浅谈中国房地产从业相关问题及对应方式

摘要：目前，房地产行情虽然有点小风波，但只要坚持自己的理念及品牌，在同等条件下就会显示出高品质楼盘的重要性，本人于2005年进入房地产行业，至今已经6年了，根据以往的工作经验积累，分几点对房地产业的通病及建议作以阐述。

关键词：房地产业；工程质量；工程开发；

一、工程质量通病梳理、

根据以前项目运作后，在交房过程中存在的质量通病梳理如下：

1、室内厨房、卫生间、阳台、顶层屋顶的渗漏水；

解决措施：结构砼浇筑时需振捣到位，管道处二次浇灌砼要做好清理、湿润、捣实防水处理，做好表面湿润养护到位，做好关键部位的验收工作。

2、楼房层高误差；

解决措施:楼层模板施工中做好层高复核、浇筑砼前对模板支撑扣件的检查。

3、室内平面开间、进深平面尺寸误差；

解决措施:砌墙工程施工前，做好平面尺寸放样工作。

4、卫生间内坐便器预留洞孔平面尺寸误差；

解决措施:浇筑砼前做好相关尺寸复核，浇筑砼做好对预留配件的保护。

5、门窗的渗水；

解决措施:门窗施工中，做好发泡剂的饱满度，泥工做好门窗洞口的收尾工作。

6、室外墙面实贴花岗岩的渗水；

解决措施：花岗岩施工时，灌浆要到位。

7、外墙线条上面墙体渗水；

解决措施：可采用防水处理。

8、楼板的裂缝；

解决措施：避免上下层钢筋在同一直线上，及时做好养护工作。

9、墙体裂缝、梁底水平裂缝；

解决措施：砼与砖块交接处做好纤维网片施工或者扫毛工作。

10、玻璃划痕；

解决措施：做好运输保护及保洁工作。

11、门、窗框的划痕及变形等；

解决措施：做好门窗框运输过程中保护，门窗框施工中做好成品保护，

12、卫生间排气孔的高度；

解决措施：排气管道气孔高度在预制中上调10公分。

13、室外空调搁板尺寸不合理；

解决措施：考虑市场空调的外型尺寸，进行设置空调搁板。

14、楼地面空鼓；

解决措施：材料的配比及质量要合格，施工中清理、湿润要到位，注意养护。

二、项目管理梳理

项目开发主要节点：前期策划、工程营造、产品销售、交房。

前期策划：四证办理、场地三通一平、提供设计所需资料、产品策划书、项目可行性报告、规划、建筑、景观、市政管网、精装修方案设计，市场调研、售楼处选址、项目开发成本测算等。

工程营造：销售证件办理、确定相关品质材料、重点把控安全、质量、节点进度及标化项目实施情况。

产品销售：做好楼盘策划、销售、广告宣传及销售计划。

交房：配合物业公司做好维修工作、做好工程决算、项目资金回笼及项目开发成本工作。

三、项目开发建议

打造精品楼盘的项目宏观管理思路：

首先要有先进的管理理念、科学的、优秀的企业文化

先进的理念既（老板理念）只有秉承“创造精品，回报社会”这样的企业宗旨，才能有决心打造一个精品楼盘，先进的管理理念尤为重要。

建立、完善企业规章制度及岗位职责

俗话说无规矩不成方圆，只有严格的岗位职责制度才能完善公司的各项规章制度，才能有序不乱的运行公司的制度及岗位职责。

要有一支有战斗力、有执行力的管理团队。

作为公司职业经理人，如何管好人、用好人、就必须认清每位员工的优点，有效的引导，是其能力发挥到极致，把每个员工都认为是可领导，可培养的对象进行组织引导，把人作为团队管理的核心和重要的企业资源，使员工的利益和团队的利益保持高度的一致，才能实现团队管理目标和员工管理目标的有效结合。

要选择一支最优秀设计团队，做长期战略合作伙伴考虑。

只有好的设计团队才能打造出一流的设计风格、唯美自然的景观，优秀设计理念，合理的户型及独具一格的外立面。

选择一家重信誉有能力的大型施工企业,实现强强联合。

好的项目管理就必须要有好的团队去执行，如果没有执行力那何谈会有好的工程质量，就不会打造出精品楼盘。

责任心、使命感的态度

房地产业是资源的整合，领导的责任心、使命感决定建筑产品的形态；高度责任心、使命感的团队是建筑产品品质、公司名誉重要保障。

7、在选择地块时要考虑其地理环境、历史的、民俗的特性，走高端产品路线。

宏观管理措施：

1、严格执行公司规章制度及岗位职责

员工必须严格执行规章制度及岗位职责，公司则有条不紊，高效运行。

2、严格执行会议制度

会议是传达领导精神和思想，同时为工作交流提供平台，认真执行总办会、部门例会，通过会议可使员工与公司共同成长。

3、高效执行项目运作计划制度

项目开发周期是控制成本重要一环，通过科学、合理进度计划可以有效控制开发周期，编制项目开发总进度计划、年度计划、月度进度计划、周进度计划。

提高项目管理人员素质，科学实施项目管理

要使项目管理现代化，其管理人员一定要具备现代化管理的素质。特别是项目经理，一定要具备与时俱进、不断创新的观念和懂得领导艺术和管理艺术，要深知在项目管理中必须突出以人为本的思想。对于规模较大的项目，项目经理必须要掌握和善于运用电脑等工具，进行全方位的网络管理。如果管理人员不具备这些管理素质，那么，要实现现代化管理是非常艰难的。同时，要求项目体每一位管理人员，要随着社会的不断进步，科学管理技术的不断发展，不断对自身充电，接受上岗培训。通过培训，提高管理队伍素质。可以说，项目经理的素质，决定了能否带出一支合格的项目管理队伍。具备了一支高素质的项目管理队伍，才能使项目体的各项工作在健康、有序的环境下开展。

目前，房地产开发和建设施工企业的管理水平还普遍不高，企业的经济效益还低于当前国际的一般水平。随着房地产市场和建筑市场的进一步规范，利润将随之降低。只有通过挖掘潜力，提高项目管理水平和项目管理人员的素质，不断开拓新创新，才能使房地产和建筑施工企业得以生存和发展。

五、市场分析

虽然国家2011年出台了新政策，但针对目前房地产交易的行情来看，影响不大，依然是卖方市场。今后房地产市场房价上涨是一种趋势，中国的现实国情和实际需求是支撑房地产市场的重要因素。其中城市化的不断加剧，城市人口的快速增加，居民收入的增长和国家富强,土地供应的有限性，都会使房价增长。只要不跟政府政策的影响力“合拍”稍放慢开发节奏，快速收回投资成本，等等，所以开发前景依然大好。但经济运行在波谷时,开发商就需要巨额资金支持,房产质量和品牌的效应显现巨大,抗风险能力就表现出来----品牌开发与一般开发的差别就表现出了.抗风险能力和驾驭市场能力就表现出惊人的差距。所以，做一个精品楼盘、建立一个有品质有形象的企业是至关重要的。