐步向征税转型,由单一税改向综合税改转型,房地产税收政策的变化与房地产市场密切相关。

二、房地产税变动对房价的影响分析

(一)“营改增”角度

第一,我国新试点的“营改增”相关政策规定,个人将购买时间在2年以上(含2年)的住房对外销售,免征增值税。除北京、上海、广州和深圳外,个人将购买不足2年时间的住房对外销售,按照5%的征收率全额缴纳增值税。政策延续了营业税的规定,不仅适用于个人自住用房,也适用于投资住房。

第二,“营改增”新政下,对于房地产业的定义与营业税法规下的规定基本一致,增值税将适用于房地产销售和租赁业务,并且影响主要的房地产类型,如住宅、写字楼、工业地产以及商业地产等。房地产业一般纳税人将适用于11%的增值税税率,较之营业税5%的税率有大幅上涨,小规模纳税人和其他个人适用5%的税率。

第三,“营改增”前后房地产税负对比分析:一是“营改增”后,假设个体单位或工商户出售1套购入不足2年的居民住房,成交价为k万元,“营改增”前税额=5%k,“营改增”后增值税额=K/(1+5%)*5%=4.7k%,此处不考虑其他因素,“营改增”后,小规模纳税人税负成本降低。二是“营改增”后,对于一般纳税人房地产企业,假设成交价为n万元,“营改增”前税额=5%n,“营改增”后销项税额=n/(1+11%)*11%=9%n,应纳增值税=9%n-进项税额,如果进项税额大于4%n则销售环节税负降低,反之,税负较之前提高。三是“营改增”后土地抵扣可增加获利空间。在房地产开发成本中,土地出让金一般占整个成本的30%~40%,是开发成本中最大的一块。“营改增”后,土地可被视为抵扣项目,这将有利于开发商减轻缴税负担。设某楼盘房价每平方米W万元,土地成本每平方米1/2W万元,增值税销项税额为(W-1/2W)/1.11*11%=0.05W万元,不考虑其他任何抵扣,这家企业的税负已经降到了5%,与营业税环境下基本持平。加上其他抵扣,该房地产企业有望减税,房地产税负成本降低则房价有望降低。当然,如果在土地成本的比重很低,而相应的抵扣又不足的情况下,房产企业的税负还是比较重的。

(二)契税改革角度

第一,2016年我国政府颁布房地产业契税新政,明确规定除北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实行契税新政策外,其他城市自2016年2月22日起执行房地产业契税新政。最新房产契税政策规定,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,将按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,将按2%的税率征收契税。

第二,从契税的调整政策可以看出,调整后税率降低1%~2%,由此房屋契税交易成本将降低,在一定程度上将会刺激房屋交易。以下根据我国历年契税收入统计分析契税与房价变动趋势:

由我国历年契税收入与房价统计收入可知,在2006~2015年10年间契税增长350%,房价增长100%,契税收入与房价在数值上总体呈同向增长趋势,此次契税下调对房价的增减变化影响需要进一步考虑市场供需关系。

三、结论与建议

第一,“营改增”后,房地产业由营业税改征增值税,小规模纳税人的税负成本降低,一般纳税人销售环节的税负较之前是否会降低,则受到进项税抵扣多少的影响,从房价的构成比例统计看,税收成本因素约占14%,如果不考虑其他因素的变动则降低税负能够降低房价。

第二,2016年契税改革后,契税税率降低,契税成本降低。从直接影响看,会刺激住房需求,有利于非一线城市楼市去库存;从房产历年统计的交易数据趋势看,房屋交易一直呈攀升趋势,契税的变化在一定程度上刺激需求;从供需关系看,如果需求的增加幅度大于供给增加的幅度,则契税税率下调可能影响房价的增长。如果需求增加的幅度小于供给增加幅度则房价可能是下降的。但是这种影响是有限的。影响房价上涨的影响因素很多,如果房地产税改革调整的范围比较大,那么可能对房价的影响就会更大一些。

四、结语

房地产税改革对房价是有一定的影响的。但是由于目前改革的范围有限,不管从房屋的建筑成本还是从房地产税改革对交易持有环节的影响分析,在短期内都难以确定房地产税改革对房价增减变化有显著影响。为有效调控房价,政府要继续深化房地产税改革,完善房地产行业的营改增税收立法,循序渐进,建立健全房地产市场信息披露机制,避免买卖双方信息不对称造成的不利影响,减少盲目跟风现象,引导消费者理智购房。

(作者单位为长沙理工大学)

参考文献

[1] 侯鹰.房产税对房价影响机制研究[J].中国商贸,2014(9).

[2] 詹敏.房地产业“营改增”后的税负变化[J].财会月刊,2015(29).

[3] 赵晖.“营改增”改革对房地产企业未来影响的研究[J].财会学习,2013(06).

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