房地产营销课程设计之沙盘诠释

一、沙盘介绍模拟

1.相关知识的储备

产品知识：首先是区域大环境，包括地理位置、交通状况、公共设施、区域发展前景等；其次为楼盘小环境，包含楼盘的数据指标（占地面积、容积率、绿化率、建筑密度、得房率等等）；再次是户型结构，包含户型种类、面积、公摊率、采光通风情况、朝向等；然后是价格及支付方式，包括起价、均价、折扣、付款方式、按揭利率等；最后是物业管理方面包括物业公司名称、介入时间、物业管理费用收费标准等。行业知识：房地产政策法规、房地产市场行情、价格趋势、目标客户群体、竞争楼盘情况等。其他方面还包括建筑行业知识、房地产金融与投资知识、消费者心理学知识等等。

2.沙盘讲解解说词实例

为了方便学生掌握，我们将沙盘讲解分为前言、大环境、小环境和总结四部分，形成讲解的固定模式，内容如下：前言：您好！欢迎…XX项目是由实力雄厚的XX房地产开发有限公司耗巨资倾力打造的高端生态园林居住项目，XX楼盘聘请国际级项目规划设计大师，重磅打造的居住典范。大环境：项目地理位置（东南西北临XX），交通情况（交通如何便利），项目总占地XX亩，周边配套完善（学校、医院、银行、购物等），附近还有XX公园、风景区…小环境：项目分三期开发，目前正在开盘的是一期住宅，户型有多层花园洋房和高层板式电梯公寓，面积从XX到XX平米不等，小区内配套完善不同人群的休闲娱乐和运动的需求。内部景观情况、绿化率XX%。总结：高成本的配套投入只为打造高规模、高档次的居住社区，高标准的规划设计和高水平的物业管理也是为了满足您追求高品质田园生活的需求……

3.模拟楼盘进行沙盘解说演练

根据沙盘解说的步骤和方法，我们组织学生对模拟沙盘进行讲解，在讲解的过程中充分展示自己的各方面知识储备，在沙盘解说实例的基础上，运用FABE产品介绍法则进行讲解。FABE产品介绍法则包括：特点（Feature）：楼盘的特色或买点；优点（Advantage）：房产有什么好处；利益（Benefit）：房产能满足客户哪些方面的需求，能为客户带来什么利益；证明（Evidence）：证实房产的特点、优点和利益是的确存在的。在模拟沙盘讲解的过程中，我们会把学生分成若干组，每组发放一份任务书，即沙盘讲解设计表（详见表2），根据任务书的内容先以组为单位集体设计沙盘讲解词，然后推选出代表在全班面前进行模拟沙盘的讲解，通过设计--讲解--聆听--总结四个步骤的演练，使学生全过程的参与沙盘的讲解，实战演练，借此能亲身体会并有真实感受。模拟楼盘进行沙盘解说演练的最后一步便是总结，通过自评、小组互评和老师归纳总结三部，找到存在的问题和亟需改进的地方，使得沙盘介绍更专业更精彩。

二、客户的反应及分析

沙盘讲解是一种面对面的交流，为下一步的继续讲解打下基础，客户的反应也应该是置业顾问在讲解时关注的内容，我们把客户反应低调的原因分为以下三种：其一是客户性格低调，客户本身习惯保持低调，不善于主动回应，不愿意表达自己的看法。其二是客户的心理战术，客户以低调来掩饰对房型的兴趣和爱好，以冷淡扰乱销售人员的情绪，以便在价格谈判中取得优势地位。其三是客户缺乏兴趣，房地产销售人员所推介的项目本身不能激发客户兴趣，而客户处于礼貌没有打断介绍。面对客户的低调，作为置业顾问的我们千万不能自乱阵脚，可以尝试用以下三种方式让低调的客户开口，方法一：请教法，真诚向客户请教，从简单问题入手，判断客户意愿。方法二：试探法，换一套房子介绍，观察客户反应，从而判断客户对原来房型的满意程度。方法三：悬念法，提出带有悬念的问题，让客户出乎意料，从而激发客户的兴趣和好奇心。

三、结语

房地产沙盘介绍是置业顾问职业素养和专业知识的展示，在房地产销售过程中起着承上启下的重要作用，即要求置业顾问有良好的表达与沟通的能力，又需要过硬的房地产基础知识，还需要揣摩顾客的心理，将楼盘的基本情况和卖点亮点生动形象的呈现给客户。因此，是《房地产营销实务》课程中的重点，是学生必须掌握的技能，只有完全掌握并能独立操作，才能真正做到“零距离上岗”。

作者：吕锦玲 张英 单位：成都航空职业技术学院