城中村改造模式的思考与建议

摘要：城中村改造是城建工作的难点，是一项复杂的社会系统工程。广州正极力推动城中村改造，从最初简修解危式，到房地产开发商参与式，再到现在普遍采用的政府主导拆危建绿式。广州市城中村改造模式不断创新，取得了良好的社会效益、生态效益和环境效益。

关键词：城中村改造；广州市

中图分类号： G812 文献标识码： A

1．研究意义

广州作为国家首批24个历史文化名城之一的城市，经过改革开放20多年的快速发展，已成为中国南部地区重要的经济和文化中心。广州城中村区更是见证具有2000多年城建发展历史的地区，也是现今广州重要的政治、经济、文化的核心。回顾广州城中村改造的历程，面对其发展的未来，保护、继承；梳理、改善；加强、提高将成为城中村改造的重要词汇。本研究在把握城市发展的新阶段机遇下，尊重和审视相关层次的规划成果，从整体系统出发，在完善城中村功能、保护历史风貌、提高城中村活力、维系社区平衡、延承空间肌理等方面作认真的探索，以改善广州城中村的生态环境和社会环境为总体目标，通过典型案例研究，以点带面的规划设计与规划管理相结合的研究方法，利用政府、居民、市场三方面的互动效应，探寻广州城中村改造在规划管理的技术性和社会性方面的可操作性。

2．广州琶洲村

2．1位置

琶洲村位于琶洲岛中部珠江南岸，紧邻国际会展中心，地铁4号线与地铁8号线在村东南侧交汇，区位十分优越。

琶洲村位于琶洲岛中部的B2区AH0409管理单元。规划区西起琶洲塔公园，南至新港东路，北至阅江路，东面至新东路，总面积约72.49公顷。本项目是其中的地块十一部分，位于琶洲村规划改造用地南部，总用地158451平方米。定位为村民回迁及配套部分。

2．2现状与概况

本项目用地为多边形用地，用地相对独立，南面与新港东路相接，东规划为70米过江桥梁的延长部分，北面是琶洲塔的视觉通廊部分，西与地块十三相接。总用地面积为158452.6平方米，可建设用地面积为146631.4平方米。地块内场地平整，现状标高介于8.2-9.5之间。

用地在城市建设分区中属于密度三区。用地内无城市中的市政基础设施或特殊的设施限制，不涉及城市总体规定的特殊控制区域。

琶洲村改造地块十一项目是由保利房地产（集团）股份有限公司开发兴建的。该项目位于广州市琶洲村总体改造项目中南部。总用地面积158452，其中可建设用地146631。工程总建筑面积约：90万平方米。其中包括地上计算容积率面积67万平方米，地下层面积23万平方米。地面高层部分为37层3栋、39层8栋、42层2栋、43层1栋、45层5栋，地下室主要是（平时）停车库（战时部分人防地下室）及设备用房。其中1号、2号、3号、4号、5号、6号高层建筑为一期分期部分，总建筑面积为389638，商业建筑面积为1109，地下建筑面积为92602。

2．3总体规划布置

该项目位于广州市海珠区琶洲岛中部的B2区AH0409管理单元。按照广州市政府推进城中村改造工作计划，琶洲村被列入2010年亚运会前必须改造的城中村之一。该项目为改造总规划项目的其中部分，主要定位为原琶洲居民回迁居住部分。用地位于项目整体规划中南部，呈不规则多边形。本地块规划建筑布局以行列式布局为主，功能以沿东面南面为公寓，西面、北面及中部为住宅，建筑沿用地四周南北向行列排布，紧凑经济地利用土地，主要朝向为南北朝向，采光和通风条件较好。

建筑布局虽为行列式，根据用地的不规则性，建筑尽量沿周边布置商业及公寓，使内部形成较大南北向中心花园，规划通过围绕不同等级的环型道路，划分住宅与商业公寓不同区域，便于日后管理，从而把整个居住，商业，娱乐等功能组织得更丰富有序。

小区建筑布置的各个方向的退缩间距根据《广州市城市规划管理技术标准与准则》中对于密度3区的控制要求加以确定。住宅面积指标和设计标准，符合现行国家标准《住宅建筑设计标准》和《广州市城市规划管理技术标准与准则》的规定。

2．4交通组织与入口

小区整体交通规划由城市主干道经区级道路进入住宅小区与公寓商务楼部分，各层次道路分明。住宅部分采用人车分流交通模式，车流直接进入地下车库，各组团设置地下车库，形成地下大型停车场，在管理上可分可合，服务本区住户。公寓商务楼与商业结合区级道路划分区域设置，各高层均形成环形道路。幼儿园，复建祠堂与商业综合体用地相对独立，人车道路指引简洁明了。

用地地下车库出入口共有九个，其中商业综合体用地相对独立，设置三个汽车出入口。其余为住宅与公寓商务楼部分共六个，分别设置与住宅与公寓商务楼入口及端部位置。

机动车位居住建筑和商业建筑分别按1泊/100平方米建筑面积、0.8泊/100平方米建筑面积配置，非机动车位居住建筑和商业建筑分别按1泊/100平方米建筑面积，1.5泊/100平方米建筑面积配置。

2．5存在问题

综合归纳现状的城中村改造，不难发现存在以下的几个方面：

――整体效果不佳：重商轻居，重经济轻文化；局部突出，整体无序。

――建设模式单一：市场为主，利益为先；政府为辅，控制不力。

拆建为主，更新不足。重边角，轻街区。

――重土地轻空间：重视土地利用性质的配置，轻视空间使用形态的控制。

――空间建筑错位：忽视外部空间功能形态，偏重建筑单体容量形式。

――缺乏精品意识：轻视岭南城市空间肌理，削弱传统人文空间氛围。

3．改造设想

3、1工作思路

通过以上的回顾与分析，结合广州琶洲村的现实状况，以广州城中村改造的实施性为总体目标，在总体功能定位的原则指导下，从土地利用、道路交通、公共配套、绿地系统、基础设施、社区结构、空间肌理、建筑特色等方面进行详细研究，并形成一套泛用的规划管理图则和细则，方便规划管理的具体操作，有力而合理地指导城中村改建的实施建设。

3、2工作方式方法

城市更新改造具有量大、面广、矛盾多的特点，传统的形体规划设计（例如先前的街区规划）很难应对这些问题，应该结合现实情况，综合考虑政府、居民、开发商在城中村改造与发展中的不同作用，从而制定出具有系统特征的规划控制程序，一般而言，可以分为三个相互制约和作用的部分：评价系统、目标系统、控制系统。

――评价系统是改造规划控制系统的信息体系，主体内容是地区的社会、经济、物质环境因素组成和相互关系，主要作用是针对多种现状条件进行分析和评价，作为改造的基本信息依据。

――目标系统是规划控制系统一个决策单元，决定城中村改造的方向，具体将体现在经济目标、社会目标、环境持续发展、文化保护发展、居住标准等方面，就此对案例地区的产业发展、生态结构、社会文化设施配套、社区管理等形成提出要求。

――控制系统是规划控制程序体系中的核心，也是本次规划研究的重点内容，其成果内容是控制管理的直接依据，同时应该体现出具有一定适应性和灵活性的特征，以适应不断变化的地区发展。

3、3把控范围

从把控范围构成出发，规划研究将以6个方面形成针对性的对象，在依此作为制定规划图则的核心内容：

①土地利用――对建设内容、位置、面积、边界等方面的规定，主要指土地使用性质、相容性等内容。

②环境容量――分别从建筑、环境、人口三个方面出发，主要是指地段的人口聚集量作出合理规定，从控制指标为容积率、建筑密度、绿地率、空地率等，其总体依据是分区规划控制指标以及依据地区特征所研究给定的指标，从总体上而言是有效地降低相应的人口数量，保证城中村人口的疏解以及新居住环境的形成。

③道路交通――在分区规划的基础上，落实街坊内的道路，并且对道路交通提出相应的合理组织方式和出入口位置。一方面保证城市交通的顺畅，同时方便街坊居民的出入和防止外来车辆的穿行，保证居住街坊的安静。

④配套设施――保证地区工作、居住等活动行为的正常进行，通过定量保证设施配套的健全和控制设施的建设。

⑤城市设计――依据空间艺术处理和美学原则，对于研究对象的外部公共空间进行设计要求的规定和建议。通过案例研究中城市设计方案的引导，在建筑风格、形式、色彩、高度、群体韵律、空间组合模式等提出控制引导。

⑥建筑建造――主要是指在城中村改造中，建筑建设应该满足良好的居住环境或工作环境，通过高度、建筑间距、防火间距、建筑后退等指标给出。在一定的条件下，对现有的一些规划控制指标作进一步严格规定，以保证城中村居住环境和办公环境的优质化。

4 结语

在广州城建高速发展的今天，城中村的改造时刻迫在眉睫。合理利用土地资源，根据一定的环境容量，人的舒适度，规划出满足现代社会需求的居住生活环境。

参考文献：

1、广州市城市总体发展战略规划[Z]2001

2、赵阳广州市郊区发展与旧城改造[J]南方建筑 2001