关于住宅建筑面积计算规则的研究与建议

摘要:本文运用建筑空间构成理论和辩证法原理，对住宅套内建筑面积、共有建筑面积、套型建筑面积的组成与计算方法进行了研究，对一些有争议的面积计算问题进行了分析论证，提出了修改意见和建议。

关键词 套内建筑面积;共有建筑面积;套型建筑面积

Abstract: This article utilizes the architectural space formation theory and the dialectics principles, studied the residential area comprising the construction, a total construction area, construction area of dwelling size composition and calculation method, analyzed some controversial area calculation, put forward to modify an opinion and proposal.

Key words: set inside floor area;total construction area; Taoxing construction area

中图分类号： F287.8文献标识码：A 文章编号：

在住宅建筑设计、销售、确权的三个阶段中，出现了三个不同的“套型建筑面积”，即设计面积、销售面积和产权面积，造成了开发与设计、销售与确权、房主与开发之间的矛盾。究其原因，是现行国家标准有关住宅面积计算的规定存在不统一的问题。笔者对这些问题经过长期研究，在分析论证的基础上，提出了一些修改意见，供有关部门修订相关标准时参考。

1 套内建筑面积的组成与计算

1.1阳台建筑面积均应按1/2计算。1999年6月1日实施的《住宅设计规范》GB50096-1999（2003版以下简称《设计规范》）国家标准第3.5.4条规定：“阳台面积应按结构底板投影面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。”该条文解释说：“本条明确规定将阳台包括凹阳台、封闭式阳台单独计算面积，这便于客观反映住宅设计的技术经济指标……。”不难看出，该标准规定阳台面积单独计算，单独统计，均不应计入每套住宅面积。

2000年8月1日实施的《房产测量规范第一单元：房产测量规定》GB/T 17986.1-2000(以下简称《测量规范》)国家标准第8.2.1条规定：“挑楼、全封闭的阳台按其水平投影面积计算。”又在第8.2.2条规定：“未封闭的阳台、挑廊，按其维护结构水平投影面积的一半计算。”该条文在附录B第B1.4条中进一步提示说：“套内阳台建筑面积均按阳台与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。”勿容置言，该标准关于阳台面积的计算，规定得十分严密，天衣无缝。

2005年7月1日实施的《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2005(以下简称《计算规范》)国家标准第3.0.18条规定：“建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。”该条文说明如下：“建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影的一半计算。”显而易见，该标准关于阳台面积的计算，规定得言简意赅，概念明确，不容置疑。

以上三个国家标准，关于住宅阳台面积的计算规定是不一致的。设计单位依据《设计规范》将阳台面积单独计算，不计入套型建筑面积。开发单位依据《计算规范》将阳台面积的1/2计入套型建筑面积。房管部门则依据《测量规范》将封闭阳台的全部，未封闭阳台的1/2计入套型建筑面积。三方理由充分，各行其道。

一般地说，规范中某些条文的修订，是经过了多年工程实践的检验，人们有了新的认识，需要对那些被实践证明有争议、有错误的条文进行必要地修订。这不仅仅是对某一规范原有条文的修订，同时也是对相关规范中相同条文的修订。只有这样，才能做到统筹兼顾，同步执行。在上述三个规范中，《计算规范》是最新版本，有关阳台面积的规定是符合实际情况的。一方面规定阳台面积应计入套型建筑面积，防止滥设阳台，恶意炒作；另一方面规定阳台面积均应按1/2计算，体现了半室外空间的阳台与室内空间，在功能与造价上的本质区别。《计算规范》的实施，是有关阳台面积计算的最新规定，也是对其他两个规范中该条文的否定，具有普遍的意义。如果在新规范的同时，对相关规范相同条文修改令，就不会出现目前的尴尬局面。

为此，建议住建部借鉴最高人民法院司法解释的经验，对规范条文及时统一修改令或条文解释，在理论和实践的结合上做好建筑规范的统一协调工作。

1.2套内外墙（包括山墙）是不能分摊的。《测量规范》附录B第B1.3条规定：“各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。”第B3.1条又规定：“共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。”下面我们来讨论“外墙（包括山墙）”是不是共有墙？其“水平投影面积一半的建筑面积”是不是共有建筑面积？套内“外墙（包括山墙）”能不能分摊？以及外墙的利与弊。

首先，“外墙（包括山墙）”不是“共有墙”。因为“共有墙”有三个明显的特征：一是建筑内墙，二是双边共有，三是面积均分。套与套之间、套与公共空间之间的分隔墙，具有内墙、共有、均分的特征，属于“共有墙”；而外墙（包括山墙）不具备这些特征，因此，不能划在“共有墙”的范畴之内。

其次，“外墙（包括山墙）”水平面积的大部分不是“共有建筑面积”。住宅外墙是室内空间的护结构，按室内空间的性质，外墙应分为套内外墙和公共外墙两部分。套内外墙的总长度占了外墙的大部分，公共外墙只有一小部分。外墙分成这样两部分，是由外墙围合空间的性质决定的。它客观反映了内容和形式的统一，是符合辩证法原理的。所以说，只有公共外墙水平面积的全部，属于“共有建筑面积”；而套内外墙（包括山墙）水平面积的全部，属于套内建筑面积。

第三，套内外墙（包括山墙）是不能一分为二的。外墙的作用是保障居住空间的安全，由此构成了结构与空间的统一体，彼此之间是不能分离的。两套或多套住宅拼联，相邻外墙转变为共有内墙（即分户墙），其余外墙仍然是各套住宅的外墙。多层或高层住宅，由于增加了公共交通空间，又有一部分外墙转变为共有内墙，剩余外墙仍为各套住宅所有。在外墙转变共有内墙的过程中，只有量变，没有质变。从量上看，此消彼长，总长不变，墙体的宽度减少了一半；从质上看，共有内墙和外墙一样，都是各套住宅的围护墙，其实质没有发生根本的改变。由此可见，在各套住宅的围护结构中，除了套与公共部分的共有墙外，套内外墙不存在“共有建筑面积”，是不能分摊的。

最后，说说套内外墙的利于弊。外墙长，面积大，使用面积相对减小，这是不利的方面；但外墙长，开窗的机会多，室内环境质量相对较好，这是有利的方面。独栋住宅，四面有墙，自由开窗，采光通风良好。拼联住宅，失去的外墙越长，朝向越多，开窗的机会越少，采光通风越差。一梯三套的单元式住宅，边套三面外墙，均可开窗采光通风，室内环境质量良好。中套只有南墙开窗采光，无穿堂风，室内环境质量与边套相去甚远。相比之下，外墙长，利大于弊；外墙短，弊大于利。如果让中套分摊边套的部分外墙面积，这公平吗？那么，中套因外墙少而失去的室内环境质量，又有谁来补偿呢？

综上所述，套内外墙（包括山墙）既不是“共有墙”，也不存在“共有建筑面积”；套内外墙是套内建筑面积不可分割的一部分。将其一半分摊各户是没有道理的。

1.3外保温隔热层不应计入建筑面积。《设计规范》第3.5.2条第4款规定：“……当外墙设外保温层时，按保温层外表面计算。”《计算规范》第3.0.22条规定：“建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。”《测量规范》没有保温隔热层的计算规定，但在房屋建筑面积计算时，强调“勒脚以上各层的水平投影面积”和“永久性建筑”。其实质是按结构外墙计算。因此，建议保温隔热层不计入建筑面积。其理由如下：

1、非永久性。《民用建筑通则》第3.2.1条规定，普通建筑的设计使用年限为50年。外保温隔热层是由强度低、构造松散的材料组成，使用年限短，易受潮、易破损、易脱落，不能按永久性建筑界定。

2、非结构性。房屋建筑是维护结构与使用空间的统一体，二者相互依存，共同消亡。房屋建筑的保温隔热层是外装修层，就像人穿的衣服一样，其安装或拆除对房屋建筑的安全使用，没有任何影响。

3.非同一性。我国地域辽阔，南北气候差异较大，房屋建筑的保温隔热层存在有无之分，厚薄之别，同一套型的建筑面积就会出现不同的计算结果，影响评价标准。比如90m2经济适用房，同一套型在南方不超标，在北方就有可能超标。

4、非合理性。保温隔热材料价格低廉，造价便宜。以70毫米厚模塑聚苯板为例，建筑层高2.8米时，材料价和人工安装费，每延米造价不过200元左右；如果计入建筑面积，则身价倍增，以房价每平方米1万元计算，每延米售价达700元，住户购买这部分面积，显然是不合理的。

综上所述，外保温隔热层不具有永久性、结构性、同一性和合理性，在计入建筑成本后，不再计算建筑面积。

1.4变形缝应按自然层计入总建筑面积。变形缝是否计算建筑面积，《测量规范》和《计算规范》的规定是不一致的。《测量规范》第8.2.3条规定：“与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝”不计算建筑面积，住宅建筑适用这条规定。然而，《计算规范》第3.0.23条规定：“建筑物内的变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算。”住宅建筑也不例外。从理论上讲，变形缝的功能是在内力或外力作用下，保证建筑结构的安全，是建筑物的重要组成部分；从实践上讲，变形缝是四周封闭的空气层，如同室内的烟道风井一样，按自然层计算建筑面积的理由是同一的。但是，变形缝两侧的墙体，本质上仍属于外墙，在计算套内建筑面积时，应以结构外墙线计算。另外，变形缝周边封闭空气层的建筑成本极低，如果按自然层计入共有建筑面积分摊，买房人将以高价购买空气层，岂不冤枉！因此，变形缝按自然层计算的建筑面积，既不属于套内建筑面积，也不应计入共有建筑面积，只能合并计入总建筑面积内。

1.5套内建筑面积的组成与计算方法。前边讨论了有争议的四个问题。其结论是：①阳台建筑面积均按1/2计算；②套内外墙面积不能作为共有建筑面积进行分摊；③外保温隔热层不应计入建筑面积；④变形缝按自然层计算的建筑面积，既不属于套内建筑面积，也不应计入共有建筑面积。当这四个问题得到统一后，套内建筑面积的计算就得到了统一。

套内建筑面积是由套内使用面积，套内墙体（包括外墙、内墙和共有墙的一半）建筑面积和套内阳台建筑面积三部分组成。

套内建筑面积的计算方法是：套内结构外墙线与共有墙中心线围合的水平投影面积，加上套内阳台水平投影面积的一半。

2共有建筑面积的组成与计算

2.1住宅地下部分不应计入共有建筑面积内进行公摊。《测量规范》附录B第B3.1条规定“共有建筑面积”的内容包括地下室（不含独立使用的地下室），这与《民用建筑设计通则》GB50352-2005(以下简称《通则》)的有关规定相矛盾。《通则》第2.0.11条规定：容积率是指“在一定范围内，建筑面积总和与用地面积的比值。”该条文解释说：建筑面积总和是“指地上部分建筑面积总和”。换句话说，居住区容积率所统计的建筑面积，只含地上部分，不含地下部分。事实上，住宅容积率是在满足日照条件（或其他卫生条件）的前提下，仅与地上建筑密度和建筑层数相关，与地下建筑的面积及其层数无关。如果把地下部分的建筑面积统计到地上建筑面积内，与容积率的定义相违背，势必突破容积率限值。因此，尽管住宅地下部分（包括人防地下室，地下自行车库，设在地下室的强电间、弱电间、报警阀室、热计量室、风机房等设备用房及地下室公共交通空间）为全体业主共有，但只能计入地下建筑面积内，不应计入地上共有建筑面积进行公摊。

2.2住宅室外地面上的设备用房不应计入共有建筑面积内进行公摊。《测量规范》附录B第B3.1条规定：公摊面积包括“变电室、设备间”。此项规定没有说明是地上还是地下，室内还是室外。实际工作中多从严掌握，无意中增加了公摊面积。对于无地下室住宅，或有地下室但未设置设备用房的住宅，建在室外地面上为单幢或多幢共有的设备用房（包括变电室、配电室、热交换站、供水加压站、燃气调压站、消防泵房等）虽然为全体业主共有，但有专人管理，所有业主一概不能擅自使用。因此，设在住宅室外地面上的所有设备用房，具有专用性，不具有公共性，只能计入总建筑面积内计算成本，不应计入室内共有建筑面积进行公摊。

2.3住宅屋顶为多幢服务的设备用房不应计入共有建筑面积内进行公摊。《测量规范》附录B第B3.1条规定：“……为多幢服务的警卫室、管理用房……不计入共有建筑面积”。住宅建设实践证明，还有一些为多幢或整个小区服务的屋顶设备用房，如消防水箱间，采暖系统膨胀水箱间，太阳能集中供热水箱间等，虽然建筑面积已计入该幢住宅总建筑面积内，但是此类设备用房除电梯机房外，均不应计入共有建筑面积内进行公摊。

2.4住宅共有建筑面积不应以幢为单元进行公摊。《测量规范》附录B第B3.3条规定“住宅楼以幢为单元”进行共有建筑面积分摊。实践证明，这样做是不公平的。以单元式住宅为例，如果楼幢由不同建筑面积、不同层数的单元组合，那么每个单元的共有建筑面积是不相同的。很显然，让共有建筑面积少的单元分摊共有建筑面积多的单元一部分面积，是不公平的。《住宅建筑规范》GB50368-2005第9.5.1条明确提出了“住宅单元”的概念，准确地揭示了若干套住房围绕交通核组成生活单元的基本规律，是建筑空间理论的正确应用。“住宅单元”即包括了塔式住宅楼及其多塔组合楼，也包括了单元式住宅组合楼。广义地讲，通廊式住宅也是一个扩大的住宅单元。住宅单元是一个独立的居住空间，组合单元之间除了共有分户墙或变形缝外，各层平面（除了防火疏散连通的屋面）没有任何联系，也不存在共有建筑面积。因此，可以说不顾住宅楼的具体组合形式，简单地“以幢为单元”分摊共有建筑面积，是不合理的；只有以“住宅单元”分摊共有建筑面积，才是公平合理的。

2.5住宅单元共有建筑面积的组成与计算方法。前面讨论了四个问题。其中三个问题是不应计入公摊的共有建筑面积：①住宅地下部分；②住宅地上室外部分；③住宅屋顶设备用房。第四个问题是计算单元应以住宅单元为计算单元，不应以幢为计算单元。由此得出结论，能够计入住宅单元公摊的共有建筑面积，应具有地上、室内、单元三个特征，也就是单元公共部分共有建筑面积。

住宅单元公共部分共有建筑面积是由交通（包括楼梯、电梯、前室、合用前室、走廊、安全通道、门厅等）建筑面积、墙体（包括外墙、内墙和共有墙的一半）建筑面积、仅为单元共有的其他（包括门卫、值班室、电梯机房、管道竖井、送风井等）建筑面积三部分组成。

住宅单元公共部分共有建筑面积的计算方法是：单元公共部分结构外墙线与套房共有墙中心线围合的各层水平投影面积之和，加上单元屋顶共有建筑面积。一句话，住宅单元共有建筑面积等于该单元地上公共部分总建筑面积。

3 套型建筑面积的组成与计算方法

3.1建筑成本与单方造价。在讨论套内建筑面积和共有建筑面积的组成与计算时，有的不计算建筑面积，有的只计算1/2的建筑面积，有的只计入总建筑面积，但不计入共有建筑面积。表面上看减少了销售面积，好像建设单位吃了亏，实际上这些问题只涉及建筑面积计算规则，并不影响建筑成本。一幢住宅楼或一个住宅小区，从征地到竣工验收，整个建设过程发生的所有费用的总和，叫做建筑成本。为了评价建筑的经济性，需要把建筑成本平均到建筑面积上去，这样的结果就是单方造价。当建筑成本一定时，建筑面积越大，单方造价越低；反之，建筑面积越小，单方造价越高。用总建筑面积做分母所得的单方造价，就是综合平均成本价；用销售面积做分母所得的单方造价，就是商品房面积的成本价。总之，建筑成本是一个绝对数，单方造价是一个相对数，面积计算规则的变化，只影响单方造价，不影响建筑成本。因此，不存在吃亏的问题。

3.2套型建筑面积的组成与计算：

1套型建筑面积等于套内建筑面积加上公摊建筑面积；

2公摊建筑面积等于套内建筑面积乘以公摊面积系数；

3公摊面积系数等于住宅单元共有总建筑面积与该单元套内总建筑面积的比值，用小数表示。

3.3套型建筑面积计算公式：

Sx=（1+α）・Sn…………………………………………（1）

式中：

α= ……………………………………………………（2）

注： Sx ――――套型建筑面积；

Sn ――――套内建筑面积；

α ――――公摊面积系数；

Sg ――――共有建筑面积。

( 作者介绍：贾东明，毕业于清华大学建筑学专业。国家一级注册建筑师，教授级高级建筑师。长期担任保定市建筑设计院副院长兼总建筑师。)