关于小产权房合法化的问题

【摘要】本文针对当前房价日益增高情况下，愈演愈烈的小产权房现象，从制度、政策、价格等多方面分析了其产生的原因。针对到底该禁止小产权房还是使其合法化的争论，本文从反驳小产权房的弊端、合理化的优势、利益分配、民法原则和法治进程等角度阐述了小产权房应予以合法化的理由。最后，本文提出了合理规范引导小产权房的有效措施以供参考。

【关键词】小产权房；合法化；规范引导

所谓小产权房，是在农民集体土地上建设的房屋，主要销售给城镇居民，它无法获得城市房地产登记部门核发的产权证书，而只有村委会或乡政府颁发的权属证书，因而其流通受到法律限制或禁止。

小产权房早有出现，但在近年房价日益增高的情况下，小产权房现象愈演愈烈，北京地区小产权房占房地产市场份额的20%左右，深圳更是高达40%-50%。对于是否应给予小产权房合法地位的问题，有两种声音。反对者认为它一方面背离《民法通则》、《物权法》、《土地管理法》等现行法律，另一方面又使土地调控和规划失控，危及农民与农业。而赞成者则认为，小产权房有利于政府、农民、购房者，一举多得，应当使其合法化。

1 小产权房形成的原因

1.1 为保护耕地和保障农民基本生活的城乡二元结构的土地利用制度是其产生的制度原因[1]。

1.2 现行的法律和政策规定农民集体所有土地必须依法申请使用国有土地，由国家征地转为建设用地，出让给建设开发单位，收取土地出让金等税费后才可间房出售[2]。

1.3 小产权房无须交较高的税金而使其价格低廉，引起旺盛需求，刺激大批投资建设者

2 小产权房合法化的理由

2.1 从反驳其弊端来看

小产权房的弊端主要在于：小产权房会导致耕地流失、农民失去基本社会保障、建设用地规划失控、政府财政收入损失等。但是小产权房在现今被严格限制甚至禁止的情况下仍旧屡禁不止，不如建立合理规范的框架进行疏导，这些弊端即可在一定程度上被弱化，比如在坚持国家保护耕地的基本国策基础上，确立相关保障制度，合理规划；鼓励农民融现代化农业经济体系，而不是被固定在集体土地上；另外，小产权房取得合法地位后，税费增加，价格上升，财政收入有所保障；最后，一旦其合法，其交易范围和方式都将在法律调整之内，以减少盲目。因此，不能因为小产权房存在有弊端而一味禁止，而应该因势利导。

2.2 从树立其优势来看

小产权房的存在满足了中低档消费者对于房屋的需求，增加了农民融资渠道，促进农业现代化；同时它有利于平抑物价，改变城乡二元结构，实现社会正义，是法制进步的必然。

2.3 从其利益分配来看

我国限制集体土地及其权力的流转并非排除集体土地流通性，而是排除集体组织与私人之间的流通，即必须经过相关政府。而从实践来看，国家往往获得土地流转的大部分收益。因此小产权房的合法从一定程度上抑制政府从土地流转中获得高额利润而滋生腐败的现象，更有利于保障农民权益。

2.4 从民法基本原则的角度看

民法遵循平等、公平的原则、又将正义作为其重要价值。在上述利益分配的图表论述中，禁止小产权房显然不符合公平、正义 。小产权能否转让关系到农民群体权利平等与保护的问题。农民的住房不能和城市居民的住房一样进行交易，侵犯了农民的财产所有权，阻碍其融资，不利于商品经济发展。

2.5 从法制进程来看

法律权威并非来自强制，而来自于理性、公平、正义，因此必须适应时展的要求。正如当年小岗村冒着违法风险却最终开辟出一片新天地一样。面对小产权房的问题，不应一味遵循现行法律的规定，而应仔细分析利益结构，该变则变，抓住变革的好时机。

3 合理规范引导小产权房

给予小产权房合法化的地位是一个较长的过程，不可操之过急，同时应建立相关完善的体系以弱化其带来的弊端，并发挥其优势。可以从下几方面开展：

3.1 在不拆除的情况下，坚持维护国家利益、兼顾集体利益、维护农民利益、考虑购房者利益等原则[3]。

3.2 严格土地管理和登记制度，建立集体土地利用的审计制度。

3.3 对小产权进行产权登记加强管理。

3.4 对开发商和建筑商进行资质审查、管理、监督。

3.5 加强银行信贷支持，减轻一次性还款压力。

有专家曾说，中国要实现城乡一体化的标志之一是，农民不再作为一种身份，而是作为一种可选择的职业。那么我们有理由相信当土地承包经营权、宅基地使用权都能成为市场要素时，就离城乡一体化不远了。而给予小产权房合法化的地位可能就促使其迈出一大步。

参考文献：

[1] 高军,杜学文.法社会学事业中的“小产权房”现象透视, 延边大学学报[J],2008(3).

[2] 薛智韵,麻智辉.小产权房的问题及其对策探讨,老区建设[J],2010(2).

[3] 宋洁.小产权房的成因及法律解决途径, 山西省政法管理干部学院学报[J],2011(1).